今年樓市調(diào)控方向不變 市場(chǎng)漸顯理性置業(yè)瘋狂不再

      “中國(guó)樓市已步入敏感的十字路口，向左還是向右，主要取決于下一步的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和調(diào)控政策。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東的預(yù)測(cè)，道出了全國(guó)樓市的發(fā)展規(guī)律。自2010年限購(gòu)令開(kāi)始，調(diào)控力量就主導(dǎo)樓市走向。因此，政策上的一點(diǎn)動(dòng)作都會(huì)影響到房地產(chǎn)的走向。

    去年，深圳樓市從2月經(jīng)歷最寒冷時(shí)期后便開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，歲末更是強(qiáng)勢(shì)“收官”，呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的姿態(tài)。深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，“這正是受政策的影響。”國(guó)家支持首套置業(yè)，且央行兩次降息，刺激了剛需者的置業(yè)熱情。

   不管今年樓市政策如何出招，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)可的是，調(diào)控讓市場(chǎng)漸顯理性。

調(diào)控下樓市顯理性

    2012年的中國(guó)樓市，毫無(wú)疑問(wèn)是向上的一年。發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，去年12月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為9715元/平方米，相比11月上漲0.23%，已是連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲。同時(shí)，同比也扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)8個(gè)月的下跌趨勢(shì)，微幅上漲0.03%。而在深圳，對(duì)比去年同期，多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅都超過(guò)了10%。

    但是，去年市場(chǎng)的向上與調(diào)控前的“瘋狂”卻有本質(zhì)差別。市場(chǎng)各大在售項(xiàng)目都紛紛貼上了“剛需”的標(biāo)簽，主推中小戶(hù)型。而在限購(gòu)限貸的“紅線”下，容易受熱錢(qián)推高的豪宅市場(chǎng)，一直不溫不火。

    “過(guò)度寬松的貨幣環(huán)境過(guò)去了，依靠投機(jī)性需求，過(guò)度占有資源的市場(chǎng)過(guò)去了，依靠?jī)r(jià)格不斷上漲才能夠掙錢(qián)的時(shí)代過(guò)去了，房企和購(gòu)房者無(wú)風(fēng)險(xiǎn)賺錢(qián)的時(shí)代也過(guò)去了。” 住建部政策研究中心原主任陳淮在中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)上這樣形容目前的房地產(chǎn)行業(yè)。

    事實(shí)上，對(duì)于消費(fèi)者而言，調(diào)控讓他們對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有更深刻地認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)不再是一個(gè)即買(mǎi)即賺的市場(chǎng)，不同的區(qū)域不同的產(chǎn)品以及不同的開(kāi)發(fā)商，都能給物業(yè)差異性的前景。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商，調(diào)控帶來(lái)的壓力是顯而易見(jiàn)的，回歸產(chǎn)品是所有品牌開(kāi)發(fā)商調(diào)控期的共識(shí)。

    盡管現(xiàn)有的樓市調(diào)控并不完善，但是深圳市都會(huì)城市研究院院長(zhǎng)高海燕承認(rèn)，如果沒(méi)有調(diào)控，現(xiàn)在中國(guó)樓市的情況可能更糟。

今年政策方向不變

    有觀點(diǎn)指出，經(jīng)歷了2012年上半年的低迷和蟄伏之后，限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策效果逐步被市場(chǎng)消化，個(gè)別局域市場(chǎng)甚至對(duì)這種干預(yù)手段一定程度上顯現(xiàn)出“免疫效用”。聯(lián)系中央今年堅(jiān)持調(diào)控不放松的論調(diào)與宏觀經(jīng)濟(jì)不樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)樓市政策如何走，令人難以捉摸。

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵表示，新一屆政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，不僅會(huì)延續(xù)過(guò)去的調(diào)控政策（限購(gòu)），還會(huì)出臺(tái)一些新的政策，比如房產(chǎn)稅，甚至?xí)m當(dāng)擴(kuò)大土地供給，用擴(kuò)大供給方式來(lái)應(yīng)對(duì)價(jià)格上漲。但是更多的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)卻認(rèn)為，保持現(xiàn)狀最好。萬(wàn)科總裁郁亮就認(rèn)為2013年房地產(chǎn)巿場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)在于部分城市復(fù)蘇過(guò)快，暖冬最好。在他看來(lái)，如果放松，市場(chǎng)有可能劇烈變化。而如果繼續(xù)新政策，市場(chǎng)再次消化，再次適應(yīng)，也將可能重新低谷。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為還是要保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。理由是“當(dāng)國(guó)房景氣指數(shù)仍在100以下的低位時(shí)，只能說(shuō)開(kāi)始回升而遠(yuǎn)未回暖，更不能說(shuō)對(duì)GDP產(chǎn)生了正影響。銷(xiāo)售與價(jià)格都與增加值無(wú)關(guān)。開(kāi)工負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置負(fù)增長(zhǎng)，庫(kù)存仍在高位都不能過(guò)早樂(lè)觀。”

    深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗也認(rèn)為，2013年行政政策（雙限政策）仍然會(huì)持續(xù)，但金融政策的預(yù)控幾率相當(dāng)大。她認(rèn)為，由于PPI的回暖，國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)持樂(lè)觀態(tài)度，因此政策上能夠預(yù)留很多空間。再加上國(guó)際環(huán)境造成的收入性壓力，金融政策仍將主導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)走向。

置業(yè)者更關(guān)心切身利好

    相比于宏觀調(diào)控政策的左右，剛需置業(yè)者更關(guān)注實(shí)在的買(mǎi)房“減負(fù)”政策。“不管調(diào)控與否，我們還是要買(mǎi)的。”正在坂田看房的劉先生如是說(shuō)，在他看來(lái)，中央的房地產(chǎn)調(diào)控并不會(huì)給首次置業(yè)人群設(shè)置太多障礙，但他希望公積金政策與房貸政策能夠有更多的優(yōu)惠。

    此外，還有在原關(guān)外買(mǎi)房的白領(lǐng)表示，所在區(qū)域各方面的市政配套、交通配套以及生活配套，目前都十分有限。他希望的管理層能在這方面繼續(xù)給力，讓城市升級(jí)的利好落實(shí)到居住價(jià)值上。

    投資客擔(dān)憂(yōu)的是，繼去年出臺(tái)存量非住宅按評(píng)估價(jià)征稅后，今年調(diào)控是否將繼續(xù)給商業(yè)市場(chǎng)施壓。盡管美聯(lián)物業(yè)預(yù)計(jì)該政策的影響在今年第二季度能夠逐漸被市場(chǎng)消化，但是業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有過(guò)熱嫌疑，不排除有針對(duì)性的新政陸續(xù)出臺(tái)。