日前，國土部發(fā)布《2012全年及第四季度重點(diǎn)城市地價(jià)監(jiān)測成果》(下稱“報(bào)告”)顯示，2012年末，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3129元/平方米，商服、 住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米，同比分別上漲3.34%、2.26%、2.70%。
中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松強(qiáng)調(diào)，去年的地價(jià)年度漲幅仍處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價(jià)累計(jì)增幅在三類用地中居于最低。
然而，據(jù)記者采訪多位房地產(chǎn)企業(yè)人士，均表示他們的感受是目前主要城市地價(jià)越來越高。來自民間統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)——中國指數(shù)研究院的研究報(bào)告指出：北京2012年的住宅用地樓面均價(jià)較2011年上漲了27%，達(dá)到每平米6484元；上海同期的住宅用地樓面均價(jià)上漲了25%，達(dá)到每平米4982元。
一位接近國土部的專家表示，雖然二三線城市地價(jià)漲幅較小，但是整體都是小幅上漲的趨勢，而且2012年前三季度各地成交土地規(guī)模并不大，都集中在第四季度，而第四季度正是全國地價(jià)上漲的時(shí)期。如果要計(jì)算出來住宅用地全年同比漲幅只有2.26%的數(shù)據(jù)，那必然需要有地價(jià)下降的城市。國土部統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)必然是各個(gè)城市和各類土地平均之后的數(shù)據(jù)，而這樣的數(shù)據(jù)并不具有說服力。
重點(diǎn)城市未單列
上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示，或源于統(tǒng)計(jì)口徑的差異，根據(jù)用途劃分，工業(yè)地價(jià)的價(jià)格較低，平均地價(jià)中被供給總量較高的工業(yè)用地價(jià)格拉低；另一方面，住宅地價(jià)中，低價(jià)或者免費(fèi)供的保障房用地或被算進(jìn)去，拉低整體價(jià)格。
單獨(dú)從住宅地價(jià)來看，郭玉良介紹，一方面，低價(jià)或者免費(fèi)供的保障房用地或被算進(jìn)去，拉低整體價(jià)格；另一方面，目前各地土地市場的熱度不一，一線城市好于二線，二線又好于三四線城市，一線城市的住宅地價(jià)也存在被平均。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴本報(bào)記者，從2012年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來看，成交量漲了，房價(jià)漲了，但是上市房企公布的業(yè)績卻顯示，利潤率下降了，其中的主要原因就是地價(jià)購置成本在不斷上漲。
趙松在上述“報(bào)告”發(fā)布會(huì)上介紹，地價(jià)的同比增速放緩，年度漲幅也處于近10年來的歷史低位，僅略高于2008年。
郭玉良提醒，從實(shí)際感受來說，檢測的地價(jià)數(shù)據(jù)似乎存在一些統(tǒng)計(jì)口徑的差異，比如住宅地價(jià)放緩，這兩年大力推的保障房用地地價(jià)是否被列為住宅地價(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑中，從而拉低整體漲幅。
郭玉良介紹，地價(jià)和樓市以及土地供應(yīng)的稀缺程度息息相關(guān)，相比之下，一、二、三、四線城市的地價(jià)漲幅將呈現(xiàn)逐級遞減的趨勢，一線城市的住宅地價(jià)或許被平均。
記者注意到，和2011年發(fā)布地價(jià)數(shù)據(jù)不同的是，重點(diǎn)檢測城市的地價(jià)水平并未被單列。
趙松表示，2012年全年異常交易地塊數(shù)量及溢價(jià)水平處于調(diào)控以來的低值；僅有兩宗“地王”地塊；與此同時(shí)，2012年全年上報(bào)異常交易地塊275宗，較去年的609宗相比，大幅下降；此外，2012年上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率同比降低了30%。
“依然存在統(tǒng)計(jì)口徑過嚴(yán)的情況”，以“地王”為例，北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，國土部認(rèn)定的“地王”僅指單價(jià)創(chuàng)歷史新高，刨除了區(qū)域單價(jià)或者總價(jià)地王，也剔除了當(dāng)年“地王”等。
規(guī)避“溢價(jià)率”調(diào)控
相比地價(jià)漲幅，“地王”和“溢價(jià)率”作為土地市場熱度的重要信號，更受國土部重視，國土部亦要求，各地把單價(jià)或者總價(jià)地王地塊，溢價(jià)率超過50%的地塊上報(bào)。
江蘇國土廳的一位人士也向記者介紹，作為房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門，國土部對三個(gè)指標(biāo)非常敏感，一個(gè)是地王地塊，包括單價(jià)地王和總價(jià)地王；一個(gè)是溢價(jià)率超過50%的地塊；一個(gè)是流標(biāo)、流拍地塊。
“在樓市逐漸轉(zhuǎn)好之后，土地市場自去年三季度開始逐漸轉(zhuǎn)好，地方政府也開始加大供地力度，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供給，流標(biāo)、流拍地塊減少了，與此同時(shí)，高溢價(jià)的地塊的數(shù)量和頻次也隨之增加。”張大偉如是說。
或因?yàn)榇耍?ldquo;地王”和“溢價(jià)率”作為土地市場熱度的在重要信號，成為國土部重點(diǎn)督辦對象，國土部要求各地把地王地塊或者溢價(jià)率超過50%的所謂“異常交易地塊”上報(bào)。
“監(jiān)管層比較看重單價(jià)地王，不過在2012年的土地市場上，單價(jià)地王出現(xiàn)的數(shù)量和頻次并不明顯，”江蘇國土廳的一位相關(guān)人士介紹，按照樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，地王地塊數(shù)量較少，而且，“地王”地塊更多是源于地塊的區(qū)域優(yōu)勢等價(jià)值明顯，地價(jià)面積也較小，對整個(gè)土地市場的影響不大。
另外，上述人士解釋，對于地方政府來說，規(guī)避“地王”的措施很多，也相對容易。“可以通過地塊弄大一點(diǎn)、調(diào)整容積率或者一塊優(yōu)質(zhì)的宅地搭配很多商業(yè)辦公用地以及不優(yōu)質(zhì)的地塊捆綁出售，從而攤平地價(jià)。”
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，溢價(jià)率和實(shí)際地價(jià)水平毫無關(guān)聯(lián)，雖然“地王”、“高溢價(jià)率”地塊名義上減少了，但是地價(jià)成本依然在不斷上漲。異常交易地塊是可以通過抬高底價(jià)、調(diào)整土地出讓方式(限地價(jià)競配保障房、公共設(shè)施、好地差地捆綁出售等)化解、拉低的。
相比之下，讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價(jià)率“紅線”。
“一旦溢價(jià)率連續(xù)三次超過50%，就要向上級單位匯報(bào)，解釋原因，并可能被問責(zé)。”上述江蘇省國土廳有關(guān)人士向記者介紹，也正因此，一旦連續(xù)出現(xiàn)兩宗溢價(jià)率超過50%，地方就要考慮暫停出售，研究創(chuàng)新土地出讓方式，以免被上級調(diào)查、問責(zé)。
以北京為例，經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年北京有12宗地被暫停出讓，其中，繼9月份通州臺湖鎮(zhèn)兩地塊，一個(gè)以88%的溢價(jià)率出讓，一個(gè)以122%的溢價(jià)率出讓后，北京國土局即宣布暫停十宗地塊的出讓。
“要不就先推一個(gè)溢價(jià)率低的差地，再推一個(gè)溢價(jià)率高的好地，避免連續(xù)的高溢價(jià)地塊，避免問責(zé)”，上述江蘇省國土廳有關(guān)人士解釋，“但是溢價(jià)率頻次出現(xiàn)多了，也很難交差。”在國土部看來，溢價(jià)率高說明地方政府不了解當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?，對底價(jià)評估過低，沒有很好的參與宏觀調(diào)控。
隱形成本增加
在國土部嚴(yán)控溢價(jià)率的背景下，北京1月供應(yīng)的土地近七成選擇以招標(biāo)方式出讓，防止高溢價(jià)、地王地塊。
1月18日，備受矚目的北京玉淵潭鄉(xiāng)地塊爭奪結(jié)果揭曉，該地塊的土地一級開發(fā)企業(yè)——北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以22.4%的溢價(jià)率競得，此前報(bào)出最高價(jià)52億元的的首開[簡介 最新動(dòng)態(tài)]聯(lián)合體意外敗北。
令人吃驚的是，該公司母公司是上市公司京投銀泰，在消息公布前一天(1月17日)其股票漲幅高達(dá)10.10%，強(qiáng)勢漲停。
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，土地一級開發(fā)商去二級市場是獨(dú)具優(yōu)勢的，不過，從土地供應(yīng)方式公平公正的角度上說，應(yīng)該防范出現(xiàn)一二級土地市場聯(lián)動(dòng)的可能性。招標(biāo)出讓方式雖然可以避免價(jià)高者得，但是其中涉及評分指標(biāo)、評分專家是否公允，卻不得而知。
宋延慶強(qiáng)調(diào)，“價(jià)高者得”的拍賣方式雖然會(huì)推高地價(jià)，但是相比招標(biāo)，更為公開、透明，也更符合市場規(guī)律。
湖北省一位土地估價(jià)師告訴記者，定一個(gè)合理底價(jià)，可以確保溢價(jià)率穩(wěn)定在50%之下，但并不容易，“定低了，溢價(jià)率就會(huì)過高，被問責(zé)，定高了，很可能流標(biāo)流拍，影響后期的土地出讓收益。”
在溢價(jià)率紅線的問責(zé)大旗下，郭玉良介紹，據(jù)其了解，各地都加大了對于土地價(jià)格評估力度，以求設(shè)立一個(gè)更為合理的定價(jià)機(jī)制。一方面是強(qiáng)化了研究人員的專業(yè)和對土地市場的判斷；另一方面，也開始主動(dòng)的找第三方機(jī)構(gòu)，以及開發(fā)企業(yè)進(jìn)行初步的征詢，以了解市場的定價(jià)情況等。
上述湖北省土地估價(jià)師告訴記者，可能會(huì)出現(xiàn)一些違反先行以公平公正的土地出讓供應(yīng)制度，“為了防止溢價(jià)率過高，會(huì)抬高底價(jià)，但為了避免流標(biāo)流拍，可能會(huì)找一些關(guān)系不錯(cuò)的開發(fā)商托底，比如國企，或者是承諾調(diào)整容積率等”。
黃金灣投資有限公司董事長申威亦擔(dān)心，推廣招標(biāo)的土地供應(yīng)模式，將會(huì)提高拿地的門檻，很多中小企業(yè)將被剔除在拿地門檻之外，而更多的是由具備先天優(yōu)勢的國企和大型房企競地，加劇房地產(chǎn)市場“國進(jìn)民退”的現(xiàn)象。
工業(yè)地推高住宅地
除了住宅用地真實(shí)漲幅被掩蓋以外，工業(yè)用地的出讓規(guī)模過大和價(jià)格偏低的問題，也始終是土地調(diào)控的硬傷。
“報(bào)告”顯示，2012年全國工業(yè)地價(jià)均價(jià)僅為670元/平米，漲幅2.7%，而在2012年的工業(yè)用地供地當(dāng)中，中西部地區(qū)占了三分之二。
在郭玉良看來，住宅地價(jià)不斷上漲，其中一個(gè)重要原因就是我國供地結(jié)構(gòu)存在的問題，工業(yè)用地?cái)?shù)量過多，特別是在新增建設(shè)用地中占比過大，價(jià)格也較低。
國土部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國工礦用地供應(yīng)率一般占到國有建設(shè)用地供應(yīng)量的40%-50%，而歐美市場經(jīng)濟(jì)國家工業(yè)用地只占20%到30%。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文稱，每年大約40%左右的土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地，同時(shí)，工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于商服及住宅用地七分之一不到，地方政府在工業(yè)地塊上損失的土地出讓收入就通過提高居住和商服地塊的價(jià)格補(bǔ)回來。
從全國84個(gè)城市地價(jià)變動(dòng)看，2000年到2010年，全國綜合地價(jià)水平、商業(yè)地價(jià)水平和居住地價(jià)水平分別提高了297%、309%、528%，工業(yè)地價(jià)水平僅提高了71 %。
“商業(yè)、住宅地價(jià)同比增速均處于近10年來低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價(jià)累計(jì)增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動(dòng)中的首次出現(xiàn)，”趙松介紹，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價(jià)增速超過商服地價(jià)，到今年的接近工業(yè)地價(jià)增幅，地價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
國土部部長徐紹史在日前召開的全國國土工作會(huì)議上表述，將在2013年推關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，將推進(jìn)工業(yè)用地出讓彈性年期和租賃制，探索存量工業(yè)用地退出機(jī)制。
聶梅生認(rèn)為，解決地價(jià)之困的根本還在于加快土地供應(yīng)制度改革的步伐，一方面是加快推集體土地入市；另一方面，加快研究存量工業(yè)用地的退出機(jī)制，逼出更多的供地指標(biāo)。
與此同時(shí)，1月18日，深圳市宣布，深圳原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進(jìn)入市場流通。
在此之前，重慶和成都也在探索“地票”入市的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌農(nóng)地流轉(zhuǎn)方式。上述接近國土部的專家表示，穩(wěn)步有序推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)和入市，可以從根本上解決建設(shè)用地由政府一家壟斷供應(yīng)的問題，在有立法支持的情況下，可以解決地價(jià)只漲不降的死結(jié)。
正在進(jìn)行的《土地管理法》修訂當(dāng)中，也將縮小征地范圍和促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)作為重點(diǎn)突破方向。
