編者按：去年下半年起，中國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖跡象。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)7個月上漲。但與之不同的是，溫州樓市不時傳出“房鬧”、“爛尾樓”、“地產(chǎn)商跑路”等消息，這似乎與全國樓市的整體回暖顯得格格不入。為深入了解溫州樓市現(xiàn)狀，證券時報記者趕赴溫州進行了調(diào)查，即日起將分別從房價、庫存、地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀等方面，對溫州樓市進行系列報道。
二手房成交量的增長通常會刺激地產(chǎn)中介開店，然而這一切在溫州樓市并未發(fā)生。
證券時報記者了解到，最近幾個月，溫州二手房新掛牌量月增20%以上，交易量隨之上升。然而，由于購買者以剛性自住為主，導(dǎo)致私下“倒手”環(huán)節(jié)減少，不少中介的業(yè)務(wù)量難以維持開銷，甚至已有中介公司倒閉。
“萬豪、平安宜居、日出、東輝……”溫州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會副會長金聯(lián)鳳告訴記者，這些都是瘦身嚴(yán)重的中介公司，還有一些中介公司撐不下去陸續(xù)倒閉，溫州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的成員已由過去的40多家減少到現(xiàn)在的30家左右。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的估算，最近一年多，溫州地產(chǎn)中介的門店數(shù)量縮水了一半。
溫州房價陰跌不止
1月25日中午，是記者與朗兆（溫州）房產(chǎn)營銷有限公司董事長葉維堅初定的采訪時間。不巧的是，由于溫州瑞安一家房地產(chǎn)公司有急事相求，葉維堅爽約。待他趕回溫州接受記者采訪時，已經(jīng)是下午5點。
葉維堅是溫州地產(chǎn)界的知名人物，從事房地產(chǎn)工作已經(jīng)有10余年?，F(xiàn)在他的公司是溫州地區(qū)最大的房地產(chǎn)營銷專業(yè)機構(gòu)，跌跌不休的溫州房價，使得房地產(chǎn)營銷機構(gòu)的作用變得更為突出，他也因此變得更加忙碌。
溫州樓市跳水，從南門商圈的房價下跌可見一斑。繁華的鬧市區(qū)，往往是房價堅挺的地段，但在這一輪溫州樓市調(diào)整中，熱鬧的南門商圈也未能幸免。
以錦春大廈為例，該樓盤緊鄰溫州最高樓世貿(mào)中心，距溫州商業(yè)街人民路僅1公里左右。“2011年上半年，該樓盤的市場均價約4.3萬元/平方米，現(xiàn)在市場掛牌價在3.2萬元/平方米上下，成交價2.8萬元/平方米。”南門中介服務(wù)的老板廖春生對記者說。
說到溫州房價的跳水，香緹半島是溫州人提及最多的地產(chǎn)項目。據(jù)介紹，該樓盤2011年初的掛牌價一度漲至5~6萬元/平方米，如今的掛牌價只有3萬元/平方米左右，個別急售房源甚至打出了2.57萬元/平方米的跳樓價。
包括溫州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會副會長金聯(lián)鳳在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，較2011年樓市火爆時期而言，目前溫州房價普遍下跌30%左右，少數(shù)幾個樓盤的價格甚至腰斬。
與全國房價連續(xù)7個月上漲不同的是，溫州的房價仍然處于盤整之中。來自溫州房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年三季度，溫州地區(qū)流通房源的價格曾小幅回升，但四季度卻繼續(xù)下跌，價格從9月份的2.6萬元/平方米下跌至12月份的2.49萬元/平方米。而去年1月，溫州地區(qū)流通房源的價格為2.9萬元/平方米。
對于未來溫州房價的走勢，多數(shù)受訪的溫州地產(chǎn)界人士認為還會繼續(xù)下跌。“今年溫州樓市會比去年更具有戲劇性，可能會走出先揚后抑的曲線。”葉維堅說。
二手房掛牌數(shù)量激增
在溫州，年底一般是二手房房源較為充足的時段，但2012年四季度與往年相比，新增掛牌量大增，遠超往年20%的增速。
很多地產(chǎn)中介告訴記者，溫州房地產(chǎn)市場的二手房掛牌數(shù)量還在不斷增加。來自溫州天浩置業(yè)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2012年10月份開始，溫州二手房新掛牌量就不斷增長，從往常月增長5%~10%左右的速度，增至20%以上，而且還有加快的趨勢。
“綜合來說，資金壓力和看淡樓市前景，是溫州二手房掛牌數(shù)量增長的主要原因。”21世紀(jì)不動產(chǎn)溫州區(qū)域負責(zé)人林華伴對記者稱。
據(jù)多家溫州地產(chǎn)中介介紹，隨著年末各類抵押貸款的到期，不少企業(yè)及個人都需要資金流轉(zhuǎn)，為了緩解資金壓力，他們往往會處置固定資產(chǎn)來融資。2012年，由于受民間借貸風(fēng)波的影響，溫州不少企業(yè)和個人對于年底資金的需求也更大，所以需要處置的固定資產(chǎn)也就更多更迫切。
與此同時，投資客不看好溫州樓市是造成這一波二手房掛牌量激增的另一個原因。2012年上半年，不少投資客因為樓市不景氣，售價達不到自己心儀的價位，所以選擇先將房子出租等候回暖。但臨近年末，市場仍然沒有明顯的回暖跡象，于是選擇出售。
掛牌數(shù)量的激增也促使溫州二手房成交量攀升。來自朗兆房產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月~11月，溫州主城區(qū)(鹿城區(qū))二手住房交易量8246件，同比增長44%。
地產(chǎn)中介縮編嚴(yán)重
按照常理，二手房成交數(shù)量的增長，會讓地產(chǎn)中介賺得盆滿缽滿。但讓人意外的是，溫州的地產(chǎn)中介幾乎異口同聲地說，日子并不好過。
眾所周知，溫州人喜歡投資房產(chǎn)。溫州樓市在“熱炒”的背景下，地產(chǎn)中介有自己的一套生財之道。投資客在購買房子后，往往不是去房管局變換產(chǎn)權(quán)，而是委托地產(chǎn)中介尋找買家，如此反復(fù)。
根據(jù)多位地產(chǎn)中介說法，在溫州樓市火爆時，一套房子從開始掛牌到最后過戶，一般已經(jīng)經(jīng)過了5~6次倒手，但在2012年，溫州人買房卻以剛需為主。去年前11個月，溫州樓市雖然二手房成交量同比增長44%，但由于這種購買以剛性自住為主，因此也就少了以往的“倒手”環(huán)節(jié)。所以，溫州地產(chǎn)中介的日子自然也就不好過。
因為業(yè)務(wù)量難以維持開銷，地產(chǎn)中介門店開始紛紛倒閉。“在2011年溫州樓市最火爆的時候，公司在溫州的門店數(shù)量約70家，現(xiàn)在已經(jīng)減少到不到40家。”21世紀(jì)不動產(chǎn)溫州區(qū)域負責(zé)人林華伴稱。
知名的全國性連鎖尚且如此，區(qū)域性小中介就更為明顯。走在溫州的大街上，不時會看到關(guān)門歇業(yè)的地產(chǎn)中介。對于地產(chǎn)中介倒閉的數(shù)量，21世紀(jì)不動產(chǎn)做了估算。“根據(jù)我們公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這一年多來，溫州地產(chǎn)中介的門店數(shù)量估計縮水了一半。”林華伴稱。
“原來，溫州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的成員超過40家，現(xiàn)在只有30家左右了。很多中介公司因為撐不下去都陸續(xù)關(guān)門了，不少原來從事中介的人，因為看不到希望，都已經(jīng)改行了。”金聯(lián)鳳稱。
