監(jiān)管層積極預警房地產(chǎn)金融倒春寒

　房地產(chǎn)業(yè)彌漫著焦慮情緒。“春節(jié)后，我們一套房子也沒賣出去。”3月2日，南京某房地產(chǎn)公司人士稱，該公司新近推出的樓盤，遭遇市場寒流。

　　在同一根繩子上，另一只“螞蚱”也不好受。“各地都有房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約的情況。”3月3日，某股份制上市銀行負責資產(chǎn)保全的人士直言。

　　究其原因，他表示，在經(jīng)濟景氣的時候，開發(fā)商挪用貸款資金的情況比較多，現(xiàn)在繼續(xù)建設需要資金，而銷售回籠的預計又落空；而貸款銀行“只好進行貸款重組，追加抵押或者制定還款計劃”。

　　2月26日下午，銀監(jiān)會主席劉明康在國務院新聞辦召開新聞發(fā)布會，在介紹風險監(jiān)管工作時，劉明康特別提及，“嚴格實施二套房政策，積極防范房地產(chǎn)金融風險”。

　　多位銀行業(yè)內(nèi)人士直言，監(jiān)管部門再次警示商業(yè)銀行，防范房地產(chǎn)金融風險，其背景是“房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)及上下游相關行業(yè)貸款風險高企”。

　　此前，監(jiān)管部門高層指出，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達一年多的持續(xù)調(diào)整，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)潛在信用風險進一步放大，表現(xiàn)在有可能集中出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風險、對公貸款抵押品價值下降等方面。

　　房企資金鏈調(diào)查

　　“2008年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍出現(xiàn)了資金緊張的問題，8、9月份這一問題尤為突出。”近日，交通銀行(5.27,-0.10,-1.86%)研究部一位研究員說。

　　他認為，一是由于2007年不少公司紛紛在全國各地儲備土地，面臨付清土地出讓金的壓力，造成資金緊張；二是由于很多城市房地產(chǎn)的成交量持續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增；三是由房地產(chǎn)行業(yè)特點造成的，比如結(jié)算時間不同等因素帶來資金方面的壓力。

　　另外，以前一些上市的房地產(chǎn)商靠資本市場融資等方式解決資金緊張問題，但目前資本市場的低迷也使得再融資并不順利，從而使企業(yè)資金鏈緊張的局面更加嚴重。

　　交行研究員表示，信貸總量控制加強以及房地產(chǎn)市場銷售遇到困難共同造成了當下房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局。

　　針對上述情況，2008年四季度國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有所放松，表現(xiàn)為，一是針對居民首次購買普通自住房與改善型普通自住房的信貸政策有所放松；二是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策有所放松。

　　但銀行信貸閘門未現(xiàn)明顯松動。

　　2月中旬，一家大型銀行省分行人士稱，該行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的策略是穩(wěn)健發(fā)展，重點支持實力強、資質(zhì)高、信譽好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團及其下屬子公司。

　　“對于開發(fā)貸款的政策，目前沒有什么松動。”3月3日，上海某大型銀行授信部門負責人直言，而該行一直要求將房地產(chǎn)業(yè)貸款的行業(yè)占比嚴格控制在同業(yè)平均水平之下。

　　“今年以來，我們開發(fā)貸款的規(guī)模略有下滑。”2月底，一家股份制上市銀行負責房地產(chǎn)信貸業(yè)務的人士告訴本報記者，一是因為前兩年投放的貸款，集中到期；二是各家銀行對存量優(yōu)質(zhì)客戶的爭奪較為激烈，有實力的開發(fā)商會尋求新的銀行貸款，來置換原有貸款。

　　“貸款期限到了，開發(fā)商會找銀行來替代，而接盤的銀行可以做經(jīng)營性物業(yè)或其他類型的貸款，貸款期限又可以延長，期限可以達到3至5年，像陸家嘴(18.93,-0.11,-0.58%)、南京路等地段比較好的物業(yè)，甚至可以做8至10年。”上述股份制銀行房貸人士稱，“而且置換貸款的規(guī)模比較大，一筆可以達到三五億元，高的為7億至8億元”。

　　開發(fā)貸的壓力

　　2009年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，降幅比2008年12月擴大0.5個百分點；環(huán)比下降0.2%，連續(xù)第六個月下降。

　　同時，“房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也在逐月增加，整體房屋銷售價格環(huán)比下跌的城市從2008年4月份的5個增加到12月份的56個。”上述交行研究員直言，這說明房價已經(jīng)由原來的局部城市調(diào)整向全國性房價下跌發(fā)展。

　　此種格局下，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風險逐漸加大。

　　交行研究員表示，2009年全國房價下行趨勢的顯現(xiàn)將導致房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈更為緊張，因此盡管目前開發(fā)商的資金主要來源于企業(yè)自籌，銀行貸款占比僅為19.2%，但在資金全面緊張的背景下，企業(yè)的短期償債能力迅速減弱，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違約風險正在逐漸加大。

　　令監(jiān)管層擔憂的是，由于銀行前幾年發(fā)放的開發(fā)貸款從今年開始將陸續(xù)到期，有可能集中出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風險。

　　而交行研究員的建議是，必須加大對存量資產(chǎn)的風險排查力度，嚴格控制新增貸款的發(fā)放規(guī)模與資產(chǎn)質(zhì)量。

　　受房價波動影響的不僅是開發(fā)貸款，監(jiān)管層的第二個擔憂是，部分公司貸款項下抵押的房產(chǎn)價值明顯下降，抵押物和質(zhì)押現(xiàn)金流不能覆蓋貸款風險，難以實現(xiàn)第二還款來源的風險緩釋作用。

　　這一影響不容小視。因為當前銀行信貸資源聚集在房地產(chǎn)業(yè)的集中度仍較高。以上海為例，截至2008年12月末，中外資銀行以房地產(chǎn)作為抵押的貸款占其各項貸款的三分之一，其中，中資商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押的貸款近40%。

　　交行研究員表示，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，中小套型、中低價位的普通住房、經(jīng)濟適用房與廉租住房供應量將有所上升，低密度、高價位的高檔住宅的供應量將相應減少，因此圍繞以上三類普通住宅的開發(fā)貸款應得到迅速發(fā)展。

　　“個人購房消費是我國房地產(chǎn)市場需求的主體，占比超過了90%，因此未來2—3年圍繞普通商品住宅的按揭貸款仍是我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸投向的重點。”交行研究員續(xù)稱。

　　2008年10月份以來，針對居民購買住房的信貸政策有所放松，有利于商業(yè)銀行個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展。

　　但監(jiān)管層的第三個擔憂是房貸新政執(zhí)行中存在諸多問題。

　　多位銀行人士也直言，由于規(guī)模放開后，銀行對存量住房按揭貸款業(yè)務出現(xiàn)了一定程度的無序競爭。作為表征，“轉(zhuǎn)按”和“加按”業(yè)務重新抬頭；為了搶占市場而繞過二套房規(guī)定，不能嚴格執(zhí)行貸款首付成數(shù)等。

　　對此，監(jiān)管部門要求，銀行業(yè)金融機構要嚴格堅守風險管理底線；就個人房貸業(yè)務而言，要認真落實《國務院關于支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(下稱“若干意見”)，嚴格執(zhí)行對首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士透露，監(jiān)管部門明示，對存量房的利率優(yōu)惠，一定要嚴格按風險定價和合同約定兩項原則辦理，不準無序競爭，嚴禁發(fā)放“加按揭”貸款，不提倡“轉(zhuǎn)按揭”貸款，切實防范房地產(chǎn)及相關行業(yè)風險，也嚴禁在執(zhí)行優(yōu)惠政策時搭售資產(chǎn)、收費和變相提價。

　　今年春節(jié)后，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)“若干意見”，并對銀行業(yè)提出兩點要求，一是把握實際情況，支持健康發(fā)展，并切實做好風險防范；二是央行、銀監(jiān)會將加強指導，跟蹤了解，要求各家銀行及時上報存在的問題。

　　地方政府土地出讓收入下滑

　　房價下行必然誘發(fā)地價回落。

　　以上海市為例，由于房地產(chǎn)市場不景氣和資金面捉襟見肘，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地意愿不強，土地流標和底價成交的現(xiàn)象時有發(fā)生。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢中介易居研究院統(tǒng)計顯示，2008年流標的住宅用地比例達38%，經(jīng)營性用地價格下降逾四成。

　　無獨有偶。一位知情人士向本報記者透露，受土地出讓價格下降的影響，東部沿海某國家級開發(fā)區(qū)已經(jīng)暫停土地出讓。而2008年下半年以來，同屬該省的某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓價格已下跌約20%，即便如此，商業(yè)用地仍未成交一塊，準備推出的部分地塊出現(xiàn)無人報名的情況，嚴重影響了開發(fā)區(qū)土地出讓收入。

　　問題在于，預算外的土地出讓收入，一直是政府背景貸款的償債來源或抵債資產(chǎn)，各家銀行在信貸審批時，也較為看重這項指標。但由于土地出讓金收益下滑，導致大量以土地為抵押或以土地出讓收入為主要還款來源的項目貸款、政府融資平臺公司貸款擔保不足，第二還款來源不穩(wěn)定。

　　前述銀行業(yè)內(nèi)人士透露，由于政府融資平臺資本金較少，資產(chǎn)負債率普遍高達80%以上，加上地方政府可支配財政收入下降，導致還款資金來源存在較大問題。而地方政府背景貸款風險上升，正是監(jiān)管層擔憂的第四個問題。