土地市場的“盛宴”與“剩宴”

       一邊是多番爭搶的“盛宴”，一邊是乏人問津的“剩宴”，在寂寥與喧囂的交織中，2012年土地市場宣告收官。未來十年城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的規(guī)劃，讓2013年的土地市場開始“摩拳擦掌”。

    然而，城鎮(zhèn)化的完善不是房地產(chǎn)騰飛的基石。國務院副總理李克強近日重申，推進城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，關鍵在于提高城鎮(zhèn)化質量。

    在此前提下，三四線城市擺在眼前的土地“剩宴”警示不可輕視。

    1月8日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2012年土地市場報告稱，全國300個城市土地出讓金總額近2萬億元，同比減少12.6%。其中住宅用地出讓金為1.3萬億元，同比減少14.3%。上述報告統(tǒng)計顯示，全國住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市，分別是武漢、重慶、成都，其中武漢、成都出讓金同比增長幅度均超過50%。

    一線城市由于可出讓土地面積的減少，其在全國土地出讓金中所占比重正逐年下降。在上述統(tǒng)計的300個城市中，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分別為27%、20%，而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列第23、39 位。與此同時，部分三四線城市近年來土地累計成交量消化時間過長、供應量遠超當?shù)厝丝凇⒔?jīng)濟和市場規(guī)模的承載能力。以南通市為例，近四年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年。

    雖然已經(jīng)明確城鎮(zhèn)化接下來的重點是人口的城鎮(zhèn)化，但是房地產(chǎn)的發(fā)展卻依舊緊拽“城鎮(zhèn)化”概念。從房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的布局來看，雖然近幾年加快了邁向三四線城市的腳步，但總體上依舊比較謹慎。

    城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要房地產(chǎn)的支持，但中國目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展是人口城鎮(zhèn)化速度落后于城市建設速度。反過來說，就是土地的城市化走在了人口城市化前面，“城市農民”正是這種不平衡的發(fā)展造成的后果。未來十年的發(fā)展方向，是將這些“城市農民”徹底“城市化”，讓其成為城市的一份子。

    人口城鎮(zhèn)化的推進對于地方政府是個不小的考驗，一方面，土地出讓金收入依然是地方財政收入的主要來源，另一方面，土地快速城市化透支了未來的地方財政收入，追加土地城市化只會造成“空城”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

    因此，在當前形勢下，地方政府一方面應看到土地“剩宴”的警示，放緩土地城鎮(zhèn)化腳步，另一方面，拓展地方政府財政收入來源。如此，方能在提高城鎮(zhèn)化質量的同時不造成資源的浪費。