房地產(chǎn)市場調(diào)控以來，住宅市場銷售受到較大影響，受限購政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，“宅冷商火”成為調(diào)控近幾年來的樓市主基調(diào)。然而，隨著商業(yè)地產(chǎn)熱潮的擴(kuò)大，冷熱不均的現(xiàn)象在一、二、三線城市出現(xiàn)分化，一線城市仍然火爆，三、四線城市表現(xiàn)供大于求，成交量未見增加。
在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱的當(dāng)下，不少品牌房企加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)投資，包括萬科、保利、復(fù)地等房企紛紛制定商住投資目標(biāo)，加碼商業(yè)地產(chǎn)。但是，最為中國最大寫字樓開發(fā)商的SOHO中國，卻遭遇業(yè)績下滑、高管離職的困擾，轉(zhuǎn)型的道路愈發(fā)艱難。
商業(yè)地產(chǎn)增長過快 三四線城市表現(xiàn)供大于求
隨著住宅市場限購限貸政策的收緊，諸多房企將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，近兩三年來，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展加速，尤其在一線城市商業(yè)類型的物業(yè)始終呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，因?yàn)橄拶徴撸≌袌龅某鲐浟渴艿接绊?，尤其在很多三、四線城市，住宅銷量受困的情況下，開發(fā)商轉(zhuǎn)為開發(fā)成本較低、售價(jià)較高的商業(yè)類地產(chǎn)。
據(jù)同策咨詢研究中心提供的資料顯示，一線城市甲級(jí)辦公樓租金均呈明顯上漲趨勢，在商業(yè)市場非限購的背景下，增加了投資的渠道和空間。近日，世邦魏理仕發(fā)布的2012年優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧中顯示，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率大幅下滑并帶動(dòng)寫字樓資金上升；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場繼續(xù)擴(kuò)張，部分成熟運(yùn)營商運(yùn)營的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了租金的較大幅度增長。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)火熱，三四線城市卻表現(xiàn)供大于求?！吨袊康禺a(chǎn)報(bào)》1月28日?qǐng)?bào)道稱，商業(yè)地產(chǎn)尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海已然泛紅，累積的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越多地被理性的開發(fā)商和投資者所看清，曾經(jīng)高燒的商業(yè)地產(chǎn)正在降溫。該報(bào)道稱，“宅冷商火”引發(fā)了商業(yè)用地和商業(yè)地產(chǎn)的天量供應(yīng)，導(dǎo)致在一些二三線城市，面孔雷同的各種城市綜合體、商場、寫字樓扎堆“血拼”，商鋪、寫字樓大量空置。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，2012年一線城市商辦土地因供應(yīng)縮減，成交情況較去年有所遇冷；二線城市供求相對(duì)穩(wěn)定；三線城市近月來持續(xù)出現(xiàn)供過于求的局面，供應(yīng)大幅放量，但成交不見增加，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的開展或存在一定的難度。蔡宇翔認(rèn)為：“一線城市本身土地資源稀缺，寫字樓等商業(yè)物業(yè)供應(yīng)也十分有限。而三四線城市土地不是稀缺資源，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢后，如果空置基本上沒有什么價(jià)值。”
萬科、保利等房企加碼商業(yè)地產(chǎn) SOHO中國頻遭質(zhì)疑
在商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇面前，各大房企紛紛加大商業(yè)物業(yè)的投資開發(fā)比例。據(jù)同策咨詢研究中心的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，多家品牌房企將商業(yè)地產(chǎn)作為未來房企發(fā)展的“正能量”，其中萬科除80%開發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)；保利地產(chǎn)將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到總體投資的30%；復(fù)地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的投資要占集團(tuán)約20%的比例。在各大房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，SOHO中國卻遭遇了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績受挫的困局。
近日，多家媒體報(bào)道稱SOHO中國去年業(yè)績下滑，為沖業(yè)績北京上海8個(gè)項(xiàng)目參與降價(jià)促銷。針對(duì)銷售業(yè)績的相關(guān)質(zhì)疑，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道咨詢SOHO中國內(nèi)部人士并未得到正面解答，對(duì)方稱年度報(bào)告尚未公布。而業(yè)內(nèi)則有報(bào)道稱為，SOHO中國產(chǎn)品供應(yīng)單一是其業(yè)績下滑的主因。
在近日的瑞士達(dá)沃斯論壇上，SOHO中國CEO張欣接受采訪對(duì)業(yè)績下滑給予了回應(yīng)。她說，“轉(zhuǎn)型之后，我們的焦點(diǎn)現(xiàn)在不在銷售上，而是在出租。”隨后，SOHO中國董事長潘石屹也在微博表態(tài)：“這幾天，我看到國內(nèi)有幾家媒體炒作我們?nèi)ツ陿I(yè)績下滑，我看了一下SOHO的股票在一路上漲，我懶得解釋了，張欣在達(dá)沃斯做了說明。”
據(jù)了解，去年8月16日，SOHO中國宣布向大規(guī)模自持轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略，未來將在北京和上海持有最有價(jià)值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平米。同時(shí)將2012年銷售目標(biāo)調(diào)整為120億元，即使這樣SOHO中國還是未能完成年度銷售任務(wù)，這也是公司連續(xù)第二年銷售業(yè)績未達(dá)標(biāo)。
業(yè)績兩度下滑、上海地王并購風(fēng)波、高管頻繁離職，SOHO中國可謂麻煩纏身。張宏偉認(rèn)為，“SOHO中國售轉(zhuǎn)租需要比較漫長的過程，尤其是對(duì)其資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張來講。而高管離職，對(duì)企業(yè)也或多或少有一些影響。”正如騰訊財(cái)經(jīng)觀察SOHO中國專題最后結(jié)語所說，“SOHO中國從知名銷售型開發(fā)商變成持有型開發(fā)商里的一流公司難度較大，最近兩年銷售業(yè)績遭遇‘滑鐵盧’使得轉(zhuǎn)型成功的難度愈發(fā)增大。未來能否轉(zhuǎn)型成功，還有待觀察。”
