上海二手房2月成交量挑戰(zhàn)1.4萬套 出乎意料

出乎許多人的意料，上海二手樓市最近走出了一波強勁的行情。

　　上海門店數(shù)量多、業(yè)務規(guī)模大的三家中介公司——上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)、21世紀不動產(chǎn)、上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(下稱“漢宇地產(chǎn)”)不約而同地向《第一財經(jīng)日報》反饋了一個久違的消息：即將過去的2月份，上海二手房買賣成交量有望超越14000套，達到去年6月以來的成交最高峰。

　　中原地產(chǎn)董事副總經(jīng)理陸成在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，此輪二手房交易回暖一方面得益于去年四季度房價調(diào)整時入市的大批高性價比房源，目前這些房源是二手房市場的交易主力；另一方面，則緣于春節(jié)前積聚的購買力在節(jié)后得以釋放。隨著去年四季度面市的高性價比房源不斷被消化和目前市民重回市場踴躍看房，目前上海中心城區(qū)各活躍板塊的二手房議價空間普遍呈下降趨勢。

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　　激戰(zhàn)1.4萬套

　　21世紀不動產(chǎn)提供給本報記者的一組數(shù)據(jù)顯示：去年，上海二手房市場的成交峰值出現(xiàn)在3月份。該公司旗下門店二手房買賣全月成交量大約為630套，而今年2月上半月，該公司旗下門店的成交套數(shù)大約為350套。

　　“春節(jié)過后，從一線門店得到的行情反饋是：上海二手房市場迎來了一波較為強勁的反彈。”21世紀中國不動產(chǎn)副總裁兼上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平說，“今年2月上半月，二手住宅交易面積、套數(shù)較1月同期的增長均超過七成。‘小陽春’的季節(jié)性回暖已提前上演。”

　　張衛(wèi)平表示，3~5月往往是一年中樓市最重要的銷售時期之一。從全年的角度看，今年3~5月的成交量或?qū)⒂绊懮虾７康禺a(chǎn)市場的全年走勢。

　　漢宇地產(chǎn)市場推廣部總監(jiān)孫文勤昨天在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時也表示，在剛剛過去的2月份前三周，上海一手房成交量表現(xiàn)出色，前三周成交量分別為88784平方米、174977平方米和285578平方米。受此影響，2月份過去三周的二手住宅成交也出現(xiàn)了逐周遞增的走勢。來自漢宇地產(chǎn)旗下各家門店的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(2月15~21日)的二手住宅成交量環(huán)比大漲了52.05%，超過了2008年3月份的平均周成交水平。

　　孫文勤介紹，14000套是一道重要的“分水嶺”。從去年上海全市的二手房成交量來看，當年月度成交超過14000套的只有3個月——3月、4月和5月，其中，最高峰出現(xiàn)在去年3月，全市二手房成交共計14739套。

　　孫文勤和21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究主管黃河滔均認為，從前三周的成交態(tài)勢來看，本月成交量超過14000套的可能性很大。

　　成交結(jié)構(gòu)顯著分化

　　從上海全市2月份的二手住宅面積成交結(jié)構(gòu)上看，上述三家中介公司的成交數(shù)據(jù)共同指向一個信息：上海的二手樓市正在走向明顯的分化。老公房受到結(jié)婚、動遷等剛性需求以及改善型置業(yè)需求的熱捧，而高檔房成交則相對清淡。

　　漢宇地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，二手房市場總價成為樓盤成交的指導性因素。由于二手房市場活躍區(qū)域依然在外環(huán)以內(nèi)，所以追求低總價成為高房價時代二手房的重要特征。上海二手房市場老公房的行情有升溫的態(tài)勢。

　　目前二手房市場成交總價60萬元以下的房源占到了市場總成交的一半以上。寶山的通河新村、共康新村，閔行的航華新村、紅旗新村，浦東的金橋新村等公房樓盤市場熱度很高。

　　21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，以閘北大寧板塊為例，目前該板塊的二手買賣交易十分活躍，其中，約有高達八成的購房者是出于改善型需求，需求上升的同時也促使價格微漲。90~120平方米面積的成交套數(shù)比例，從去年四季度開始便一直上升，今年1月份這一數(shù)字達到新高，為成交總套數(shù)的31%。

　　與之相比，上海的高檔房買賣成交較為冷清。中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀稱，除新天地之外，上海又一高端樓盤聚集板塊——聯(lián)洋板塊春節(jié)以來也出現(xiàn)了10%左右的跌幅。易居(中國)分析師薛建雄稱，新天地區(qū)域部分二手房的大幅跳水，可能會連累中心城區(qū)的新房跟風降價。

　　那么，未來3個月的市場走勢是否能夠延續(xù)2月份的上攻態(tài)勢？張衛(wèi)平認為，去年11月以來(元旦和春節(jié)期間的1月份除外)交易量持續(xù)穩(wěn)定上升，二手房市場正在趨于回暖，且交易量已經(jīng)達到一個較高水平。而在新建商品住宅市場上，節(jié)后的交易量雖然有所回暖，但買賣雙方都顯得較為謹慎。

　　由于一、二手房之間存在替代效應，張衛(wèi)平預計，未來3個月上海新建商品住宅的供應量會大幅上揚，各樓盤間的競爭也會隨之步入年內(nèi)的第一個高峰。其中，90/70項目集中的近郊區(qū)域因小戶型房源的同質(zhì)現(xiàn)象較為明顯，在未來數(shù)月再度迎來價格下調(diào)的可能性較大。受此影響，該區(qū)域內(nèi)的二手房行情也可能會因此迎來一個小幅波動，并于第三季度開始迎來復蘇。