長三角樓市吹打折風(fēng) 專家：放言回暖為時(shí)尚早

2009年，長三角各標(biāo)桿城市打折促銷由暗轉(zhuǎn)明，不僅加入促銷隊(duì)伍的樓盤數(shù)量越來越多，降價(jià)力度也越來越大，折扣大的樓盤還紛紛登上了銷量排行榜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期長三角樓市出現(xiàn)的回暖跡象表明，積極合理的價(jià)格調(diào)整能吸引剛性需求釋放，有利開發(fā)商消化庫存緩解資金壓力。

　　降價(jià)風(fēng)暴促樓市“回暖”

　　浙江嵊州人小張畢業(yè)后便留在了杭州工作，今年打算和女友結(jié)婚。因?yàn)槎际?0后，經(jīng)濟(jì)條件有限，房價(jià)便成為他們最關(guān)注的問題。2月19日，杭州下沙一樓盤突然宣布打7折，房價(jià)由每平方米8000多元降為5000多元，他們開心極了，一開盤就趕到售樓處下了訂單。小張說，一套90平方米的房子只要50萬元左右，比原來便宜了20萬元，也在自己的承受范圍內(nèi)。

　　隨后，杭州余杭閑林一樓盤6.5折跟進(jìn)，再創(chuàng)杭城房價(jià)打折新紀(jì)錄，均價(jià)已不到4000元。由于降價(jià)幅度大，兩樓盤基本都成為各自所在區(qū)域價(jià)格最低的樓盤，吸引了不少的買家。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截至上月26日，前者預(yù)訂為420套（此前該樓盤四個(gè)月只有1套的成交量），后者預(yù)訂為148套。

　　南京情況亦如此。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2月以來，南京十多天日均交易量超過200套，主要增長點(diǎn)來自江北的橋北片區(qū)（市郊板塊），占到全市比例四成以上。有關(guān)人士認(rèn)為，成交爆增是因?yàn)樵撈瑓^(qū)目前樓盤單價(jià)三四千元的比比皆是，已經(jīng)回到了2006年的水平，再往下跌的幾率和空間均已很小。

　　在上海，春節(jié)后打折促銷也在暗潮涌動，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上周全市共成交商品住宅24.39萬平方米，環(huán)比上升31%，節(jié)后四周樓市交易量保持穩(wěn)步上升趨勢。成交量位居前十位的樓盤，都不同程度地推出各種優(yōu)惠促銷，如單套15萬元優(yōu)惠、8.6折加送車位等，變相降價(jià)的促銷力度不可謂不大。

　　真正回暖還言之過早

　　對于長三角樓市今年春節(jié)過后呈現(xiàn)的回暖跡象，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生認(rèn)為，這得益于“三駕馬車”的助推作用。第一，滿足剛性釋放的需求成為拉動成交的內(nèi)力；第二，2008年末政府稅費(fèi)減免、房貸降息等利好政策，成為拉動成交的外力；第三，開發(fā)商靈活多變的促銷、降價(jià)手段，成為拉動成交量放大的重要推力。在這三方面的共同作用下，部分消費(fèi)者從觀望轉(zhuǎn)向了購買。

　　但是，業(yè)內(nèi)普遍的看法是，局部低價(jià)板塊的回暖并不能代表樓市整體回暖，2009年的樓市還將經(jīng)歷嚴(yán)峻的考驗(yàn)。杭州市統(tǒng)計(jì)局一份報(bào)告指出，短期內(nèi)房產(chǎn)市場真正啟動仍有較大難度。主要是因?yàn)椋浩湟唬墒械兔允咕用窦彝ベY產(chǎn)縮水，住房購買能力下降；其二，全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房產(chǎn)市場深幅調(diào)整尚未見底，資產(chǎn)價(jià)格大幅走低，消費(fèi)者和投資者持有資產(chǎn)的信心減弱；其三，時(shí)常出現(xiàn)降價(jià)促銷后，購房者對后期房價(jià)進(jìn)一步走低的預(yù)期增強(qiáng)。因此，部分改善型需求和投資型需求的購房計(jì)劃會向后推遲。

　　南京某地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人也表示，目前銷售量的上漲和去年下半年剛性需求積累釋放有關(guān)，同時(shí)和政策效應(yīng)體現(xiàn)有關(guān)。但在目前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，回暖持續(xù)的程度和時(shí)間還吃不準(zhǔn)，市場需要觀察一段時(shí)間之后，才會有比較明顯的發(fā)展方向。上海地產(chǎn)界也普遍認(rèn)為，上海整體房價(jià)雖然暫時(shí)趨穩(wěn)，下降通道依然未改。

　　價(jià)格大戰(zhàn)或3月打響

　　浙大房地產(chǎn)研究所所長趙杭生認(rèn)為，在牛市時(shí)，房價(jià)效應(yīng)是由城市中心向郊區(qū)蔓延，熊市時(shí)，則是由郊區(qū)向城市中心延伸。目前長三角各地市郊板塊掀起的打折風(fēng)暴勢必會延伸到市中心區(qū)域。

　　趙杭生預(yù)計(jì)，3月份，各地房地產(chǎn)價(jià)格還有下降空間，成交量將繼續(xù)放大。這是因?yàn)殚_發(fā)商庫存的積壓導(dǎo)致自身的資金壓力不斷變大，企業(yè)需要通過消化庫存盡快回流現(xiàn)金，同時(shí)政府及輿論的引導(dǎo)也促使開發(fā)商主動降價(jià)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就直言“住房價(jià)格飛漲，幾乎所有家庭都難以承受，因此房價(jià)已經(jīng)到了必須調(diào)整的時(shí)候。”

　　杭州市近日舉行的一次管理部門與房產(chǎn)商的內(nèi)部懇談會也印證了趙杭生的話。除了一兩家拿地早的大型房產(chǎn)公司表示不降價(jià)也能扛過今年外，其他房產(chǎn)商對資金鏈都表示了擔(dān)憂。

　　上海一市場人士分析認(rèn)為，之前政府救市，讓很多開發(fā)商在制定銷售策略時(shí)都打起了小算盤，繼續(xù)等政策，只是以極少量的房源試探性促銷，優(yōu)質(zhì)房源都還捂著藏著。隨著后期可期待的政策越來越少，開發(fā)商可能會放棄觀望。