16份房企年報(bào)顯示：經(jīng)營性現(xiàn)金流同比驟降240%

對于身處調(diào)整期的中國房地產(chǎn)行業(yè)，公司現(xiàn)金流問題一直是最為人們所關(guān)注的話題之一。截至3月3日，已披露的16家上市公司年報(bào)顯示，2008年度公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值共計(jì)-124.67億元，比上年同期下降240.32%，其中近八成的房地產(chǎn)商現(xiàn)金流為負(fù)。受全年銷售不景氣以及投融資下滑的影響，2008年房地產(chǎn)公司普遍面臨現(xiàn)金流"吃緊"的問題。

　　銷售下降影響資金回流

　　統(tǒng)計(jì)表明，16家已披露年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司2008年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-124.67億元，比上年同期的-36.63億元下降240.32%。其中有12家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負(fù)值，而去年同期僅有6家公司現(xiàn)金流為負(fù)。業(yè)內(nèi)人士表示，2008年全年銷售不暢導(dǎo)致資金不能及時(shí)回流是影響地產(chǎn)商經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要原因。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年1-12月全國商品住宅銷售面積下降20.3%，商品住宅銷售額下降20.1%。截至去年12月末，全國空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　在資金來源方面，1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38146億元，同比增長1.8%。其中，國內(nèi)貸款7257億元，增長3.4%；企業(yè)自籌資金15081億元，增長28.1%；其他資金15082億元，同比下降16.4%。其中，個(gè)人按揭貸款3573億元，下降29.7%。

　　金元證券研究報(bào)告稱，通過其他資金來源中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款回籠資金成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來源。但是2008年受到前期房價(jià)上漲過快導(dǎo)致市場強(qiáng)烈降價(jià)預(yù)期的影響，房地產(chǎn)銷售金額大幅度下降，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)資金來源中最主要的其他資金來源同比下降超過16%。可見樓市銷售受阻是造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的最主要原因。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)投資資金鏈緊張，市場可能由"量跌價(jià)滯"進(jìn)一步發(fā)展為"量價(jià)齊跌"，市場銷售回款減少，商業(yè)銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)也將收緊對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款。

　　投融資下滑明顯

　　為了抑制房價(jià)過快上漲，自2005年以來，國家連續(xù)出臺(tái)了一系列緊縮銀根、穩(wěn)定房價(jià)的政策措施。雖然從2008年年底開始，央行對房貸等有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策有所放松，但商業(yè)銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　據(jù)中國證券報(bào)信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，已公布年報(bào)的16家上市公司2008年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為167.56億元，同比減少9.56%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-60.62億元，同比下降6.97%。由于市場成交量急劇萎縮，開發(fā)商持觀望態(tài)度紛紛減緩新增土地購置面積和房地產(chǎn)新開工面積，使2008年下半年房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢。

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2002-2007年"到位資金/投資總額"值一直呈上升趨勢，表明資金較之前流入房地產(chǎn)行業(yè)增加，資金充裕程度不斷上升。而自2008年以來，房地產(chǎn)資金狀況迅速惡化，該比值顯著下滑。業(yè)內(nèi)人士稱，雖然近期國家調(diào)整貨幣政策，取消貸款窗口指導(dǎo)，但由于市場成交量下降，房屋價(jià)格存在下跌可能，因此各銀行對于房地產(chǎn)依然采取極為謹(jǐn)慎的信貸政策，短期內(nèi)房地產(chǎn)資金充裕程度還將呈現(xiàn)下降趨勢。

　　當(dāng)通過銀行開發(fā)貸款融資面臨困境時(shí)，上市公司紛紛尋求其他途徑緩解現(xiàn)金流緊張。以保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600048)為例，公司在年初表示計(jì)劃向特定對象非公開發(fā)行不超過公司總股本的20%。中信建投稱，如果保利地產(chǎn)2009年增發(fā)成功，將進(jìn)一步增加公司的資本能力，降低資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而加大公司間接融資的能力，改善公司現(xiàn)金狀況。

　　2008年部分房地產(chǎn)上市公司業(yè)績情況 　　單位：萬元

　　證券簡稱 營業(yè)收入 凈利潤 存貨 經(jīng)營現(xiàn)金流凈額

　　保利地產(chǎn) 1551990.11 223886.14 4019561.85 -759047.25

　　萬通地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤) 484069.71 52743.64 476806.73 -63878.86

　　新湖中寶 350485.92 84054.54 787545.81 -131870.19

　　華發(fā)股份 347928.75 65126.21 950901.33 43551.96

　　天房發(fā)展 150526.81 11236.46 731299.03 -185373.14

　　泛海建設(shè) 141954.79 21064.01 1528975.21 -25405.60