求銀行太難，找信托、私募嫌貴，可境內(nèi)發(fā)債又嚴(yán)格受限。當(dāng)樓市調(diào)控下融資受阻的內(nèi)地房企們?cè)谙愀?ldquo;遇見(jiàn)”泛濫的海外低息資金時(shí)，蜂擁而上的急切勁兒也就不難理解了。
1月23日，綠城中國(guó)(03900，HK)公告稱，公司擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，融資數(shù)額暫未確定；至此，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有15家港股內(nèi)地房企在開(kāi)年不到一個(gè)月的時(shí)間里，集體上演“海外尋錢記”，海外發(fā)債計(jì)劃總?cè)谫Y額將近400億元人民幣，這一數(shù)字比2012年全年內(nèi)地房企海外融資規(guī)模的一半還多。
值得注意的是，除了發(fā)行優(yōu)先票據(jù)以外，房企在融資方式上也是不斷嘗新，招式多樣。近日，接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家指出，為解決“錢”這個(gè)頭等大事，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商正在加速海內(nèi)外融資渠道的多元化拓展，盡管其中也面臨著諸如企業(yè)評(píng)級(jí)、匯率波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)，但這是使得房產(chǎn)融資“正?；?rdquo;的必經(jīng)之路。
“美元優(yōu)先債”融資方陣再擴(kuò)大
上周三(1月23日)，綠城中國(guó)(03900，HK)發(fā)布公告稱，公司建議進(jìn)行一項(xiàng)美元優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)售，完成須視市況及投資者的興趣而定。
票據(jù)的定價(jià)(包括本金總額、發(fā)售價(jià)及利率)將透過(guò)由聯(lián)系牽頭經(jīng)辦人兼聯(lián)系賬簿管理人進(jìn)行的累計(jì)投標(biāo)機(jī)制而厘定。綠城表示，此次票據(jù)的所得款項(xiàng)將用于作為若干現(xiàn)有短期債項(xiàng)再融資，而余額則撥作一般公司用途，并可能因應(yīng)不斷變化的市況及若干其他情況而調(diào)整前述所得款項(xiàng)用途，因而重新分配所得款項(xiàng)用途。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自進(jìn)入一月以來(lái)，共有13家港股房企選擇以發(fā)行無(wú)擔(dān)保美元優(yōu)先債的方式進(jìn)行融資，包括佳兆業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](01638，HK)、碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](02007，HK)、世茂房地產(chǎn)(00813，HK)、合生創(chuàng)展(00754，HK)、花樣年(01777，HK)、富力地產(chǎn)(02777，HK)、越秀地產(chǎn)(00123，HK)、新城發(fā)展(01030，HK)、建業(yè)地產(chǎn)(00832，HK)、龍湖地產(chǎn)(00960，HK)、中國(guó)奧園(03883，HK)、中駿置業(yè)(01966，HK)和綠城中國(guó)(03900，HK)。
公開(kāi)資料顯示，上述企業(yè)的融資規(guī)模大多在1.5億美元~8億美元，利息率則處于6.625%~13.875%。剔除越秀地產(chǎn)5年期和10年期的低收益優(yōu)先債券后，世茂和龍湖分別于1月9日、22日發(fā)行的7年期、10年期優(yōu)先票據(jù)利率較低，僅為6.625%和6.75%；其中，世茂的融資成本大幅下降近4.5%，去年3月其所發(fā)行的一筆7年期美元債券年利率高達(dá)11%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，海外發(fā)債隊(duì)伍的不斷龐大，其實(shí)是內(nèi)地房企上演“尋錢”大戰(zhàn)的一個(gè)縮影；目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，傳統(tǒng)銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的則全部來(lái)自銷售回款和自籌資本。其中，自籌資本的解決途徑包括海外發(fā)債、海外上市、房地產(chǎn)信托、基金、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。
高風(fēng)險(xiǎn)永久債遇消化不良？
自去年以來(lái)，亞洲垃圾債市場(chǎng)火爆異常，而這其中，內(nèi)地房企作為發(fā)行人的身影也不斷閃現(xiàn)。自2012年12月，瑞安房產(chǎn)(00272，HK)宣布旗下全資附屬公司ShuiOnDevelopment與德意志銀行J.P.Morgan等訂立有關(guān)發(fā)行本金總額5億美元的高級(jí)永久債認(rèn)購(gòu)協(xié)議以來(lái)，新年里又有兩家內(nèi)地房企嘗試永久債方案。
1月13日，雅居樂(lè)(03383，HK)宣布發(fā)行7億美元的次級(jí)永久資本證券；時(shí)隔兩天，合景泰富(01813，HK)也發(fā)布公告表示，計(jì)劃發(fā)行以美元計(jì)值后償(即次級(jí))永久資本證券,但相關(guān)金額及條款和條件尚未落實(shí)。
興業(yè)銀行債券交易員許君潔告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，所謂永久債是指無(wú)到期日，每年支付一定票息的債券，而由于無(wú)本金支付，這種債券的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也更大。由于基準(zhǔn)利率即美國(guó)10年期國(guó)債利率依然維持在1.8%左右的低水平，所以對(duì)于有特定收益要求的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，他們會(huì)在債券評(píng)級(jí)和久期之間做出一個(gè)權(quán)衡。
然而，已瘋狂了一年多的亞洲垃圾債市場(chǎng)似乎正顯露出消化不良的端倪。據(jù)路透社1月22日?qǐng)?bào)道，今年第一周,投資者豪擲450億美元,認(rèn)購(gòu)中國(guó)三家信用評(píng)級(jí)為垃圾級(jí)的地產(chǎn)公司發(fā)行的17.5億美元債券；但就在一周后,合景泰富面對(duì)僅有兩倍超額認(rèn)購(gòu)的市況，不得不撤回一筆初始息率10.25%的3億美元永久債發(fā)行計(jì)劃；同時(shí)，雅居樂(lè)的永久債自1月14日上市后也一度下跌4%，目前市價(jià)仍低于面值。
中國(guó)指數(shù)研究院TOP10研究中心副總監(jiān)白彥軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，垃圾債市場(chǎng)新年之初的“變臉”也反映出了房企海外發(fā)債的一個(gè)隱憂，即隨著全球股市的回暖，債券市場(chǎng)將面臨資金分流的壓力，未來(lái)的認(rèn)購(gòu)情況還需要持續(xù)關(guān)注；此外，隨著相關(guān)債券產(chǎn)品的供給增加，投資者的“喜新厭舊”也會(huì)給債券融資帶來(lái)一定壓力。
各類融資途徑被充分運(yùn)用
白彥軍認(rèn)為，盡管全球市場(chǎng)流動(dòng)性充沛，但對(duì)海外債市融資而言，由國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房企的評(píng)級(jí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)部分房企的評(píng)級(jí)出現(xiàn)了回升，但整體而言，“非投資”級(jí)別更多。1月23日晚間，標(biāo)普宣布，對(duì)綠城擬發(fā)行的優(yōu)先無(wú)擔(dān)保美元債授予“B-”的長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)。
值得注意的是，一方面“出海發(fā)債”模式越來(lái)越受到內(nèi)地房企的追捧；另一方面，隨著熱錢不斷涌入香港，基于H股平臺(tái)的各類融資途徑也正在被充分利用。白彥軍指出，從研究發(fā)現(xiàn)的趨勢(shì)來(lái)看，內(nèi)地房企在2013年進(jìn)一步利用其在香港市場(chǎng)搭建的海外平臺(tái)將是一個(gè)融資創(chuàng)新的亮點(diǎn)，具體形式包括收購(gòu)、上市、配股和零息可換股債等。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，在2012年第二、三季度，招商地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地分別完成了對(duì)香港上市公司的收購(gòu)，至此，“萬(wàn)、保、招、金”四大標(biāo)桿房企已悉數(shù)將觸角伸向港股市場(chǎng)。盡管短期內(nèi)受政策限制，前述三家房企還不能通過(guò)海外殼公司進(jìn)行融資，但從長(zhǎng)期看，海外融資渠道的建設(shè)對(duì)這些大體量的企業(yè)影響巨大。
到了去年第四季度，更有內(nèi)地房企旭輝控股(00884，HK)和新城發(fā)展(01030，HK)通過(guò)IPO方式赴港融資；盡管當(dāng)時(shí)受到海外資本市場(chǎng)的打壓，這兩家企業(yè)在上市之初均遭遇折價(jià)發(fā)行，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)企穩(wěn)，房屋銷售量回暖，兩家公司的股價(jià)也不斷創(chuàng)出新高。
近日，綠地集團(tuán)也表示，其在香港買殼的計(jì)劃已進(jìn)入操作階段，有望在今年上半年完成酒店集團(tuán)以及海外業(yè)務(wù)的分拆，在香港借殼上市。
此外，恒大地產(chǎn)(03333，HK)和融創(chuàng)中國(guó)(01918，HK)分別在今年1月17日、22日配股融資43億港元、20億港元。1月17日，上海實(shí)業(yè)控股(00363.HK)則宣布，擬發(fā)行2018年到期的39億元零息可換股債券，公司表示，擬將所得款項(xiàng)凈額用作基建設(shè)施業(yè)務(wù)的未來(lái)資本開(kāi)支及投資，以及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。
