被1400億銷(xiāo)售額光環(huán)籠罩的萬(wàn)科總裁郁亮，不止一次感慨當(dāng)老大的不易。“什么是行業(yè)老大？不僅僅是規(guī)模最大你就是老大，更要為整個(gè)行業(yè)擔(dān)當(dāng)起探尋、摸索的責(zé)任，有時(shí)候更替整個(gè)行業(yè)挨罵、受過(guò)。”郁亮說(shuō)。
1月21日，萬(wàn)科B股轉(zhuǎn)H股媒體見(jiàn)面會(huì)上，記者們反復(fù)詢問(wèn)萬(wàn)科有沒(méi)有新的融資安排，當(dāng)外界用規(guī)模、用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)衡量萬(wàn)科時(shí)，郁亮更在意的卻是，在萬(wàn)科發(fā)展的第四個(gè)十年里，通過(guò)國(guó)際化提升萬(wàn)科管理水平、提高對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，找到更多全球合作者。他說(shuō)萬(wàn)科甚至沒(méi)制定新一年的目標(biāo)，“實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)越大越危險(xiǎn)。”在他看來(lái)，小企業(yè)實(shí)現(xiàn)一個(gè)具體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)很容易，但企業(yè)大了，不能夠只用銷(xiāo)售收入來(lái)衡量。
如果越大越危險(xiǎn)的結(jié)論成立，那么驅(qū)動(dòng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)力在哪里？那些看不見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)又在哪里？
人人都想做老大？
實(shí)現(xiàn)了千億銷(xiāo)售額的綠地，十分執(zhí)迷于“做大”。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良近日表示，2013年綠地將經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定為3000億元，其中房地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃增長(zhǎng)30%以上。
早在2005年，綠地在年?duì)I業(yè)收入還不到100億的情況下，就制定了6年后沖刺世界企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)。接著，張玉良宣稱，“綠地未來(lái)的目標(biāo)是進(jìn)入世界企業(yè)200強(qiáng)。我們有信心在2015年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)5000億元。”實(shí)現(xiàn)的路徑是保持每年30%的增長(zhǎng)率。其中，主業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到2000億元，能源達(dá)到2000億元，其他產(chǎn)業(yè)1000億元。
民企中的萬(wàn)達(dá)，也對(duì)擴(kuò)張保持了狂熱的態(tài)度。強(qiáng)勢(shì)的王健林幾乎每年開(kāi)年會(huì)時(shí)，都會(huì)提出新的目標(biāo)。例如，2015年資產(chǎn)超過(guò)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元。
在城市化尚未完成、房地產(chǎn)行業(yè)還有很大上升空間的中國(guó)，焦慮感充斥著每一個(gè)懷有雄心的開(kāi)發(fā)商。“他們擔(dān)心如果現(xiàn)在不擴(kuò)張，以后就不會(huì)有這么多的機(jī)會(huì)了。”睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō)，城市化進(jìn)程總有結(jié)束的那一天，屆時(shí)所有的開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)的企業(yè)只有兩條出路：轉(zhuǎn)型或者是離場(chǎng)。
盡管中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠大，遠(yuǎn)非到你死我活的白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們都在努力，自己又有什么理由懈?。恳坏┦袌?chǎng)有轉(zhuǎn)好的跡象，幾乎所有企業(yè)都在提高銷(xiāo)售目標(biāo)。世茂股份管理層近日在媒體見(jiàn)面會(huì)上稱，2013年，世茂股份的銷(xiāo)售目標(biāo)將調(diào)升至100億元，較去年的80億元增長(zhǎng)25%。恒大集團(tuán)將2013年合約銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)整為1000億元，較2012年的800億元上升25%。
擴(kuò)張的好處在哪里？陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪在接受本報(bào)采訪時(shí)指出，“合理的規(guī)模是盈利的基礎(chǔ)，國(guó)家的政策是支持大企業(yè)的發(fā)展的。”這表現(xiàn)在，大企業(yè)更容易獲得銀行授信和資金支持。萬(wàn)科、保利等大公司和銀行之間都有總部對(duì)總部的授信。甚至在地方政府招商引資時(shí)，大企業(yè)拿地的成本可能更低。易小迪親眼目睹了許多小型企業(yè)因?yàn)闊o(wú)力支付土地成本，而不得不離場(chǎng)的結(jié)局。因此，保持合理規(guī)模十分必要。
對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶也表示認(rèn)同，“地方政府甚至?xí)砸M(jìn)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)為榮。”在他看來(lái)，企業(yè)越大，和地方政府越有討價(jià)還價(jià)的砝碼。蘭德咨詢公司有一個(gè)未公布的測(cè)算模型，宋延慶預(yù)測(cè)，到2015年的時(shí)候，排名第一的房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額有可能達(dá)到4000億，占有5%的市場(chǎng)占有率。
大的風(fēng)險(xiǎn)
然而，如果“一把手”一味求大，又會(huì)給企業(yè)帶來(lái)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
“有的時(shí)候你們老催我們?cè)侔l(fā)展快一點(diǎn)，別人趕上來(lái)了，其實(shí)對(duì)企業(yè)是有害的，越大的時(shí)候，越危險(xiǎn)。我們始終知道這個(gè)道理。”郁亮坦言，萬(wàn)科這么多年始終如履薄冰地在平衡發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，嚴(yán)格控制凈負(fù)債率、買(mǎi)地的規(guī)模、庫(kù)存的規(guī)模，每個(gè)星期、每個(gè)月跟蹤存貨、銷(xiāo)售情況，堅(jiān)持現(xiàn)金為王，保持足夠現(xiàn)金。
因?yàn)榍蟠蠖鴮⑵髽I(yè)推向險(xiǎn)境的故事曾在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌身上發(fā)生過(guò)，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也曾經(jīng)歷過(guò)。但是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好、企業(yè)脫離資金危機(jī)后，融創(chuàng)和綠城又義無(wú)反顧地奔向了土地市場(chǎng)。 羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮毫不客氣地指出，中國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)完整的經(jīng)濟(jì)周期，他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)并不夠深刻。
在宋延慶看來(lái)，擴(kuò)張階段是企業(yè)最危險(xiǎn)的階段。在此階段折戟沉沙的企業(yè)比比皆是。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)有完善的治理結(jié)構(gòu)、透明的財(cái)務(wù)管理，發(fā)展目標(biāo)由規(guī)模指標(biāo)轉(zhuǎn)向了相對(duì)指標(biāo)。例如，不再過(guò)多關(guān)注單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)額，而是更多地關(guān)注整個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)收益率。這些企業(yè)的隱憂，主要集中在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略規(guī)劃方面。
機(jī)會(huì)不等人，市場(chǎng)環(huán)境使然。在政府壟斷土地市場(chǎng)，土地價(jià)格居高難下的背景下，銀行、信托機(jī)構(gòu)愿意借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商。城市化仍在進(jìn)行中，房地產(chǎn)有旺盛需求，但高周轉(zhuǎn)的追求，使得先做大再求強(qiáng)成為大多數(shù)企業(yè)的不二選擇。
在易小迪看來(lái)，除非企業(yè)規(guī)模增加到一定邊界，企業(yè)無(wú)法通過(guò)增加規(guī)模來(lái)獲利的時(shí)候，擴(kuò)張的游戲就會(huì)停止，好企業(yè)需要尋找良性發(fā)展的道路。
