探秘房企業(yè)績漲跌真相 銷量飆升也存盈利隱憂

　　據(jù)相關(guān)報(bào)道了解，過去的一年品牌房企銷售業(yè)績飄紅，“以價(jià)換量”策略背后，一些房企的凈利潤或受影響。資料圖。

　　近期，房企融資潮、搶地潮接踵而至，眾家房企在年初更顯“忙碌”。反觀過去一年，千億房企陣容擴(kuò)大，多家房企超額完成業(yè)績的背后，傾注了開發(fā)商怎么樣的心血與心機(jī)？開發(fā)商業(yè)績飄紅，業(yè)內(nèi)解讀為房企采取“以價(jià)換量”的銷售策略，同時(shí)產(chǎn)品定位剛需以及合理的城市布局也為房企贏得更多機(jī)會(huì)。然而，業(yè)績增長的背后，也存在著盈利能力分化、凈利潤下降等隱憂。另外，這廂房企喜用銷售光環(huán)的背后，那邊卻有中房股份“被棄”、SOHO中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]銷售額再下滑等失意者……開發(fā)商又遭遇了怎樣的缺失？

　　以價(jià)換量：房企業(yè)績提升

　　萬科、恒大等利潤率或現(xiàn)下降

　　剛剛過去的一年，樓市經(jīng)歷了華麗“轉(zhuǎn)身”，市場回暖，開發(fā)商業(yè)績飄紅。萬科、綠地、保利等房企躋身千億房企大軍，更有招商、華潤、融創(chuàng)、越秀等多家房企超額完成全年銷售目標(biāo)。進(jìn)入年初，或許是為了延續(xù)這大好局面，房企積極“征戰(zhàn)”土地市場，同時(shí)大規(guī)模啟動(dòng)海外融資，為自身在市場調(diào)整時(shí)期把握主動(dòng)，提供資金保障。

　　據(jù)媒體報(bào)道，萬科、保利去年三季度末銷售凈利潤率出現(xiàn)下降。

　　開發(fā)商緣何爭先恐后地加入到搶地潮、融資潮的大軍？過去的一年，市場給予了他們怎樣的動(dòng)力和信心？蘭德咨詢總裁宋延慶接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)認(rèn)為，良好業(yè)績的取得多為“出貨和營銷手法做得比較好的企業(yè)”。他說，“去年一季度，開發(fā)商降價(jià)力度比較大，為全年的銷售業(yè)績奠定了基礎(chǔ)。五、六月份市場又增加了一定的銷售量，促使開發(fā)商較快地完成全年的銷售任務(wù)。”

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，2012年房企的業(yè)績出現(xiàn)大漲，最主要的原因是由于整體房地產(chǎn)市場回暖，需求觀望轉(zhuǎn)淡，積極入市。另外，房企積極的銷售策略也是業(yè)績好轉(zhuǎn)的原因之一。

　　可是，“以價(jià)換量”卻影響了開發(fā)商凈利潤的提升。新華08網(wǎng)昨天報(bào)道稱，一線房企去年面臨調(diào)控壓力，采取“以價(jià)換量”的促銷手段，積極出貨清庫存，銷售任務(wù)得以緩解。但由此帶來的另外一個(gè)直接的影響就是利潤下降。”報(bào)道提到萬科、保利去年三季度末銷售凈利潤率出現(xiàn)下降；此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營利潤率也由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

　　主打剛需 業(yè)績背后房企盈利能力存差距

　　高負(fù)債率或影響千億保利的利潤

　　過去的一年，“剛需”無疑是樓市的熱點(diǎn)關(guān)鍵詞之一，剛需購房者占主導(dǎo)，中小戶型產(chǎn)品熱銷。宋延慶認(rèn)為，房企銷售目標(biāo)的完成，得益于開發(fā)商主推中小戶型住宅產(chǎn)品。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年中小戶型產(chǎn)品銷售火爆，尤其是在開發(fā)商“以價(jià)換量”比較明顯的三四月份，眾多購房者青睞于總價(jià)較低的小戶型房源。據(jù)記者去年走訪多家樓盤后了解，一些樓盤因?yàn)槿鄙龠m合剛需客群的小戶型而令購房者難以抉擇。另外，單價(jià)偏高的中高端項(xiàng)目因?yàn)榈囟蜗∪保祪r(jià)可能性不大，也很難吸引剛需客群。

　　于是，較早進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的開發(fā)商贏得了市場先機(jī)。據(jù)了解，曾經(jīng)低價(jià)入市的大興明星樓盤龍湖時(shí)代天街[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]，一度以85平米的主打產(chǎn)品取得了區(qū)域銷冠。另據(jù)證券日報(bào)稱，與萬科的銷售策略相似，保利地產(chǎn)選擇了以中小戶型為主、維持高周轉(zhuǎn)率的銷售思路。這讓它盡量避免了宏觀調(diào)控政策的影響，同時(shí)滿足了市場上的剛需和首次改善置業(yè)需求。許多開發(fā)商正是因?yàn)榉磻?yīng)較慢而導(dǎo)致不少戶型滯銷，影響了整體周轉(zhuǎn)。

　　值得關(guān)注的是，房企在提升銷售業(yè)績的同時(shí)，盈利能力也表現(xiàn)出巨大差別。“龍湖2012年增速不是很快，但是盈利水平比較高，保持在20%以上；保利超過千億銷售額，但是其負(fù)債率和資金成本過高，可能會(huì)吃掉它一大部分利潤。”宋延慶表示。

　　城市布局：開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市

　　恒大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　另外，房企在不同城市的布局也是影響其銷售額的重要因素。近日，諸多報(bào)道將話題指向開發(fā)商重金拿地，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線城市。“一年前我們就擔(dān)心，若跟隨調(diào)控轉(zhuǎn)向加速投資三、四線城市，一旦那些經(jīng)濟(jì)后勁不如一線城市的三、四線城市出現(xiàn)危機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更大。”華南某上市房企管理層向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，這些話如今已得到應(yīng)驗(yàn)。

　　近日，恒大主席許家印表示，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

　　中國證券報(bào)也指出，自2012年年底各地加大推地力度以來，房企掀起拿地?zé)岢?，盡管大型開發(fā)商仍在大量斬獲三四線城市優(yōu)質(zhì)地塊，但從拿地?cái)?shù)量和金額來看，房企在一、二線城市的布局力度明顯加碼。

　　眾多房企緣何再次轉(zhuǎn)戰(zhàn)受調(diào)控影響深入的一、二線城市？宋延慶分析認(rèn)為，去年一、二線城市比三、四線城市増量較快，銷售增速也快。據(jù)他透露，保利地產(chǎn)約87%的項(xiàng)目布局在一、二線城市，今年保利新增項(xiàng)目也幾乎都在一、二線城市。”

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在本輪調(diào)控伊始，二、三、四線城市一度成為開發(fā)商的避風(fēng)港。然而，在一、二線城市迅速回暖，三、四線城市投資泡沫逐漸加劇的現(xiàn)實(shí)面前，部分房企開始減少對三、四線城市的投資。近日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在接受媒體采訪時(shí)坦言，受調(diào)控政策影響，三、四線城市營運(yùn)環(huán)境困難，所以集團(tuán)不得不改變策略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

　　中房置業(yè)、SOHO中國等房企遭遇業(yè)績下滑

　　眾多開發(fā)商喜迎“豐收年”的同時(shí)，也不免有些房企黯然失意。1月21日，中房置業(yè)發(fā)布2012年度業(yè)績預(yù)虧公告。其表示，經(jīng)該公司財(cái)務(wù)部初步測算，由于本報(bào)告期內(nèi)經(jīng)確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入較少，預(yù)計(jì)公司2012年度將虧損。早在幾日前，中房股份公告就稱，公司第一大股東中房集團(tuán)擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持公司的全部股份。

　　業(yè)績出現(xiàn)下滑的還有SOHO中國。數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國2012年合約銷售總額為94.68億元，與年初制訂的230億元銷售目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，同比也下降了13%，銷售額連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。宋延慶表示，處在第二、第三梯隊(duì)的中小開發(fā)商也多沒有完成銷售目標(biāo)。樓市整體回暖的背景下，部分房企出現(xiàn)業(yè)績下滑有哪些原因？

　　張旭認(rèn)為，在整體房企業(yè)績向好的背景下，部分房企的銷售收入以及經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)下滑，或具有特殊的原因。如中房置業(yè)，從近10年的財(cái)務(wù)報(bào)告來看，6年出現(xiàn)虧損，是上市房企中的虧損大戶，2012年凈利潤預(yù)虧并不意外，而且其項(xiàng)目數(shù)量也較少。而SOHO中國則在2012年開始轉(zhuǎn)型持有物業(yè)，銷售數(shù)據(jù)下滑在所難免。

　　宋延慶則在分析中表示，“SOHO中國產(chǎn)品定位的主力消費(fèi)群體(投資客為主)這幾年離場了，而且其散售模式的可持續(xù)性差，這也是SOHO中國今年下決心轉(zhuǎn)型的主要原因。”