房產(chǎn)利益鏈
一名省委組織部的年輕干部，在得到領(lǐng)導(dǎo)的肯定決定下派副區(qū)長職位的時(shí)候，想方設(shè)法地拒絕了。私下里，他的說法是：“分管房地局這個口，老危險(xiǎn)了。”
記者采訪時(shí)，李強(qiáng)非常佩服他這位走仕途的同學(xué)——以他自己17年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，跑過全國十幾個省份，能夠在官場文化和商業(yè)公關(guān)的雙重夾擊之下不從的，他還真是記不太起來，他服氣這位同學(xué)的清醒和定力。“傻子都明白這是肥缺，多大的誘惑呀，他上面又有根兒，人家就那么挺著，結(jié)果也就是一年吧，讓他下去分管的那個區(qū)的房地局就出事了。”
“做開發(fā)，一手是地，一手是錢，地是國家的，你想拿地靠什么，那就是關(guān)系。如果給我的價(jià)格帶來了5000萬元利潤，我肯定愿意拿出2000萬元甚至更多。所以，這個行業(yè)從一開始就沒法干凈。”李強(qiáng)承認(rèn)房地產(chǎn)領(lǐng)域是腐敗重災(zāi)區(qū)，他介紹說，“從前期拿地到開盤銷售，整個房產(chǎn)行業(yè)涉及的各個部門有110多個，連地名辦不批你都沒轍，哪個部門你至少也得認(rèn)識一下吧。”這種認(rèn)識的潛臺詞是無需解釋的，最高人民檢察院提交的報(bào)告指出，2009年嚴(yán)肅查辦土地出讓、規(guī)劃審批、招標(biāo)投標(biāo)等職務(wù)犯罪案6451起，從查辦的房地產(chǎn)相關(guān)案件看，腐敗幾乎滲透到立項(xiàng)、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗(yàn)收等各個環(huán)節(jié)。
“地產(chǎn)掙錢，造富，這確實(shí)不假，但你看看項(xiàng)目公司的表外成本，不客氣地講，我絕大部分精力都用這上了。”李強(qiáng)提到的“行賄筆記”，是山西省檢察院起獲了一名“中間人”的一本行賄送禮筆記，行賄記錄涉及各級官員60多名。這名“中間人”與太原市規(guī)劃局關(guān)系熟絡(luò)，房地產(chǎn)商通過他辦理規(guī)劃審批，每單公開要價(jià)200萬元。
湖北第二師范學(xué)院副教授張紅霞最近公布了《土地市場中開發(fā)商行賄與政府干預(yù)的量化關(guān)系》的研究報(bào)告。張紅霞告訴本刊記者，自己研究的初衷就是近年來地產(chǎn)腐敗案頻繁曝光，更有開發(fā)商直言：“至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、假期組團(tuán)旅游等方式來擺平權(quán)力部門。”
這份研究報(bào)告顯示，有70%的受訪開發(fā)商選擇了行賄可以獲得廉價(jià)土地或有利政策。有72%的受訪開發(fā)商認(rèn)為行賄可以獲得政府保護(hù)并促使對其競爭對手施加限制。根據(jù)各個城市的經(jīng)濟(jì)情況和官員所處的位置以及幫助自己的程度，在心里形成好處費(fèi)的價(jià)目表，通常是：科級干部5000元至1萬元，處級干部2萬元至3萬元，局級干部則需要5萬元或者更多。
“在奢侈消費(fèi)上，房地產(chǎn)行業(yè)居功至偉。”李強(qiáng)略帶調(diào)侃說，雖然行業(yè)規(guī)矩如此，但他覺得，有時(shí)候也確實(shí)迫不得已。據(jù)他介紹，每個項(xiàng)目都有根據(jù)市場戰(zhàn)略制定的開發(fā)節(jié)奏，小公司可能項(xiàng)目單一，但大公司往往都是多點(diǎn)齊攻的戰(zhàn)役，對于融資成本偏高的項(xiàng)目，時(shí)間就是真金白銀，但土地、規(guī)劃等要命的關(guān)節(jié)都疏通清楚的情況下，一些小環(huán)節(jié)照樣能搞得你哭笑不得，讓他一直難以釋懷的就是：“地名辦不給你批，愣是拖了我快倆月。”
土地爺與魔術(shù)師
“一次開發(fā)成敗的核心簡單說就是土地與規(guī)劃。”這是本刊記者采訪的多位地產(chǎn)人士認(rèn)為的常識，“換個說法這就是開發(fā)的命門。”
蓋房子先要拿地。但我國憲法明確規(guī)定，所有的土地歸國家所有。政府是唯一能將土地屬性從“農(nóng)業(yè)用地”改為“城市用地”、以從兩類土地的巨大價(jià)差中牟利的實(shí)體。
“這就跟人家自己家的一樣，給誰不是給呀，所以能掌握地的那就是土地爺，供好了那就是財(cái)神爺。”根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，在最容易發(fā)生腐敗的職務(wù)中，62%受調(diào)查者選擇了“國土局長”，位列第一。
記者采訪的地產(chǎn)業(yè)人士都把上世紀(jì)90年代稱為“亂戰(zhàn)”的時(shí)代，在2002年9月正式實(shí)施土地招拍掛之前，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的土地僅占5%，其余是“協(xié)議出讓”。“一塊地定價(jià)多少，有些時(shí)候就是領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆。”
“協(xié)議拿地完全靠的是信息和人脈，包括劃撥用地轉(zhuǎn)為有償出讓用地，企業(yè)改制和破產(chǎn)后的土地處置，大家都是私下里勾兌，等拿到桌面上的時(shí)候都是已經(jīng)達(dá)成共識的。”這些地產(chǎn)人士回憶，當(dāng)時(shí)公司里最好的車都是送給關(guān)系人或他們的子女親戚開的，而讓他們更為羨慕的是那些只做一級土地的牛人，“人家不做開發(fā)，只做土地買賣，賺錢更快”。
這種亂象，隨著2002年國家出臺土地招拍掛的政策而得到一定的遏制，一時(shí)間也引起了房地產(chǎn)市場的震動。“居然不讓協(xié)議拿地，當(dāng)時(shí)的感覺是那還怎么干呀！”
但政策也并非天衣無縫，特別是各地廣泛興起的“開發(fā)區(qū)”熱，使得關(guān)系的魔力繼續(xù)得以施展。“我去幫政府做土地整理的一級開發(fā)，那隨后的招拍掛就是戴著帽來的，可能在設(shè)定的條件里會埋著許多雷。比如100萬平方米只準(zhǔn)40萬平方米住宅寫字樓，給你一堆配套，別人根本沒法做，等完事把規(guī)劃一改，結(jié)了?；蛘弑旧?xiàng)l件就是為你量身定制的，別人根本沒戲，到時(shí)候找?guī)准谊P(guān)系一起熱熱場子就完了。”
房子蓋著，土地是要備著的，“所謂大軍未動，糧草先行，你可以根據(jù)市場調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，但土地可不能斷頓”。業(yè)內(nèi)人士都比較看重土地儲備，但“有些公司屯了各種性質(zhì)的地塊，國家每年都有從農(nóng)耕地轉(zhuǎn)為開發(fā)用地的指標(biāo)，這就是等待變性的”。
在房地產(chǎn)調(diào)控期間，各地多次組織了閑置土地的清查，但幾乎沒人會覺得這會落到自家頭上，“國土部的閑置土地名單肯定不可能包括所有的閑置土地，只能說是殺雞儆猴。我每年開發(fā)10萬平方米，我拿你20年的地，被閑置處置了還成。所以土地閑置企業(yè)自身原因只是極少一部分，大多都是政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整等政府行為造成的。”
“大改改土地性質(zhì)，小改改容積率。”華夏告訴本刊記者，在他接近20年的從業(yè)經(jīng)歷中，相當(dāng)真切的感受是，“改規(guī)劃這不是事兒，全中國難有不改的規(guī)劃。這可絕對是大魔術(shù)師，每單可都是大手筆，農(nóng)地改開發(fā)，平地起高樓，蓋起來的全是錢呀。”
按照我國現(xiàn)行的制度，建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：明確土地使用性質(zhì)、建設(shè)用地和公共用地的規(guī)模和位置、建筑使用性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模、建筑高度、空間布局、綠地率、交通組織、配套設(shè)施等。這些已經(jīng)明確的條條框框在土地出讓中就已經(jīng)是確定的，即便是由于特殊的原因需要更改，也有相對完備的公示制度，但真正的實(shí)際操作中，卻往往會出現(xiàn)大相徑庭的變數(shù)。對此，華夏的解釋是：“規(guī)劃往往在開發(fā)之前就修改了，就算邊開發(fā)邊修改，公示也多流于形式，一方面買房的普通人關(guān)注度不高，另外，總會有一些打擦邊球的辦法。”
華夏在退出一線開發(fā)后多次幫人運(yùn)作過土地性質(zhì)重新包裝的工作，他舉了個前段時(shí)間做完的案例：“某新區(qū)原來的區(qū)委書記把土地定成了冷鏈物流類的產(chǎn)業(yè)用地，現(xiàn)在新的區(qū)委書記來了，我?guī)椭M織詳盡的調(diào)查和權(quán)威專家的論證，證明現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢變了，市場已經(jīng)完全不對，原來的規(guī)劃是錯誤的。這樣產(chǎn)業(yè)用地的性質(zhì)就應(yīng)該變成住宅用地。”
“我要把工業(yè)用地改為文化產(chǎn)業(yè)用地，根據(jù)文化產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，我就可以把建筑物做成別墅吧，我還可以配套建點(diǎn)職工宿舍吧，按現(xiàn)在的價(jià)格隨便算算，嚇人吧。”
“規(guī)劃嘛也是利益為先。”華夏認(rèn)為，每次規(guī)劃的大調(diào)整都是底下和官面上協(xié)同配合的產(chǎn)物，并且兩面都得做得漂亮。在他看來，土地性質(zhì)變更雖然利益空間驚人，但相比較而言，真正修改土地性質(zhì)的情況并不常見，而最為常見的是容積率的修改。“我拿1萬平方米的地塊，容積率是3的話，我就有3萬的可售面積，假如容積率增加1個點(diǎn)，我就多出了1萬平方米，按1萬元的售價(jià)計(jì)算，我多出多少？1個億，這可是沒有什么成本的純利，白撿一樣。”
一個小小的甚至不起眼的規(guī)劃變動，帶來的卻是超乎尋常的利潤，利益分配更是頭等重要的事情。李明作為職業(yè)經(jīng)理人在不同的公司不同的城市做過多個項(xiàng)目，對于市場的運(yùn)作規(guī)律也相對熟悉，他一直覺得，因受賄1796萬余元判處死緩的原重慶市規(guī)劃局局長蔣勇玩的把戲過于低劣，實(shí)在是自找滅亡。“我在重慶做開發(fā)的時(shí)候見過蔣勇，他曾留學(xué)英國威爾士大學(xué)，在重慶被公認(rèn)為城市規(guī)劃方面的專家型干部，可能有點(diǎn)得意忘形了。他安排個情人開設(shè)規(guī)劃咨詢中介公司，按照平方米收費(fèi)，據(jù)說收了3年才獲利710余萬元。”
李明向記者介紹，通過報(bào)批修改規(guī)劃是一種常用的手段，但在房地產(chǎn)業(yè)界，還盛行“偷”容積率的辦法，沒人管就過去了，被查了就交點(diǎn)罰款。比如將房屋的層高建成5米多，中間加建一層，這種非“平層”、非“躍層”、非“錯層”的樓報(bào)批時(shí)只按底面積算，而售房時(shí)則加上加建的那一層。而更有甚者，是根本就不報(bào)批。“那又能怎么樣？人家在樓頂建了兩三萬平方米的四合院，現(xiàn)在雖然辦不下來產(chǎn)權(quán)證，人家給業(yè)主送禮，業(yè)主享受VIP待遇，可以在自有的七星級酒店免費(fèi)喝茶喝咖啡，只要業(yè)主不鬧事，時(shí)間可是把萬能的鑰匙。”
誰動了那些房子
“我六七千元一平方米賣的房子，不到一年二手房就躥到了兩萬元。”當(dāng)開發(fā)商回憶起2007年前后房價(jià)飛漲的情景時(shí)依舊是遺憾不已，“那時(shí)候我真看不懂，我甚至后悔我們的銷售速度太快了，我要把自己那些房買下來做二手房，比我開發(fā)的利潤高多了。”
“確實(shí)是看不懂。”李明也坦率承認(rèn)，“不過想想也合理，每次調(diào)控都是限制開發(fā)商、限制資金，等于是在需求不斷增長的時(shí)候你壓縮供給，哪還有不漲的？開發(fā)商做商品房，你政府該做的是增加保障房的供應(yīng)，這是最簡單的市場關(guān)系吧。”
就腐敗推高了房價(jià)的話題，所有采訪者都有點(diǎn)諱莫如深，“應(yīng)該也算其中一個吧”。但說起賣房，大家還是有很多故事的。
“我2005年做的一個項(xiàng)目里，到現(xiàn)在還有好多套房子從來就沒有見過業(yè)主。”
“所謂一鋪養(yǎng)三代，我們做的高端商鋪動輒就是上千萬元，托關(guān)系找到我的都是有頭有臉的，其中還有醫(yī)院院長、大學(xué)校長，我印象最深的是那個院長，1500萬元好像是從七八個賬戶打過來的，其中肯定是有什么藥廠一類的，并且都不要發(fā)票。”
華夏認(rèn)為，在房價(jià)飛漲之后，房產(chǎn)以高價(jià)值、隱蔽性，成了很多貪腐官員獲取和隱藏資產(chǎn)最大的陣地。
“房產(chǎn)購買都是實(shí)名登記，并且已能夠?qū)崿F(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，查清領(lǐng)導(dǎo)干部及其配偶子女名下有多少房產(chǎn)，從技術(shù)層面來說不成問題。”對本刊記者這樣的觀點(diǎn)，華夏感覺還是不太靠譜，他并不是指官員的隱私掩護(hù)，而是“我見過很多房子都不是用自己的名字購買的”。
(文中部分采訪對象使用化名)
