僅憑少量自有資金，便投身房地產(chǎn)開發(fā)，借高利貸輾轉(zhuǎn)騰挪，期望以房產(chǎn)的高回報來償付高額利息，原本是不少溫州商人的大膽賭局。然而，在地產(chǎn)調(diào)控和民間借貸紛紛抽貸的雙重打擊下，這樣的賭局越來越少有贏面。溫商陳岳西便賭輸了這一局，情急之下卷款“跑路”，留下2011年以來溫州“第一爛尾樓”，和多達13億元的債務(wù)。
購房者收房落空
溫州市平陽縣的鰲江鎮(zhèn)，是個典型的浙省富庶小鎮(zhèn)。街市斑斕喧擾，車行如梭。記者步至鎮(zhèn)中心的新河橋，眼前赫然躍入一幅巨大的房產(chǎn)廣告牌：“鰲江中央，繁華之上”，指的便是背后的在建樓盤—泰宇花園。然而，廣告牌的后面卻并不繁華。三幢鶴立雞群的高層建筑雖已成型，但卻明顯處于停工狀態(tài)，沒有工人勞作的身影。
走進圍墻，近處察看，地上建筑垃圾狼藉，路旁雜草沒膝。已結(jié)構(gòu)封頂?shù)?、5、6號樓門洞、窗洞豁開，尚未安玻璃。地下車庫已被雨水淹沒，漆黑一片。旁側(cè)，1、2、3號樓僅打下一些樁基，其間也積水甚深，雜草竟有半人高。一架大吊車兀自橫在中央，了無生氣。
“前年底就停工了，現(xiàn)在就是些買了房的業(yè)主常來看看，每天一兩個。半月前，來得比較多，有兩三百人，走上去看看自己的房子。”一位看門的大爺告訴時代周報記者。
這個原本熱銷的樓盤，由于開發(fā)商泰宇房開老板陳岳西卷了4億預(yù)售款“跑路”，留下約13億元的債務(wù)和500多戶未能準(zhǔn)時收房的購房者，遂成2011年以來溫州“第一爛尾樓”。
泰宇花苑售樓處位于數(shù)十米之外的新河南路，1月12日中午時分，售樓處卷簾門緊閉，透過落地窗向內(nèi)窺視，茶幾上一只煙灰缸內(nèi)，撳著一個煙頭，稍顯人氣。這里一度是政府為泰宇花苑設(shè)立的工作協(xié)調(diào)小組駐扎地，目前小組主要活動已移至世貿(mào)大樓。
眼下，圍繞著泰宇花苑的糾紛仍在持續(xù)發(fā)酵中。2012年年底幾天，泰宇花苑的業(yè)主們幾乎每天都出現(xiàn)在建陽平陽支行門口，散發(fā)材料稱，500多名業(yè)主自2009年5月4日起陸續(xù)購買的住房，但樓盤無法按照售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢想成為泡影。
“我買房是給兒子2012年結(jié)婚用的，房子交不了，兒子婚事只能拖著。我經(jīng)常到樓盤來看看有沒有動工，每次都失望。實在不行，我們只能搞維權(quán)活動。”泰宇花苑業(yè)主陳平（化名）對時代周報表示。
在泰宇花苑現(xiàn)場，記者巧遇一位業(yè)主周洋（化名）。他住附近，也時常來看看有無動工跡象。周洋是第一批購房者，2009年以每平方米6000多元的價格，買了一套140余平方米的房子，每月按揭貸款3000多元。“本來是8月31日交房的，但8月底的時候知道交不了，也沒有正式通知。只能維權(quán)唄。到現(xiàn)在開了三次業(yè)主大會，也就是統(tǒng)一一下意見，選代表維權(quán)。每一棟樓選了棟長，每個單元選了單元長，共二三十個業(yè)主代表。前不久，就跟建行有一次維權(quán)活動。”周洋告訴時代周報。
“聽說3月底會重新開工。如果沒開工的話，業(yè)主還要繼續(xù)活動。”周洋稱。
“爛尾”重傷債權(quán)人
業(yè)主并非唯一受傷者。上海安信信托有限公司和中國建設(shè)銀行，以及一些自然債權(quán)人，也是“爛尾”事件的直接受害者。而這背后，是一個典型的溫州商人冒險失敗的故事。
出生于1953年的陳岳西，1999年與金云城、金彩云共同設(shè)立了泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（泰宇房開），注冊資金1億元，陳岳西出資90%，為公司實際控制人。此外，陳岳西還擁有另兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司：四川泰豐和衡陽泰宇。
位于鰲江中心地帶的泰宇花苑，是當(dāng)?shù)氐呐f城改造項目。該地塊總用地面積41400平方米，有兩本土地證。2002年，陳岳西拍下其中一塊土地，2006年辦理完土地證。此后，陳將土地抵押給建行溫州分行，貸得1.5億元。
陳岳西還通過民間借貸募集資金，用于泰宇花苑的開發(fā)。根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計，民間借貸數(shù)額在4.9億左右。據(jù)記者推算，根據(jù)高利貸“利滾利”的性質(zhì)，此非最初本金數(shù)額，而是繁復(fù)計算后，至今剩下的欠款。“據(jù)說陳岳西跑路之前，已經(jīng)還了七個億的高利貸。他借的利息非常高，九分利都借過。”一位仍留守工地的施工方溫州建設(shè)工作人員告訴時代周報。
2011年4月，陳又將拍下的該項目另一塊地的土地使用權(quán)以第一順位抵押給上海安信信托，將前述地塊的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發(fā)行“溫州泰宇花苑項目開發(fā)貸款集合資金信托計劃”，發(fā)行規(guī)模4億，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同，預(yù)期年收益率在10%-11.8%。
其時，這兩塊地估值已達11.5億，而此前，兩塊地的評估價僅為3.69億。評估價抬高的理由是“土地使用權(quán)升值”，到2011年，這兩塊地價顯然已今非昔比。
除了土地之外，安信-泰宇項目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項目公司90%的股權(quán)質(zhì)押，并辦理強制執(zhí)行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保。
根據(jù)信托項目計劃書，4億資金中有2億元用于調(diào)整泰宇房開的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有8000萬用于歸還建行貸款，1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建、外墻、內(nèi)裝修、設(shè)備安裝及小區(qū)配套等項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。
其時，安信信托分析認為，這是一個不錯的項目。泰宇花苑剩余可售住宅、商業(yè)和車庫全部預(yù)售后，估計銷售收入達18.3億元，信托期間可實現(xiàn)稅后現(xiàn)金流入約12億元。同時，確保信托本息償還的住宅與商業(yè)售價為5484元/平方米，在市場價格基礎(chǔ)上分別折價59%與86%，安全邊際較高。而土地也是超值3倍以上的抵押，抵押物充足。
2012年1月，安信信托發(fā)布管理報告稱，4億元已經(jīng)匯入泰宇房開的貸款賬戶。
實際上，2011年底，泰宇花苑項目已完全停工。繼2009年4、6號樓開盤后，2012年1月22日，5號樓也開始銷售，由于遭遇房產(chǎn)調(diào)控，擬售均價為11160元/平方米，明顯低于開發(fā)商最早計劃的13500元/平方米。至去年底，這幢樓的158套房屋，售出不足半數(shù)。
更驚人的是，去年7月1日，陳岳西已攜帶從預(yù)售賬戶中提取的4億元，由上海浦東出境。坊間傳說，他去了美國，持的是旅游簽證。
地產(chǎn)商的危險賭局
數(shù)月前，陳岳西通過媒體自陳，是民間借貸的危機和房產(chǎn)調(diào)控的大背景造就了他的困境。2011年溫州民間借貸危機爆發(fā)，使“高利貸的大門堵起來”，建行也抽其資金，導(dǎo)致工地停工。而政府部門的拖拉又讓他遲遲拿不到5號樓的預(yù)售證，“有市場的時候不給我們賣，后來市場沒了，房子也賣不了，幾個億都賣不了。”錯失良機，資金鏈斷裂，他只能跑路。
蹊蹺的是，在房地產(chǎn)項目預(yù)售資金進行封閉管理的情況下，陳岳西如何能席卷4億跑路？所謂封閉管理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)放開發(fā)貸款的商業(yè)銀行開立專門的資金賬戶，特定項目所有預(yù)售資金要全部納入這個賬戶，優(yōu)先用于本項目的建設(shè)投資，企業(yè)需向銀行提出申請獲準(zhǔn)后方能使用，這種賬戶不能提取現(xiàn)金。
平陽政府證實了預(yù)售款被提走一事，但并未說明過程。
“要么是利用銀行系統(tǒng)的疏漏，要么就是用其他變相的違法方法。銀行對資金賬戶首先有一般的審查責(zé)任，要有票證、相關(guān)合同，款項才能出去，而涉及土地、房產(chǎn)的資金賬戶，更是有特殊的監(jiān)管責(zé)任，能拿出來確實很奇怪。”上海律師杜躍平對時代周報記者表示。
陳平也告訴時代周報：“陳岳西如何拿錢逃走，我們實在想不通，官方也解釋不清，含含糊糊。我們可以不管這事，但房子要給我們，要有時間表，不能無限拖下去。購房者里面有些人是炒房的，他們更著急，溫州房價一直在跌，而且溫州人很講究風(fēng)水，認為‘爛尾樓’風(fēng)水不好，難轉(zhuǎn)手。”
隨著安信信托的泰宇項目4月底到期，安信信托也即將面臨償付客戶。陳岳西的跑路，讓這個泰宇的“大債主”也陷入了深度焦慮。
陳岳西留下的“洞”不止于此。據(jù)透露，截至去年9月，泰宇房開欠稅總計887萬元，拖欠施工單位約3300萬元工程款。
“欠工程款不止這個數(shù)。”現(xiàn)場留守的溫州建設(shè)工作人員告訴時代周報，但具體數(shù)字他不清楚。“我們還給他墊了兩塊地的保證金，共2700萬元。”
去年8月，平陽縣政府成立了泰宇花苑工作協(xié)調(diào)小組，由平陽縣政法委副書記葉永武擔(dān)任組長。去年12月底，當(dāng)?shù)赜殖闪⒘颂┯罨ㄔ饭ぷ魈幹眯〗M。據(jù)小組估算，陳岳西留下的債務(wù)共約13億元。
據(jù)記者了解，已封頂?shù)娜睒?，工程造價共2億多元。而占用的兩塊地，此前估值僅3.69億，陳岳西拿地價格與此不會相去太遠。泰宇花苑總投資不過五六億元，何以留下13億元的巨額債務(wù)？
“可能是因為陳岳西自有資金太少，大部分依賴融資。這在溫州房地產(chǎn)商中是一種比較普遍的模式，自有資金不多，就看膽量。膽大者迅速在民間融資，借高利貸去投標(biāo)。中標(biāo)后，稍加開發(fā)，便可收一部分定金。如果他資金寬裕點，可以償還部分原始債主，如不寬裕，還可讓債主投股，期待地產(chǎn)高回報來償付利息。這種模式在樓市熱的時候，說不定也能走出來，但一旦遭遇地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)資金，就會出現(xiàn)問題。”溫州中小企業(yè)促進會會長周德文對時代周報分析。
周德文稱，2011年爆發(fā)的溫州民間借貸危機，債權(quán)人普遍恐慌，急抽資金，使一些高度依賴民間借貸的企業(yè)主難以“借新償舊”，資金鏈就此斷裂。“去年上半年我就說，下半年以來會有一批中小房地產(chǎn)商倒閉，陳岳西事件就印證了我的預(yù)言。今年上半年，地產(chǎn)商倒閉潮還會持續(xù)。”
溫州商人楊利生也告訴時代周報：“我之前也做過小型地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在不干了。我在反思溫州商人的特性，太喜歡賭，尤嗜豪賭。他們的想法是，撐死膽大的，餓死膽小的。做生意確需賭一把，但要有界限。溫州沒限度的商人多了，經(jīng)濟形勢好的時候尚可生存，甚至能賺大錢，形勢一不好，就出問題。”
金改難扼悲劇上演
面對泰宇花苑的“爛尾”困局，處置小組設(shè)計了兩套方案：一是進入破產(chǎn)清算，二是續(xù)建剩余項目。小組更傾向于后者，希望建行、安信信托以及自然債權(quán)人能出資續(xù)建后期未完工項目，出售后以盈利償債。
據(jù)處置小組計算，若走破產(chǎn)清算程序，眼下只剩7萬平方米左右的樓層面積，即便按樓盤價13000元/平方米測算，也遠遠不夠。而若續(xù)資再建1、2、3號樓，售后項目收益預(yù)計為9.2億元，資金缺口則略小，在3.8億-4.8億元。但也存在房價不穩(wěn)定、風(fēng)險難以預(yù)估的風(fēng)險。而售樓產(chǎn)生的收入，首先償還安信信托4億元以及建行7000萬元的貸款，最后償還自然債權(quán)人。由于仍然不能完全償債，處置小組希望安信對4億元的利息考慮適當(dāng)減免。
但由于安信信托的客戶不愿放棄利息，按此原則擬定的《框架協(xié)議》并未獲安信明確答復(fù)。在多方設(shè)想中于3月底前對4、5、6號樓復(fù)工的計劃，遭遇變數(shù)。去年12月，安信信托在上海提起訴訟。“聽說安信首先想把5號樓剩下的70多套房賣掉，這樣可以拿到1個多億，然后再拍賣土地。但業(yè)主們當(dāng)然會有想法，把樓盤的肥肉割走了，誰還來續(xù)資重建啊？”周洋告訴時代周報。
將4、5、6三幢樓徹底完工，還需5000萬元。據(jù)了解，安信提起的訴訟，近日以庭外和解判處。
“我覺得能解決一些問題，但效果不是太大。溫州人想掙大錢、掙快錢的投機心態(tài)，很容易產(chǎn)生金融泡沫、房地產(chǎn)泡沫，如果監(jiān)管不到位，就很容易出事。首先還是要加強監(jiān)管，此外也要規(guī)范民間借貸，但不能猛地把韁繩拉死，一下子收得太快。我覺得長遠來看，還是要逐步收緊韁繩，應(yīng)該在法制的條件下、在正常監(jiān)管的條件下來搞活經(jīng)濟，不能胡來。”賀陽表示。
周德文對此也不太樂觀：“金改將近一年來，目前并沒有取得什么突破，對實體經(jīng)濟都沒產(chǎn)生什么實際的支持，更何況是處于嚴(yán)控下的房地產(chǎn)業(yè)？金改更主要是著眼于解決實體經(jīng)濟的困難，而不是房地產(chǎn)業(yè)。在一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的融資難仍將持續(xù)。”
