央行報告預警：居民購房意愿呈十年最低

在購房意愿跌入低谷與新盤集中入市的雙重壓力之下，沉默了近一個月的中國樓市未來將面臨更大的調(diào)整壓力。

　　近日，央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告(2008年第四季度)》稱，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8%、2.8%，創(chuàng)1999年開始此項調(diào)查以來的最低水平。

　　分析人士稱，包括消費信心低迷在內(nèi)的多項因素，將導致國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領(lǐng)域依然面臨回調(diào)壓力。購房意愿下降導致的銷售繼續(xù)不暢，令即將到來的傳統(tǒng)銷售旺季形勢嚴峻。

　　指數(shù)全面下降預警

　　事實上，不僅只有第四季度，央行2008年連續(xù)一、二、三季度的城鎮(zhèn)居民調(diào)查顯示，居民購房意愿持續(xù)低迷，未來3個月打算購買住房的居民占比一直維持在15%以下，并在第四季度達到10年來的最低水平13.3%。

　　此外，2008年1~12月，個人按揭貸款3573億元，下降29.7%。顯然，消費者的實際購房行為已經(jīng)大幅下挫。

　　各大城市打算買房的居民占比也在全線下跌。在調(diào)查的7個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一線城市未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比均不足10%，低于全國平均水平。

　　“購房意愿下降無外乎是受大環(huán)境的影響，目前的這種情況和1997年~1998年比較相像，甚至還要悲觀。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客)說。

　　這種悲觀的情緒繼續(xù)在其他各項調(diào)查中得以體現(xiàn)。

　　由國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數(shù)(具體見下表)。

　　而從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，同樣呈現(xiàn)逐步回落態(tài)勢。全國70個大中城市4個季度房價變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%、環(huán)比下降1.3%。8月份是房價下降的一個重要時點，從該月開始全國70個大中城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，而且下降的城市數(shù)量不斷增加；12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有50個，二手住房銷售價格環(huán)比價格下降的城市有52個。

　　伴隨價格調(diào)整的還有成交量的急劇萎縮。公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年1~12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。從全國各地的情況來看，不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴重，同比降幅甚至超過50%。

　　“同比、環(huán)比、成交量任何一個參數(shù)都結(jié)束了之前的單邊上漲態(tài)勢。國房景氣指數(shù)也自2007年11月以來連續(xù)回落，12月更是下降到96.46。100以下便屬于不景氣區(qū)間。”楊紅旭說。他更認為，接下來反映房地產(chǎn)行業(yè)的景氣指數(shù)還會創(chuàng)歷史新低。

　　“降價應(yīng)快、準、狠”

　　大多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，2009年的樓市非常寒冷，回調(diào)壓力仍然很大。

　　“除了宏觀經(jīng)濟面的因素之外，大部分壓力來自樓市本身，首先是9000億元保障性住宅供應(yīng)以及全國2.36億平方米存量商品房的壓力。”楊紅旭說。

　　另一方面，經(jīng)歷過一段時期的供應(yīng)空白后，按照樓市傳統(tǒng)，全國大部分城市迎來供應(yīng)小高峰。

　　以北京為例，據(jù)亞豪、協(xié)成等機構(gòu)提供的樓盤數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新開盤項目數(shù)量激增，目前有32個樓盤確定3月新推樓座，較前兩個月開盤量大增。

　　“購房意愿降低，供應(yīng)量增加，企業(yè)又有現(xiàn)金流的壓力，三個要素必然導致企業(yè)下一步降價壓力增加，又一輪價格戰(zhàn)或許迫在眉睫。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　上述業(yè)內(nèi)人士認為，目前仍然有開發(fā)商“護價”的原因在于，對回暖預期的不明確以及去年年底的一波銷售回籠了一部分現(xiàn)金。“但是也撐不了太久，接下來開發(fā)商會寄希望于二季度這個銷售旺季，這也頗為關(guān)鍵。”

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒(楊少鋒博客)同樣認為降價在所難免。

　　“采取降價策略的開發(fā)商，要秉持‘快、準、狠’的原則。‘快’是降價的決策要快，搶在別人之前以掌握主動，并率先消化客戶。‘準’是指有條件的開發(fā)商，可以采取用部分的細分產(chǎn)品面對準確的細分市場，保護前期業(yè)主利益的同時爭取市場主動。‘狠’是降價要一步到位，迅速搶占市場。”楊少鋒說。

　　上述分析人士表示，接下來幾個月或許會出現(xiàn)又一波小陽春，這取決于新盤入市對價格的定位。如果房價能夠繼續(xù)回調(diào)，交易量必然會出現(xiàn)回暖。

　　在采訪中，各方人士均認為今年整個房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“價跌量升”的局面。如今，剛性需求成為成交量保底的部分，而改善性需求的釋放程度將會成為未來的關(guān)鍵。一旦有部分這樣的需求入市，才會真正促進成交。