春節(jié)前買房是時機嗎？ 四大指標判斷能否出手

　　春節(jié)前買房是時機嗎？這是最近購房者最關心的話題。盡管房價沒有最低點，但在“淡季”和促銷季節(jié)，尤其是在每年的年底買房最劃算。這是售樓人員傳統(tǒng)的“賣房經(jīng)”。 “不買房子能買啥？十年間，股票大盤指數(shù)回到了原點，而房子卻保值且升值。 ”這是普通老百姓的直覺。

　　在經(jīng)歷兩年的嚴厲調(diào)控之后，有人斷言，房地產(chǎn)市場將迎來“拐點”，想要買房的人，現(xiàn)在就是最佳的出手時機。真的是這樣嗎？“買房永遠是最好的。 ”經(jīng)濟學家王福重給出了這樣的建議。

　　判斷1：信貸、政策信號變化

　　上海在2012年3月重現(xiàn)首套房利率再打8.5折，該優(yōu)惠政策在實行后，上海二手房成交量即從5月出現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，直至7月后成交逐步進入平緩期。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部數(shù)據(jù)顯示，首套房貸打8.5折利率后，成交量明顯上浮， 7月出現(xiàn)了一波成交高峰，到8-10月，成交量才逐漸趨于穩(wěn)定。

　　報告明確指出，要“完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善開放型經(jīng)濟體系，推動經(jīng)濟更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展”。由此看出，完善經(jīng)濟資源才是未來政策變化的主基調(diào)，而經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)控變化將有效地促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　經(jīng)濟資源整合，經(jīng)濟調(diào)控是未來的主要調(diào)控手段，而首套房打8.5折能堅持多久，或者以后會否有更大優(yōu)惠或緊縮政策，值得購房者深思。政策走向的不定性足以讓購房者在政策未變的時效內(nèi)，盡早置業(yè)。

　　判斷2：未來房價走勢

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 2012年1月至10月二手房價在春節(jié)后上漲幅度較大，而3月正是首套房利率打8.5折調(diào)整的時間，在優(yōu)惠政策的刺激下，成交量大幅上升，而房價也自3月后逐步開始上揚，直至5-10月維持在一個穩(wěn)定狀態(tài)。

　　未來房價下跌可能性非常小，而出現(xiàn)上漲的幾率卻非常大，但不會像過去那樣暴漲，“微漲”將是以后上漲幅度的主要代名詞。

　　未來房價的上漲已漸漸成為趨勢，而在房價發(fā)生重大變化前，提早購房是個不錯的選擇，畢竟房價也正是影響購房者購房的重要因素之一。

　　判斷3：租金年年漲價

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部抽樣調(diào)查顯示，從2009年至今，上海房屋租金每年平均漲幅在9%以上，而在租金上漲同時，租賃需求也不斷上升。租金上漲的主要原因是房價，其次是供求關系。由此說明，房價與租金同走勢。

　　從2012年租賃需求來看，自住需求占據(jù)了租賃市場總量的四成以上，其次是學區(qū)、工作、辦公需求。從租賃客戶來看，外來人士占八成之多；從租金來看，如一套威海路的70平方米一室一廳房源， 2009年時租金為3000元/月，2012年10月租金已漲到3900元/月，漲幅達30%。面對不斷上漲的租金，外來租房者也慢慢有了買房的打算，紛紛出現(xiàn)“由租轉買”。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比2011、 2012年10月，外省市人置業(yè)上升3%，而本地人則下降3%，由此可見，外省市購房者正慢慢置業(yè)滬上。

　　隨著房價不斷漲，租金年平均9%以上的漲幅，而政策、房價沒發(fā)生大變化前，這些理由足夠讓外省市的租房者慢慢轉變成為購房者。

　　判斷4：需求節(jié)節(jié)攀升

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2010年1-10月至2012年1-10月各年齡層次購房占比發(fā)現(xiàn)，23-29歲年齡段客戶連續(xù)3年出現(xiàn)上漲，漲幅為2%，由此可見， “80后”已到適婚年齡，婚房的需求逐步增加。

　　另據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部調(diào)查顯示，該年齡段需求戶型面積在50-90平方米不等。 30-35歲、 36-45歲這兩個年齡段，在2012年與2011年也出現(xiàn)了明顯上漲，兩年齡段漲幅同為3%，而這個年齡段客戶的購房需求則是以改善型為主，需求戶型面積從100-140平方米不等。

　　在房價日益變化的同時，需求也隨著房價的變化快速釋出。 2012年1-3月的低房價時，釋出了一部分購房者，而4-10月購房者陸續(xù)釋放，成交量已進入一個平衡釋放期，而在政策未發(fā)生變化的情況下，剛需族、改善族頻頻出手，為的就是在房價還沒漲上去時盡快置業(yè)。

　　未來房價的趨勢已經(jīng)由多個理由奠定，所以在近幾年要結婚的，或明年家庭成員即將增加的人士，提醒盡早購房，以防短期內(nèi)政策調(diào)控、經(jīng)濟環(huán)境、優(yōu)質房源、需求增量等眾多因素的變化，如政策松綁，導致房價上漲，優(yōu)質房源因需求量增加而變得稀缺等都會影響到各種需求。