一線城市調(diào)控困境：國企的狂歡？
房地產(chǎn)業(yè)的國企高歌猛進(jìn)。
一份根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所作的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年，北京房企商品房銷售金額排行榜中，北京城建、中海、保利、首開、中國鐵建、中化方興等國企以迅猛的態(tài)勢搶占了前十名，民企只有龍湖、SOHO中國尚存。
地產(chǎn)老大萬科在北京已跌出前三。而萬科在北京市場的合作方，均是清一色的國企。SOHO中國銷售的產(chǎn)品類型均為商業(yè)、辦公單元。若以住宅為主而論，前十僅剩龍湖一家。
國企地位難撼
2012年北京商品住宅成交量達(dá)12.3萬套，比2011年增幅超過30%。但這種狂歡與多數(shù)民企無關(guān)。
2012年排行榜顯示，純民企只有兩家，比2011年減少一家。2011年僅排名第7位的北京城建，2012年銷售金額為120.65億，位列第一。接下來是中海、保利、首開，銷售金額分別為115.12億、112.5億、106.91億。四家均為國企，其中，北京城建和首開為北京市本土國企，而中海、保利則屬央企。
據(jù)海通證券研究報(bào)告顯示，北京城建大股東是北京城建集團(tuán)，實(shí)際控制人則是北京市國資委。國金證券研究報(bào)告指出，在房企普遍面臨土地饑渴的背景下，北京城建憑借國有背景和一二級聯(lián)動(dòng)的發(fā)展模式，曾在2011年土地市場大有斬獲，當(dāng)年新增項(xiàng)目權(quán)益建面110萬平米，整體儲(chǔ)備規(guī)模增長32%。北京城建目前在京尚有211萬平米未結(jié)算項(xiàng)目，占總儲(chǔ)備的58%，這意味著它在2013年仍有希望銷售超預(yù)期。
如果說中海、保利這兩家央企近幾年在北京市場一直表現(xiàn)出色，而中國鐵建與中化方興則是不折不扣的黑馬。
中國鐵建于2007年11月5日在北京成立，為國務(wù)院國資委管理的特大型建筑企業(yè)。它在北京地產(chǎn)界聲名鵲起的項(xiàng)目，是位于北五環(huán)外的中國鐵建國際城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]。后來，該公司在外地復(fù)制了鐵建國際城品牌。
中化方興的母公司是中化集團(tuán)，為國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè)。該公司曾在2009年力挫群雄拿下廣渠路15號地，被潘石屹感慨為，央企拿地不算帳。15號地已變身北京有名的金茂府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]。從2011年首期開盤的20個(gè)月內(nèi)，金茂府累計(jì)銷售額已達(dá)百億。
躋身前十的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和萬科，是具有國資背景的上市公司。萬科在北京的合作伙伴，中糧地產(chǎn)、五礦建設(shè)、首開股份、金隅股份等，為央企或本地國企。不過，若以銷售面積排列北京前十，國企有金融街?jǐn)D入，民企增加了富力地產(chǎn)。
國企典型性壟斷？
萬科集團(tuán)副總裁毛大慶在接受記者采訪時(shí)表示，隨著北京土地的高企，北京市場的準(zhǔn)入門檻也在提高。而不管是國企還是民企都不想在北京市場上失去機(jī)會(huì)，近兩年甚至還在加強(qiáng)北京市場的投入。
所以，北京競爭的激烈程度也是最強(qiáng)的。而能否在土地市場有所斬獲，成為考量其銷售額的重要標(biāo)準(zhǔn)。
在土地市場上，擁有低成本資金優(yōu)勢的國企或者央企，顯然更具競爭力。
1月14日，央企代表中糧[簡介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)董事長寧高寧、民企代表SOHO中國[簡介 最新動(dòng)態(tài)]董事長潘石屹在亞洲金融論壇上就“國進(jìn)民退”相互調(diào)侃。潘石屹在現(xiàn)場論壇環(huán)節(jié)表示，十分愿意和這位來自北京的“鄰居”寧高寧互換身份。
在潘石屹看來，過去10年，中國民營企業(yè)的生存空間和狀態(tài)，越來越不好。“十年前在北京要招拍掛一塊地，下面坐著的基本全是民企。最近三四年，北京招拍掛一塊地，下面坐的清一色是央企。”潘石屹還抱怨，“政府總要宏觀調(diào)控，總要出政策，但又總要多給‘共和國的長子’一些錢，給的錢的利率又比民營企業(yè)的低，最后市場經(jīng)濟(jì)的機(jī)制就很難建起來。”
活躍在二三線城市的陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]100置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪，對此也有深刻感悟。他在近期由華本俱樂部舉辦的“中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示，“前十年房企高速增長大部分是來自于土地增值帶來的紅利，而房企的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上土地增值。這并不是一個(gè)良性循環(huán)。未來十年，盈利模式將發(fā)生巨大變化。一線城市，未來將成為大房企的壟斷市場。高價(jià)地意味著沒有天量的低成本資金是冒不起風(fēng)險(xiǎn)的。二三線城市才是中小房企競爭的市場。”
易小迪進(jìn)一步說明，“以開發(fā)北京兩萬元/平方米樓面地價(jià)的豪宅為例，以5年為周期，中小房企的資金成本與現(xiàn)在國企的成本比較，小公司比大公司每平方米要多賣5千塊錢才能做到同等利潤，這是做不到的。”
“北京供地越來越少，房企在拿地時(shí)有時(shí)不僅要拼資金能力，還要拼政治資源，尤其是那些定向出讓的土地。而國企在這些方面具備天然優(yōu)勢。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，三年來，一線城市國進(jìn)民退的現(xiàn)象很明顯。這實(shí)際上增加了調(diào)控的難度，只有非常專業(yè)的民企對調(diào)控的敏感程度才最高，而國企的職業(yè)經(jīng)理人還要考慮政治風(fēng)險(xiǎn)、職務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。
以北京城建為例。據(jù)國金證券研究報(bào)告顯示，北京城建的主力項(xiàng)目北京世華龍樾，比年初預(yù)計(jì)售價(jià)上漲了約1萬元，增幅達(dá)到43%。按30萬平米可售房源計(jì)算，收入大增30億元。雖然該項(xiàng)目要求配建保障房，但項(xiàng)目整體毛利率預(yù)計(jì)不低于57%。
