樓市剛需市場(chǎng)無逆轉(zhuǎn)跡象 中小戶型依然當(dāng)紅

　　2012年年底的新房供應(yīng)呈現(xiàn)出了“以50至90平方米為主流”的特點(diǎn)，與此同時(shí)，社科院發(fā)布的中國住房報(bào)告(2012-2013)預(yù)測(cè)稱“2012-2013年住房的剛性需求將會(huì)逐漸減弱……”，最遲到2015年之后，剛需市場(chǎng)將被逆轉(zhuǎn)。那么，從2013年1月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目情況看，中小戶型走俏的特點(diǎn)是否仍會(huì)延續(xù)，剛需減弱的趨勢(shì)是否已經(jīng)暗流漸涌？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今后市場(chǎng)仍是中小戶型的天下，剛需市場(chǎng)并無被逆轉(zhuǎn)之勢(shì)。

　　剛需不負(fù)2012最突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)

　　據(jù)北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的本市2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年本市新房住宅成交量扣除保障房后為9.1萬套，為最近三年的最高值，同比2011年上漲64.4%。北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊認(rèn)為，在樓市經(jīng)歷了近年“最冷”淡季后，這一“碩果”的得來顯得格外富有戲劇性。張磊分析說，無論是市場(chǎng)成交區(qū)域結(jié)構(gòu)還是成交房源組成，都遵循了萬能的“二八法則”，即五環(huán)外成交量占總體成交量的80%，140平方米以下成交量占總體成交量的80%，剛需無疑是2012年樓市的“救世主”，如果2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)要頒發(fā)最突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，那么此獎(jiǎng)非剛需莫屬。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也對(duì)社科院的預(yù)測(cè)表示不認(rèn)同，他說，目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為剛性需求群體就是“無房戶”并迫切需要購買第一套住房的人，而這一需求是在不斷增加中的，拋開人口增長(zhǎng)因素不提，僅從購房資格達(dá)標(biāo)角度看，一批又一批的有資格購房者將是一批又一批的剛需人群。北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊還深入分析道，剛需的異軍突起也絕非偶然，差異化的信貸政策、適度寬松的貸款環(huán)境，尤其是存貸款利率不對(duì)稱下調(diào)，在降低貸款成本的同時(shí)更是突出釋放了政府鼓勵(lì)首套房的信號(hào)，大大增強(qiáng)了剛需的購房信心，再加上開發(fā)商“以價(jià)換量”的低姿態(tài)，一場(chǎng)剛需救市的戲碼悄悄上演。而“剛需當(dāng)?shù)?rdquo;的背后更有限購政策的“全力支撐”和70/90政策的“扶持”。一紙限購，將投機(jī)、投資大軍擋在市場(chǎng)門外。而2006年就已開始施行的70/90政策更是長(zhǎng)遠(yuǎn)地調(diào)整了市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不得不說“剛需當(dāng)?shù)?rdquo;是必然結(jié)果。

　　而隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和產(chǎn)品供應(yīng)的轉(zhuǎn)型，剛需市場(chǎng)今天的榮耀是否終將被逆轉(zhuǎn)、被寫進(jìn)歷史呢？北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊說，在現(xiàn)階段的政策背景下，投資需求基本離市，改善性需求還并不具備逆轉(zhuǎn)剛需市場(chǎng)的實(shí)力，而剛剛吹響的城鎮(zhèn)化號(hào)角卻為剛需市場(chǎng)的未來發(fā)展注入了新活力。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年末中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到51.27%，城鎮(zhèn)人口數(shù)量首超農(nóng)村。有人認(rèn)為，這個(gè)城鎮(zhèn)化率是按城鎮(zhèn)常住人口統(tǒng)計(jì)的，其中還包括了1.6億的農(nóng)民工，若按戶籍來算，人口城鎮(zhèn)化率只有35%左右，遠(yuǎn)低于世界52%的平均水平，未來潛力巨大：城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，意味著新增2000萬城鎮(zhèn)人口，其中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。

　　中小戶型2013仍將供需兩旺

　　另一方面，受到剛需人群追捧的中小戶型市場(chǎng)前景如何呢？亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍對(duì)此表示，自2011年調(diào)控以來，受到限購政策的影響，仍然能夠活躍在住宅市場(chǎng)的需求多為首次置業(yè)或已有一套住房的升級(jí)型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會(huì)選擇較低總價(jià)的中小戶型。而2013年基于限購政策仍將延續(xù)的影響，因此今年中小戶型產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)主推戶型。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉從另一角度分析認(rèn)為，在調(diào)控政策下，開發(fā)商都謀求從產(chǎn)品入手增加收益，比如，以往90平方米戶型很少有兩居，但如今很多項(xiàng)已經(jīng)將其做成了三居格局，新項(xiàng)目中也很少有兩居能超過90平方米的產(chǎn)品，60平方米左右的兩居日漸普遍。從這一統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，50至90平方米的住宅產(chǎn)品比例將越來越高。尤其在北京，開發(fā)商因已不能從土地溢價(jià)中獲取更多從而紛紛開始鉆研產(chǎn)品類型，促成了低總價(jià)戶型成為市場(chǎng)供應(yīng)主流。張大偉還指出，開發(fā)商在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上做得更精細(xì)了，節(jié)約了以往過多的“公共空間”，戶型緊湊使得房屋利用率增加，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。此外，無論如何房產(chǎn)稅都將推廣開來，房產(chǎn)稅的影響必然對(duì)改善型和多套住房者入市有所抑制，同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)考慮到房產(chǎn)稅等因素降低推出大戶型比例。總之，張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)情況看，中小戶型并未過剩，需求依然緊缺，供需兩方都不會(huì)出現(xiàn)減弱趨勢(shì)。

　　在未來，隨著新城建設(shè)的不斷深入，政策布局條理性漸顯，各區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)及特點(diǎn)將會(huì)被政策勾勒得更加清晰，而房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)也會(huì)在其中起到重要作用，即輔助行政區(qū)域功能特點(diǎn)的建立和形成，北京美聯(lián)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張磊說，這一現(xiàn)象也可從新推房源中看到端倪，即五環(huán)外新城作為重要的居住區(qū)域，其新盤多為主打50至90平方米的剛需盤，由此也可看到，剛需市場(chǎng)并不會(huì)“被逆轉(zhuǎn)”，只會(huì)以政策為綱，因地制宜地繼續(xù)發(fā)展蓬勃。