2013樓市調(diào)控或?qū)⑦m度從緊 有望“組合拳”治理樓市

　　2012年3月以來，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，房地產(chǎn)市場輪番上演土地、售房高潮，在此背景下，消費者預(yù)期被改變，甚至出現(xiàn)了恐慌性購房、千人排隊購房等現(xiàn)象。以上種種房地產(chǎn)市場的非正?，F(xiàn)象，為2013年的房地產(chǎn)市場蒙上層層面紗。

　　市場分析人士認為，近日多部委的及時表態(tài)發(fā)出了強化當前樓市的政策執(zhí)行信號，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導(dǎo)方針，防止未來市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈。業(yè)界普遍認為，2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策將適度偏緊。在執(zhí)行原有政策之外，或以市場監(jiān)控、預(yù)期管理、土地供給、房產(chǎn)稅等多項關(guān)鍵要素形成“組合拳”，進行樓市調(diào)控。

　　市場

　　去年年底“量價齊升”現(xiàn)象明顯

　　2012年上半年房地產(chǎn)市場一度低迷，并殃及全國范圍的土地市場，土地流標和底價成交比比皆是。但是一季度結(jié)束后，樓市開始逐漸復(fù)蘇，成交量的提升開始帶動價格小幅上漲。進入第四季度后，樓市“量價齊升”尤為明顯。

　　去年前五個月，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量始終維持在個位數(shù)，合計起來也僅有21個；但從6月份開始，中國25個城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲，超過前五個月房價環(huán)比上漲城市的總和；7月份，房價環(huán)比上漲城市數(shù)量倍增至50個；進入8月份，在短暫喘息之后，全國多個城市的房價在第四季度繼續(xù)“抬頭”；尤其是在12月份，一線城市房價年內(nèi)首次出現(xiàn)同比、環(huán)比全面上漲，樓市在這個寒冷的冬天顯得溫暖如春。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部的張旭認為，調(diào)控政策的兩面性已開始顯現(xiàn)：一方面，限購政策的實施正階段性引發(fā)一定的副作用，很容易引起需求的集中釋放；另一方面，房企推盤意愿和二手房業(yè)主惜售，都導(dǎo)致房源緊缺。因此，今年房價上漲的壓力仍然較大。

　　預(yù)測

　　今年市場趨勢整體好于去年

　　中國指數(shù)研究院認為，一方面，2013年宏觀經(jīng)濟將企穩(wěn)向好，城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟體制改革等中長期政策繼續(xù)推進，為中長期經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動力。另一方面，中央經(jīng)濟工作會議提出2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉(zhuǎn)的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來利好。2013年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點。他們預(yù)計，2013年上半年商品房銷售面積同比增長14.8%，銷售額同比增長23.9%；下半年增速明顯回落，銷售面積同比增速降至0.7%，銷售額同比增速降至8.2%。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生也表示，2013年房地產(chǎn)市場整體形勢將好于去年，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮(zhèn)、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計，2013年住房市場總體趨勢穩(wěn)中有進，大穩(wěn)定中有小震蕩。

　　但是，21世紀不動產(chǎn)分析師張磊認為，2013年一季度將呈現(xiàn)明顯的成交清淡現(xiàn)象，價格也不會有明顯回升。他指出，在繼續(xù)限購、限貸的背景下，我國主要城市的購買需求，仍主要由剛性需求擔(dān)當。但是，由于去年11月、12月的年內(nèi)第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發(fā)生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月將再現(xiàn)環(huán)比下滑現(xiàn)象。

　　調(diào)控

　　有望用“組合拳”治理樓市

　　剛剛落幕的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議為2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控定了調(diào)。住建部部長姜偉新表示，今年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同時，各省市要編制好實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會預(yù)期。

　　“2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控將在繼續(xù)維持關(guān)鍵性調(diào)控的基礎(chǔ)上適度偏緊。”中國指數(shù)研究院認為，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，但是若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。

　　聶梅生也指出，最近一輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)超過兩年半，政策效應(yīng)有所遞減。由于我國購房需求量仍然較大，但以現(xiàn)階段限購、限貸的調(diào)控方式很難完全抑制投機性需求。因此，在執(zhí)行原有政策之外，還應(yīng)逐步采用市場手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，并加強對市場預(yù)期的引導(dǎo)，完善土地供應(yīng)制度，以市場監(jiān)控、預(yù)期管理、土地供給等影響房地產(chǎn)市場的多項關(guān)鍵要素形成“組合拳”調(diào)控樓市。

　　事實上，未來房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”已經(jīng)初顯。針對近來多發(fā)的“地王”現(xiàn)象，國土部就出臺新政，表示將重點監(jiān)測房價、地價異常波動城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度。

　　除此之外，為避免出現(xiàn)所謂的“地王”誤導(dǎo)市場，國土部要求各地對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)；對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；對那些可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式。

　　住建部則在限購、限貸政策的基礎(chǔ)上，要求2013年各地要繼續(xù)“編制和實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會預(yù)期”。

　　住建部部長姜偉新表示：“2013年將繼續(xù)在市場準入、銷售、租賃、估價等環(huán)節(jié)強化監(jiān)督，加強預(yù)售監(jiān)管，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域誠信體系建設(shè)。與此同時，要密切監(jiān)測市場形勢，會同有關(guān)部門及時發(fā)布有關(guān)信息，進一步完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，做好政策儲備。”

　　姜偉新表示：“2013年要配合有關(guān)部門加快研究以財稅金融等經(jīng)濟法律手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。”