二手房買賣法律問題攻略

     如今，越來越多的市民不再僅僅是遇到二手房買賣糾紛時找律師，而是提前一步，買賣前就直接找律師為交易安全進行把關(guān)，至少也會先打個電話咨詢一下自己該注意什么問題。這說明大家已經(jīng)意識到，要避免日后出現(xiàn)糾紛，在二手房買賣之前就要搞清有關(guān)法律問題。下面，結(jié)合實踐經(jīng)驗，筆者就二手房買賣中出現(xiàn)的主要法律問題如何解決談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

    二手房產(chǎn)權(quán)多種多樣 交易前必須嚴加審查

    目前，市場上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。

    1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件

     一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準權(quán)的（一般是區(qū)縣一級）人民政府批準出售；二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應(yīng)對上述條件如何實現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進行。

    2.售后公房買賣需同住人簽字

    根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買賣很難成功。

    3.非獨立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)

    非獨立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但是這類房屋轉(zhuǎn)讓是無法辦理出“小產(chǎn)證”的，因此不能作為二手房進行買賣。

    4.權(quán)利受限制的二手房買賣

    常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶。二是被法院等機關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

    共有二手房出售需全體共有人同意

    我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，上下家應(yīng)對房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，下家應(yīng)注意這些簽字的真實性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時，下家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

    在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財產(chǎn)的房屋未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權(quán)利人提起訴訟要求確認買賣行為無效時，如果下家是善意購房，即不知道上家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權(quán)利人追究責任。

“兩個定金”作用大不同

    定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現(xiàn)在上下家對中介進行委托的過程中，用來擔保上下家在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔定金被上家沒收的風險，如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔雙倍返還定金的責任。

    第二個定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔相應(yīng)責任。

    當然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。

    “故意超貸”風險大

    貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個環(huán)節(jié)。銀行批準按揭貸款申請要綜合考慮各方面因素，但最主要的還是申請人的還款能力。按照規(guī)定，銀行對房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價不斷上漲，于是出現(xiàn)一種不規(guī)范的操作：上下家簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，價格低的一份是真實的，價格高的一份是虛假的，用于下家向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。

    從法律上說，這樣的合同因“惡意串通、損害銀行的利益”而無效。若銀行在審查時有證據(jù)表明貸款申請人（下家）“故意超貸”，則會拒絕下家的貸款申請。從交易過程看，上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條，并辦理房屋過戶手續(xù)，風險非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風險外，還要支付虛假報高房價部分的契稅等額外支出，及上家不予退還虛假報高房款的風險。

   因此，為保證交易安全順利進行，上下家應(yīng)嚴格按照規(guī)定申請按揭貸款，避免通過上述違規(guī)手段獲取貸款。

   下家須實地查看上家房屋有無出租

    如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，在同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權(quán)。上家應(yīng)該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，房客最晚應(yīng)在三個月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購買權(quán)，上家在得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效。對于下家而言，為避免出現(xiàn)此類問題，應(yīng)該對房屋進行實地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。

    三方需明確各自的權(quán)責利

    上家在委托中介時，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價格，上家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價”、“出售價”及“合同價”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀，以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議上家應(yīng)有一份原件。需要注意的是，有些中介采用復(fù)寫紙簽訂委托合同，一式幾份，上家在首頁上的簽字會復(fù)印到另外幾份上。因此，上家應(yīng)注意到合同的空白處有可能會被誤視作你授權(quán)由中介填寫，需明確自己是否有此意愿。

    下家通過中介找上家時，應(yīng)該要求中介出示其與上家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。下家與中介簽訂的書面協(xié)議，應(yīng)包括房價、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。下家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實際交付定金前，下家還應(yīng)確認中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)應(yīng)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。

    中介以促成上下家交易成功作為收取傭金的前提。因此，中介為防止上下家簽訂居間合同后不愿簽訂買賣合同，往往會在居間合同中約定“發(fā)生這種情況時，上下家需付違約金給中介公司”，上下家對此應(yīng)特別注意。

    妥善解決簽約后的后續(xù)事項

    上下家簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此，上下家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，上下家應(yīng)將下家付款方式與上家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30％，交房時付房款30％，產(chǎn)權(quán)過戶時付房款35％，他項過戶（水、電、煤、戶口遷移等）后再付房款的5％。在上述兩者掛鉤的同時，雙方還要明確違約責任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金；超過多少天時，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔違約責任等?？傊I賣合同的內(nèi)容越詳細，履行起來的可操作性就越強，也越能促成買賣的順利進行。