一線城市購(gòu)房負(fù)擔(dān)超警戒線

    美聯(lián)物業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)警示性指標(biāo)的購(gòu)房負(fù)擔(dān)比（月供占家庭月收入比），在一線城市已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)40%的警戒線。其中，北京人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)比高達(dá)80%以上。

    購(gòu)房負(fù)擔(dān)比在2009年一季度達(dá)到50%以下的最低點(diǎn)之后，2010、2011年一路上揚(yáng)，在經(jīng)過(guò)2012年二季度短暫地下行后再次飆升，直指70%-80%。

    從變化曲線來(lái)看，購(gòu)房負(fù)擔(dān)比與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)市場(chǎng)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，購(gòu)房負(fù)擔(dān)比大升，意味著房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)到了一定的高度，有警示風(fēng)險(xiǎn)的意味。

京滬月入3萬(wàn)方可負(fù)擔(dān)？

    各大一線城市家庭的住房負(fù)擔(dān)比增長(zhǎng)迅速，表明購(gòu)房者房貸壓力也在逐步增大，入市門檻在逐漸提升。

    從信貸政策來(lái)看，當(dāng)前買房所要付出的資金成本顯然遠(yuǎn)大于四年前。比如，2008年存款準(zhǔn)備金率下調(diào)三次，累計(jì)幅度2%，由17.5%下調(diào)至15.5%；2012年存準(zhǔn)率同樣下調(diào)三次，累計(jì)幅度1.5%，由21.5%下調(diào)至20%。又如利率，2008年5次下調(diào)利率，1年期存款利率由4.14%下調(diào)至2.25%，貸款利率由7.47%下調(diào)至5.31%；2012年6月8日三年來(lái)首次下調(diào)利率，且在不到1個(gè)月后的7月6日再次降息，1年期存款利率由3.5%下調(diào)至3.0%，貸款利率由6.56%下調(diào)至6.0%。在首付成本上，各地均要求將一戶家庭購(gòu)買二套房首付提高至6成。

    美聯(lián)物業(yè)在以“60平方米，7成20年按揭”的假設(shè)條件測(cè)算下，北京購(gòu)房負(fù)擔(dān)比已經(jīng)超過(guò)80%，而上海、廣州、深圳也已超過(guò)60%，“一般來(lái)說(shuō)，40%是一個(gè)合理的水平。”徐楓說(shuō)。

    徐楓解釋說(shuō)，從購(gòu)房收入比的數(shù)據(jù)可以看出，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)將工薪家庭遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋出商品房市場(chǎng)。像北京、上海這樣的城市，只有月收入在3-4萬(wàn)的家庭才可以負(fù)擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)。由于利率、以及收入的變化周期較長(zhǎng)，購(gòu)房收入這個(gè)指標(biāo)主要受房?jī)r(jià)影響較大，可以作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)景氣或風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)來(lái)參考。

家庭杠桿空間仍大？

    2012年，對(duì)比開發(fā)商強(qiáng)烈的跑量欲望，資產(chǎn)負(fù)債表健康的中國(guó)家庭拋售情緒并不嚴(yán)重甚至惜售，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象。這也解釋了為什么流動(dòng)性放松，會(huì)促使樓市成交量攀升：銀行對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表健康的家庭并不惜貸。