2012年土地市場前抑后仰 拿地推地均現(xiàn)“囧態(tài)”

 拿地之囧：“只有自己知道高價拿地的滋味”

    “沒弄懂毛總是真心的祝賀我，還是嘲笑我。”2013年的新年第一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長任志強(qiáng)在微博上這樣寫道。前一天，也就是2012年12月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下公司力壓群雄，以超過10億元的價格拿下通州梨園地塊，溢價率高達(dá)491%，扣除保障房后，實際商品房樓面價超過16000元/平米。

    或許是因為抬高了地價，任志強(qiáng)連稱“罪過，罪過”。不過他也不忘捎帶上萬科，“自萬科抬高地價，拍出天價地之后，不弄地王是拿不到地了。”在2012年的早些時候，從亦莊地塊到通州臺湖地塊，任志強(qiáng)兩次批評萬科和北京萬科總經(jīng)理毛大慶高價拿地，而最終任志強(qiáng)也不得不說句“只有自己知道高價拿地的滋味”。

    不只是華遠(yuǎn)、萬科，在去年下半年房企拿地意愿上升、推動土地市場漸顯暖意、激烈競爭頻現(xiàn)后，房企拿地就不得不面臨可能被指“高價”的風(fēng)險。

    諸如中赫置地拿下海淀萬柳地塊、中冶置業(yè)拿下大興舊宮地塊、保利融創(chuàng)拿下亦莊地塊等等。在土地供應(yīng)不足、房企競爭激烈的現(xiàn)實中，要拿地的企業(yè)都不免在爭搶中扮演抬價的角色。不同的只是有的人到后來抬不動了，而有的人堅持到最后勝出。

    “要活下去就不得不在土地壟斷與短缺中拼命。”這恐怕是任志強(qiáng)和他的同行們在2012年不得不面臨的問題。2013年，這會有所改觀嗎？

推地之囧：在避免地王與加大供應(yīng)間走鋼絲

    開發(fā)商遇到今年土地市場的“狼多肉少”，許多就不免指責(zé)土地供應(yīng)不足。而近年的土地供應(yīng)著實也左右為難，遭遇“囧”境。

    2012年12月19日，北京市國土局公告暫停朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊掛牌出讓。在掛牌惹出一輪“新地王將出”的風(fēng)雨后，農(nóng)展館地塊暫停出讓。根據(jù)去年11月底掛出的出讓公告，農(nóng)展館地塊規(guī)劃建筑面積約5.9萬平米，起始價20億元，折合樓面底價超過3.3萬元/平米，創(chuàng)下北京出讓宅地起始樓面價新高。由于該地塊位置優(yōu)勢，考慮到當(dāng)時的市場行情，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該地塊將加冕北京新科單價地王。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，也正是由于“新地王”的預(yù)期與調(diào)控精神不符，最終農(nóng)展館地塊在推遲競價時間后，又干脆暫停了出讓。

    事實上，掛出出讓公告又暫停土地出讓在去年已經(jīng)是屢見不鮮。包括萬柳地塊、蘋果園交通樞紐地塊，朝陽區(qū)來廣營A2地塊等都遇到過這樣的事情。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，土地供應(yīng)不足，土地出讓部門會遭到批評；推出優(yōu)質(zhì)地塊，產(chǎn)生“地王”預(yù)期，土地出讓方也會遇到壓力。如何在兩者之間找平衡，確實考驗著國土部門的智慧。

    從去年9月29日即中秋節(jié)前一天，到年底即新年元旦的前一天，北京土地市場分別有土地集中出讓。這也引起業(yè)內(nèi)猜測，這種安排是無奈之下、利用節(jié)假日淡化輿論對土地市場的關(guān)注。

2012年京城土地市場“前冷后熱”

    根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年，北京共出讓163宗經(jīng)營性用地，出讓金合計647.9億元，同比下降約39%。與此同時，北京普通住宅用地供應(yīng)，再一次沒完成全年任務(wù)。2012年，北京商品住宅用地供應(yīng)計劃850公頃，而同年出讓的住宅用地全部出讓面積合計436.3公頃。完成率只有51%。

    縱觀2012年京城土地市場，前冷后熱的變化軌跡明顯。全年37宗住宅用地，上半年成交的只有6宗，且多數(shù)為底價成交。下半年，隨著房地產(chǎn)市場的向好，開發(fā)商資金鏈寬松加上供應(yīng)增加，土地市場開始升溫。底價拿地幾乎絕跡。在眾多開發(fā)商的競爭中，包括通州、大興、昌平等多個區(qū)域樓面價出讓明顯上升，直至年底最后一天，大興、通州、平谷等成交的四地塊均現(xiàn)激烈競爭。

    在去年北京土地市場上，無論是萬科、保利、首開等傳統(tǒng)大品牌房企，還是南昌市政、鑫苑置業(yè)、盤錦遼河石油房地產(chǎn)開發(fā)公司等北京市場“新客”，各類房企對京城房地產(chǎn)市場的看好依然不減。

■ 房企眾生相

有人“太囧”，有人“不囧”

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)：從批評者到被批評者，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2012完成了“太囧”的角色轉(zhuǎn)型。

    保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)：在萬柳地塊出讓前夕保利退出爭奪，但依然無礙萬柳地塊成為地王。央企的退出是一種姿態(tài)，但在民企的強(qiáng)力爭奪面前，實際意義大打折扣。

    中信地產(chǎn)(中信城中信新城)：2012年9月29日亦莊新城兩地塊競價，少了原來最大熱門中信地產(chǎn)的身影。業(yè)內(nèi)人士笑稱，亦莊地塊早半年出讓，中信幾乎鐵定底價拿地；時間錯了，結(jié)果就變了。

    招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時代天街龍湖·香醍溪岸)：招商地產(chǎn)在去年2月底價摘得來廣營地塊，龍湖地產(chǎn)9月低溢價拿下孫河地塊。在同區(qū)域地價看漲的時候，兩家企業(yè)先入為主，堪稱“不囧”的典范。

■ 地塊之最

    最高樓面價：4萬元/平米。2012年7月10日，海淀萬柳地塊以26.3億元的總價出讓，考慮到回購房面積，商品住宅地塊單價超過4萬元/平米。

    最高溢價率：491%。從2012年年中開始，北京土地市場開始出現(xiàn)升溫跡象。到年末最后一天，三地塊出讓，溢價率均沖高。其中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以10.05億元的總價摘得通州梨園地塊，溢價率達(dá)到491%，創(chuàng)下三年來新高。