萬通身陷商業(yè)地產(chǎn)泥淖 2%回報(bào)率不如存銀行

　北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH，以下簡(jiǎn)稱“萬通地產(chǎn)” ）在2012年年底連續(xù)兩次出售旗下商業(yè)地產(chǎn)公司股份回籠資金。

　　2012年12月22日，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已于12月21日與天津融創(chuàng)置地有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以3.48億元的交易對(duì)價(jià)將持有的天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰達(dá)城開” ）23.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方。不久前的2012年10月29日，萬通地產(chǎn)又以4.2億元的交易對(duì)價(jià)將持有的天津和信100%股權(quán)中近49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山博遠(yuǎn)萬智投資中心。

　　近年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控，住宅市場(chǎng)遭遇寒冬，萬通地產(chǎn)開始加大商業(yè)地產(chǎn)比重。但萬通地產(chǎn)一連兩次出售股份的子公司均為商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　時(shí)代周報(bào)記者注意到，2012年萬通地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)回率低，物業(yè)出租收入占比僅2.2%，現(xiàn)金流不斷下降。不排除萬通地產(chǎn)借出售子公司股權(quán)來改善現(xiàn)金流。2012年三季度，萬通地產(chǎn)現(xiàn)金流僅為7.1億元，較2011年同期的11.9億元下降40%。

　　更值得注意的是，與其他公司2012年下半年在土地市場(chǎng)密集拿地不同的是，2012年全年萬通地產(chǎn)都沒有拿地，疑萬通地產(chǎn)身陷商業(yè)地產(chǎn)，資金鏈出現(xiàn)問題，無力拿地。

　　時(shí)代周報(bào)記者就此問題采訪萬通地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時(shí)為止，未得到任何回復(fù)。

　　轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)獲利5.7億

　　此次萬通地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)子公司股份引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　萬通轉(zhuǎn)讓的泰達(dá)城開設(shè)立于2003年，由泰達(dá)股份與其控股股東泰達(dá)集團(tuán)共同成立，2007年，萬通地產(chǎn)以3.9億元的價(jià)格收購(gòu)泰達(dá)股份所持泰達(dá)城開47%的股權(quán)，成為該項(xiàng)目公司第二大股東。

　　以2012年9月30日為基準(zhǔn)日的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，泰達(dá)城開總資產(chǎn)29.85億元，凈資產(chǎn)5.92億元。交易完成之前，萬通地產(chǎn)持有泰達(dá)城開47%的股權(quán)；交易完成后，萬通地產(chǎn)持有泰達(dá)城開的股權(quán)將降至23.5%。

　　泰達(dá)城開的主要資產(chǎn)為天津泰達(dá)城項(xiàng)目，該項(xiàng)目坐落于三岔河口地區(qū)，整個(gè)泰達(dá)城占地面積為85.1公頃，建筑面積150萬平方米。包括6大區(qū)域，泰達(dá)廣洋金領(lǐng)國(guó)際(R2地塊)、泰達(dá)萬通上游國(guó)際等4個(gè)高端住宅項(xiàng)目(R1、R2、R4、R5地塊)，一個(gè)大型綜合商業(yè)區(qū)(R3地塊)以及一個(gè)堤岸親水休閑區(qū)(A1地塊)。其中，R1、R3和R5地塊由萬通地產(chǎn)于2007年以3.93億元從泰達(dá)股份手中購(gòu)得。

　　據(jù)公開信息，泰達(dá)城目前已經(jīng)建成的是一些臨街商鋪，包括超市、餐飲等業(yè)態(tài)，面積不大。不過后期在建的商業(yè)部分體量比較大，需要大量資金。

　　天津和信轉(zhuǎn)讓后，昆山博遠(yuǎn)萬智投資中心應(yīng)支付給萬通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款預(yù)計(jì)為4.2億元。截至2012年4月30日，天津和信的總資產(chǎn)為4.65億元，凈資產(chǎn)為4.47億元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為8.58億元，增值率為91.73%。

　　天津和信主要開發(fā)天津信達(dá)廣場(chǎng)2期項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于和平區(qū)小白樓地區(qū)，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，占地面積9231平方米，地上建設(shè)面積64617平方米。

　　轉(zhuǎn)讓泰達(dá)城開23.5%的股權(quán)后，萬通地產(chǎn)稱預(yù)計(jì)可獲得1.5億元的投資收益，將有利于推進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。而在轉(zhuǎn)讓天津和信后，萬通地產(chǎn)可獲得資金4.2億元，將有利于推進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效拓展融資渠道。

　　雖然萬通一慣模式是“傍大款”，即尋找有實(shí)力的開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，但這一系列的表述難以掩飾萬通地產(chǎn)缺錢的可能。時(shí)代周報(bào)記者也注意到，萬通地產(chǎn)2011年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)不樂觀。

　　萬通地產(chǎn)2012年沒有拿地，而其他公司在下半年地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后，紛紛投入幾十億甚至百億資金拿地。易居中國(guó)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，萬通控股公司董事長(zhǎng)馮侖在拿地方面一直堅(jiān)持反周期論，認(rèn)為土地并不稀缺，在別人拿地時(shí)自己要冷靜。

　　然而，值得注意的是，萬通地產(chǎn)50%的資金投向商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)卻極為有限，可能萬通地產(chǎn)陷于這些項(xiàng)目無法自拔，無力再拿新地。

　　商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率僅2%

　　住宅地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲，讓萬通地產(chǎn)下定決心加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。

　　2011年4月，萬通地產(chǎn)對(duì)外宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)萬通地產(chǎn)新任董事長(zhǎng)許立對(duì)外稱，公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤(rùn)占總利潤(rùn)30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%-30%的目標(biāo)。

　　2012年4月，萬通地產(chǎn)母公司萬通實(shí)業(yè)有限公司更名為萬通控股，定位于投資控股公司。萬通控股圍繞地產(chǎn)行業(yè)打造兩大業(yè)務(wù)板塊：直接投資和基金投資。萬通稱這種模式是在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略合作伙伴，實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，降低自有資金投入，同時(shí)可以轉(zhuǎn)讓大部分股權(quán)，享受土地溢價(jià)；在開發(fā)和建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金、銀團(tuán)貸款或信托資金，同時(shí)整合各項(xiàng)資源，收取開發(fā)管理費(fèi)。

　　萬通地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅的開發(fā)和銷售，以及商用物業(yè)的開發(fā)和出租，主要業(yè)務(wù)地區(qū)為京、津地區(qū)，已經(jīng)在上海、杭州、成都，將來可能還要在三亞投資。近年來，該公司制定向商用物業(yè)轉(zhuǎn)型，以期商用物業(yè)與住宅業(yè)務(wù)并重的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

　　萬通地產(chǎn)堅(jiān)持“濱海新區(qū)、美國(guó)模式和萬通價(jià)值觀”的既定戰(zhàn)略，而轉(zhuǎn)型期的策略安排則是：在住宅領(lǐng)域?qū)?huì)鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域?qū)?huì)堅(jiān)持美國(guó)模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，采用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

　　2011年4月，萬通地產(chǎn)以15.5億元獲得上漲虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號(hào)地塊。該地塊面積約2.79萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約10.27萬平方米，規(guī)劃用途為其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。2010年12月23日，萬通地產(chǎn)聯(lián)合多家公司攜手獲得了北京CBD地塊中的Z3地塊，地塊也為商業(yè)用地。

　　截至目前，萬通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目已達(dá)到8個(gè)，包括北京萬通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬通中心、杭州萬通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊等，規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬平方米，至2015年，萬通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元。

　　而為了轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，馮侖退任董事長(zhǎng)一職，由熟悉商業(yè)地產(chǎn)的原總經(jīng)理許立當(dāng)董事長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)馮侖對(duì)外宣稱，如此安排是便于為萬通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型布局。“新的董事會(huì)引入了更多具有商業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)金融方面經(jīng)驗(yàn)的管理層，目前公司有50%左右的投資在商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)出于公司對(duì)大周期的理解和把握。”

　　許立表示，在進(jìn)軍一線城市之后，萬通會(huì)著力于現(xiàn)有的產(chǎn)品，而不是追求不斷持續(xù)地?cái)U(kuò)大規(guī)模。“在未來10年之后，萬通地產(chǎn)也可以在行業(yè)地位、專業(yè)能力上，能夠跟萬科這樣的公司形成相匹配的能力，這是萬通地產(chǎn)的目標(biāo)。”

　　但記者發(fā)現(xiàn)萬通商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率極為有限，2011年萬通地產(chǎn)的物業(yè)租金收入僅1.06億元，2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入46.78億元，物業(yè)出租收入占比僅2.2%。

　　馮侖說，目前萬通地產(chǎn)有50%左右的投資在商業(yè)地產(chǎn)，投入重金卻沒有理想的回報(bào)，這一切可能對(duì)萬通地產(chǎn)造成巨大的壓力。并且目前萬通地產(chǎn)旗下有很多大型項(xiàng)目正在開發(fā)，開發(fā)如此多的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，需要巨額資金。

　　根據(jù)2012年半年報(bào)顯示，期末現(xiàn)金流為7.07億元，凈增加額為-7億元，同比下降50%。

　　2012年三季報(bào)，萬通地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)依然不樂觀，前三季度公司營(yíng)業(yè)收入為15億元，與2011年同期的20.5億元相比減少約27%?，F(xiàn)金方面，2012年前三季度期末現(xiàn)金流僅為7.1億元，較2011年同期的11.9億元下降40%。