統(tǒng)計稱中國房價超警戒線 京滬133年才能買套房

　　住房一直是最大的民生話題之一。北京、上海的房價對于普通工薪階層“僅可遠觀”，但在摩納哥36萬元人民幣每平方米的均價看來，京滬房價還嫌“太低”。國內“房奴”抱怨房價負擔過重“傷不起”，但跟孟買人相比還算是幸福的，因為孟買一間房的售價是他們年收入的740多倍。

　　放眼世界，中國房價到底處于怎樣的水平？未來中國房價又將有怎樣的表現(xiàn)？

　　全球最高房價：摩納哥

　　2013年年初美國媒體一份關于全球最貴房產(chǎn)的報道引起人們關注，引來國內網(wǎng)站紛紛轉載。實際上，這份報道中的數(shù)據(jù)早在去年四月份便出現(xiàn)在花旗私人銀行和倫敦房地產(chǎn)公司萊坊的統(tǒng)計報告中。

　　報告顯示，世界上房價最高的國家是摩納哥，一個袖珍卻極盡奢華的國度。該國平均房價高達5408美元每平方英尺，折合人民幣36.23萬元每平方米！摩納哥與法國南部接壤，國土面積僅1.95平方公里，人口約為3.28萬人。就是這樣的彈丸小國，憑借著發(fā)達的博彩業(yè)和旅游業(yè)，以及避稅天堂的美譽吸引著世界各地的富豪們前來消費和置業(yè)，其中包括“F1之王”舒馬赫在內的眾多賽車明星和名牌車制造商的老板們。正因如此，摩納哥成為世界上最富庶的國家之一，2012年房價也連續(xù)第三年全球最高。

　　法國費拉角是世界房價第二高的地區(qū)，平均4800美元/平方英尺，約為32.16萬元人民幣每平方米。費拉角是法國的一個海島城市，也是富豪和明星們度假豪宅的聚集地。早在2011年華爾街日報姐妹報《金融新聞》統(tǒng)計的“全世界最貴的10條街道”中，環(huán)繞費拉角的Chemin de Saint-Hospice街道當時排名第四，街上最高房價高達每平方米4.5萬歐元。

　　值得注意的是，全球房價榜單上除了法國、英國、瑞士這些歐洲傳統(tǒng)富國以外，香港別墅和公寓價格均入圍世界前十，其中香港別墅以均價29.52萬元人民幣排名第4，公寓均價17.59萬元排名第10。

　　自回歸中國后由于香港特別行政區(qū)政府施政方針多次轉變，香港房價歷遍暴跌和暴漲。1997年主權移交后，供地權限得以松綁的特區(qū)政府立刻大幅增加土地供應。但供應持續(xù)大增又恰逢世界金融危機爆發(fā)，造成香港房價其后6年內暴跌近70%。吸取教訓的港府隨后供地劇減，隨著經(jīng)濟復蘇后需求增加，再加上內地炒房客蜂擁轉戰(zhàn)香港房地產(chǎn)市場，最終使得香港房價被越來越高。

　　住房負擔：亞洲最重歐洲最輕

　　世界豪宅價格之高讓人驚訝，但較低的房價或許更難讓人接受。實際上，真正衡量一個地區(qū)的房價是否合理，需要看當?shù)鼐用竦氖杖胨?，即國際通用的房價收入比指標。

　　美國在線房地產(chǎn)調查公司“Global Property Guide”最近公布了2012年間77個國家的房價收入比，是各國高檔住宅售價與當?shù)厝司鵊DP的比值，可以考察個人購房所需的大致年限。其中房價數(shù)據(jù)選自該房地產(chǎn)調查公司統(tǒng)計的2012年2-3季度各國100平方米高檔住宅價格，而GDP數(shù)據(jù)則來自IMF公布的數(shù)據(jù)。

　　雖然統(tǒng)計的并非是平均房價，但這個“個人房價收入比”排名也足以觀察哪國房價真正讓人難以承受。

　　結果顯示，亞洲國家包攬了房價收入比最高的前四名，可見亞洲居民房價負擔之重。印度房價收入比全球最高，一間高檔住宅的價格竟是當?shù)厝四昃杖氲?40多倍。孟買是拉高印度房價的罪魁禍首。截至2012年11月，孟買300平方米左右較好的房子售價可高達1.7萬美元每平方米（約10.71萬元人民幣），而小一點的公寓也要 1.16-1.4萬美元不等。孟買人口密度居世界前列，但土地供應極其緊張，城內公寓房稀少且昂貴，有報道甚至稱孟買60%人口在貧民窟安家。這樣的環(huán)境下，買房對于一般孟買居民而言幾乎是個奢望。

　　房價收入排名第二、三的柬埔寨和菲律賓都是東南亞國家，房價收入比分別為319.5倍和142.09倍。房價如此之高，與這些國家大力招商引資不無關系。其中柬埔寨更是全力推進經(jīng)濟開放，對外匯不設管制，吸引外資如潮水般涌入，把房價越炒越高；但柬埔寨國內仍以加工制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，生產(chǎn)附加值不高，國人收入依然處于較低水平，正是這樣的落差使其房價收入比高居世界第二。

　　毫無意外，中國內地也是名列前茅。數(shù)據(jù)顯示，以北京、上海為代表的中國“個人房價收入比”為133.72，位居77國第4位。也就是說，京滬地區(qū)個人大致需要133年才能購入一套100平米的高檔住宅。

　　相反，“個人房價收入比”最低的5國都是歐洲國家。事實上，這些國家實際房價并不低（盧森堡高檔住宅均價約為4.7萬元人民幣每平方米），但正因這些國家居民收入較高，加上社保福利更為完善，買房對于這些他們而言還算負擔得起。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，2010年盧森堡人均年收入就達7.951萬美元。而從上面盧森堡6.11的房價收入比來看，100平方米的高檔住宅對一般的盧森堡人而言，只需要攢夠6年多一點的工資足矣。

　　中國：房價明顯脫離居民收入水平

　　雖然上述“個人房價收入比”指標已能大致看出世界房價水平，但國際上的房價收入比更多是用家庭年收入計算得出。世界銀行認為，合理的房價收入比應該為3-6倍。從這個指標看，中國房價依然處于過高的水平。

　　為提高合理性，21世紀網(wǎng)數(shù)據(jù)部選擇可支配收入數(shù)據(jù)計算房價收入比。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24565元/年，按城鎮(zhèn)戶均人口2.89人算，家庭可支配收入為7.61萬元/年。國家統(tǒng)計局公布2011年城鎮(zhèn)戶均住房面積約為95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均價5498元/平方米，可得我國一套住房總價格約為52.23萬元。

　　最終計算得出，中國房價收入比為7.36倍，明顯超出國際合理房價標準上限。

　　如果在收入上也按照中國人“門當戶對”的傳統(tǒng)，根據(jù)國家統(tǒng)計局的五等份收入分組劃分，發(fā)現(xiàn)只有高收入組的房價收入比能夠在國際合理水平。這意味著，中國房價已經(jīng)明顯脫離普通居民收入水平。買房，或許更多是富人才能想的事情。

　　但中國的高收入者買房就容易了么？答案是否定的。眾所周知，高收入群體多聚集在北上廣等一線城市，但房價收入比之高在這些一線城市卻更為突出。

　　以上海為例，根據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，商品住宅平均價格為21412元/平米，那么一套95平米住宅總價約為203.41萬元。以上海市的戶均人口數(shù)2.49計算可得，房價收入比高達20.33倍，接近上述我國7.36平均值的3倍。

　　如果考慮一線地段，如上海內環(huán)線以內，房價可達5.56萬元每平米，對比上海全市居民家庭人均收入，就算一對小夫妻不吃不喝，一年的收入也不夠在上海內環(huán)購買2平方米房子；外環(huán)線以外住房均價為16541元/平方米，這對小夫妻即使在外環(huán)購買一套90平方米住房，也需要不吃不喝近19年。

　　2012第三季度：京滬房價漲幅世界第二

　　想要探討未來房價走向，可以先從房價增長率找出端倪。根據(jù)倫敦房地產(chǎn)公司萊坊住宅報告，2012年前三季度同比增長最快的是巴西，增長率達到15.2%。香港房價增長依然強勁，憑借14.2%排列世界第二。

　　單從2012年第三季度看，同比增長最快的是哥倫比亞，香港依然名列前茅，以4.5%的單季增長率居世界第三。

　　無論前三季度還是第三季度，以北京、上海為代表的中國房價同比增長率均居世界前列。第三季度比前三季度增長更為亮眼，4.6%的同比增幅為世界第二，僅低于榜首哥倫比亞0.3個百分點。

　　回顧2012年年末房價的報復性上漲，估計在即將公布的四季度及全年數(shù)據(jù)上，中國內地房價增長表現(xiàn)可能會更加突出。