海外流動性寬裕 內(nèi)地開發(fā)商借勢融資

    擁有海外融資條件的開發(fā)商終于按捺不住壓抑已久的融資沖動。

    短短一周，碧桂園（02007.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）、佳兆業(yè)（01638.HK）、合生創(chuàng)展（00754.HK）、雅居樂（03383.HK）等幾家在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)，通過各自不同的方式發(fā)行債券或其他證券產(chǎn)品進(jìn)行融資。

    內(nèi)地地產(chǎn)商此輪密集融資的原因或可歸結(jié)于海外資本市場流動性的寬裕帶來的低息環(huán)境。鑒于目前融資利率以及融資周期等條件相對寬裕，預(yù)計未來幾個月內(nèi)將有更多公司借道香港籌集資金。日前，富力地產(chǎn)（02777.HK）董事局主席李思廉向媒體透露，鑒于香港資本市場流動性充裕，公司也計劃于今年發(fā)債。

房企債市大熱

    中國房地產(chǎn)行業(yè)自去年四季度開始涌現(xiàn)的海外發(fā)債潮大有愈演愈烈的勢頭。

    1月10日，合生創(chuàng)展和雅居樂雙雙發(fā)布融資公告。前者發(fā)行3億美元2018年到期的利率為9.875%的美元優(yōu)先票據(jù)；后者則計劃發(fā)行“次級永久資本證券（perpetual securities）”，具體內(nèi)容待詢價后確定。自此，香港股市上已有5家內(nèi)地地產(chǎn)公司在2013年新年后融資。

    此前，碧桂園、佳兆業(yè)和世茂房地產(chǎn)，分別計劃發(fā)行7.5億美元、5億美元和8億美元優(yōu)先債。

    近期地產(chǎn)公司融資的熱鬧局面，與去年9月前海外債市對內(nèi)地地產(chǎn)公司的冷淡形成鮮明對比。數(shù)據(jù)顯示，2012年內(nèi)地房企在境外債券發(fā)行量達(dá)到91.4億美元，雖高于2011年的85.8億美元，但其中絕大部分債券是在去年9月份之后發(fā)行的。

    事實上，去年9月份之前，只有三家內(nèi)地房企于境外發(fā)債成功。但在9月13日美聯(lián)儲開啟第三輪量化寬松（QE3）后，內(nèi)地地產(chǎn)公司的海外債券明顯開始受到市場追捧。

    鑒于此，企業(yè)融資成本較過去兩年明顯降低。據(jù)悉，碧桂園和佳兆業(yè)的債券在新年后第二天受到市場熱捧，碧桂園得以將其優(yōu)先債券的指導(dǎo)收益率從8.25%降至7.5%，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾對碧桂園債券的初步評級分別為Ba3和BB-。佳兆業(yè)集團(tuán)也將其債券的最終指導(dǎo)收益率從10.625%下調(diào)至10.25%，預(yù)計穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾將分別授予其債券B1和B+評級。

    1月9日下午，合生創(chuàng)展美元債獲得同樣待遇，公司將初步指導(dǎo)息率由10.5%下調(diào)為9.875%。穆迪給予該批債券“Caa1”評級，標(biāo)普則給予“CCC+”評級。形成對比的是，合生創(chuàng)展曾在2012年初尋求發(fā)債，但礙于無人購買而最終放棄。

    同一天，世茂房地產(chǎn)的7年期8億美元債券最終以6.625%定價，創(chuàng)下近期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行利率最低，而且超額認(rèn)購約27倍。有投行分析指出，這是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)行美元債利率最低的一次，超額認(rèn)購倍數(shù)之高則顯示海外資金對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)看好。

融資方式多樣

    與此同時，內(nèi)地房企募集方式也開始變得多元化。

    由于資金狀況以及信用評級低于碧桂園、世茂房地產(chǎn)等公司，合生創(chuàng)展的美元債需要相應(yīng)的抵押品。該公司發(fā)布的公告顯示，公司、擔(dān)保人與初始買家已于2013年1月9日簽訂的購買協(xié)議中約定，票據(jù)及擔(dān)保將按第一優(yōu)先排序，并且以質(zhì)押人所持的各擔(dān)保人的全部股份[Esteem Industrial (HongKong) Limited的股份除外]及信佳投資有限公司股份的有效及可強(qiáng)制執(zhí)行的完備抵押權(quán)益作為抵押。根據(jù)債權(quán)人間協(xié)議，抵押品將由票據(jù)持有人及2016年票據(jù)持有人按比例平均攤分。

    1月10日，雅居樂地產(chǎn)宣布發(fā)行的“次級永久資本證券（perpetual securities）”則開創(chuàng)了內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行永久證券的先河。次級永久資本證券為公司的次級債務(wù)，將以美元計值，及不設(shè)到期日，建議發(fā)行的規(guī)模及定價將在累計投標(biāo)程序之后決定。

    雅居樂表示，將尋求次級永久資本證券于聯(lián)交所上市，已收到聯(lián)交所有關(guān)次級永久資本證券合資格上市的確認(rèn)函。預(yù)期公司將聘請摩根士丹利擔(dān)任建議發(fā)行的其中一位聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人及聯(lián)席賬簿管理人，預(yù)計匯豐、瑞銀、摩根士丹利、工銀國際與雅居樂各方將訂立認(rèn)購協(xié)議。

    穆迪分析指出，永久資本證券是鑒于股權(quán)和債券之間的一種產(chǎn)品，其發(fā)行有助于豐富雅居樂的融資結(jié)構(gòu)。

    此前，內(nèi)地在港上市的開發(fā)商尚無發(fā)行永久資本證券的先例，但在2012年初，李嘉誠旗下的長江基建集團(tuán)有限公司（01038.HK）曾發(fā)行僅針對機(jī)構(gòu)投資人，并以美元計價，且總值不超過5億美元的固定利率可贖回永久債券。

    分析人士指出，由于永久債券可在聯(lián)交所上市，其性質(zhì)相當(dāng)于定向增發(fā)。

緩解資金壓力

    幾家公司均在其發(fā)債公告中表示，融資所得將用于償還舊債、土地擴(kuò)張以及補(bǔ)充流動資金。從目前相對較低的融資成本來看，于此時間窗口借新債替換舊債，不失為一次優(yōu)化債務(wù)構(gòu)成的運作。

    以碧桂園發(fā)行的7.5億美元的十年期優(yōu)先票據(jù)為例，其票面利率為7.50%，但該公司在2010年4月、8月以及2011年2月先后發(fā)行了三次優(yōu)先票據(jù)，利率分別為11.25%、10.5%和11.125%。

    無獨有偶，佳兆業(yè)新近發(fā)行的票據(jù)利率也低于公司過往債券。如佳兆業(yè)此次發(fā)行的2020年到期債券息率為10.25%，低于其在3個月以前發(fā)行的2017年到期的債券票息12.875%。

    對于合生創(chuàng)展而言，穆迪評論，美元債券的發(fā)行有助于合生創(chuàng)展緩解其存貨過多流動性不足的壓力。

    資料顯示，合生創(chuàng)展在2005年發(fā)行的3.5億美元7年期優(yōu)先票據(jù)于2012年11月到期，該筆債務(wù)已如約償付，但公司的流動性壓力并未解除，截至2012年6月30日，其所持有的現(xiàn)金為44.3億元，短期借款達(dá)138.1億元，另外加上65.2億元的應(yīng)付賬款與6.1億元的土地成本。

    不過也有分析指出，雖然近期美元債的發(fā)行較為容易，但房地產(chǎn)企業(yè)大量發(fā)行的后果是，在未來人民幣貶值后，公司將需要承擔(dān)相應(yīng)的匯兌損失，從而推高融資成本。