萬科研究駁任志強：供應(yīng)充足 房價難暴漲

　　在樓市的喧囂中，冷靜者的聲音尤顯珍貴。

　　萬科根據(jù)多個城市的庫存和新增供應(yīng)量得出結(jié)論：房價并不存在暴漲的前提；另據(jù)多家機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)市場整體庫存仍在高位，行業(yè)去化壓力仍大。

　　這或許更接近中國房地產(chǎn)市場的真相，比那些單純的感受性判斷有更多的數(shù)據(jù)支撐。按照萬科的觀點，一個地區(qū)的新房庫存保持在5-10個月的消化時間，就是正常的合理的，而庫存若低于5個月消化時間，則才會有“暴漲”的可能。即使如近期熱度飆升的北京，其庫存也仍需6-7個月時間消化。

　　而無論是萬科總載余亮還是保利地產(chǎn)董事長宋廣菊，都認為國家會對房價“暴漲”高度警惕，時刻儲備政策對沖。調(diào)控，已經(jīng)也將必然成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

　　14個城市庫存在歷史高位

　　據(jù)萬科提供的數(shù)據(jù)，目前14個重點城市可售庫存在1.15億平方米，創(chuàng)歷史新高。而這一數(shù)字上一次的高點是在2008年底，為1億平方米。

　　萬科董事會秘書譚華杰對本報記者表示，一般來講，庫存保持在5-10個月的消化時間是合理區(qū)間，而目前一線城市仍在此范圍內(nèi)。他說，今年新增供應(yīng)亦基本可以滿足需求，其中小戶型供應(yīng)充足，而大戶型產(chǎn)品由于存量較大，缺乏價格大幅上漲的動力。

　　中國指數(shù)研究院有關(guān)人士也指出，由于2010年以來新開工面積始終處于高位，并將持續(xù)形成供給，預(yù)計2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年底庫存出現(xiàn)了小幅反彈。其中，一線城市庫存量反彈最明顯。

　　截至2012年12月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個城市新建商品住宅庫存總量為8392萬平方米，同比增長3.1%，環(huán)比增長1.0%。

　　以上海為例，截至2012年12月24日，上海市一手房可售面積約為1028.28萬平方米。雖較此前10月份的高峰有5%左右的小幅回落，但此前4年間(2008-2011年)樓市皆未達到過千萬平方米以上的高位；此外，廣州和深圳的庫存近期也在快速上升。

　　一線城市中，北京的供應(yīng)壓力最大。數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)連續(xù)三年未完成土地供應(yīng)計劃，而去年僅完成年度供地計劃的三成，而與此同時，北京去年新房成交量同比漲64%，創(chuàng)近三年峰值。市場中因此出現(xiàn)“供應(yīng)緊缺房價將暴漲”的聲音。

　　對此，譚華杰指出，即使北京去年消化過快，目前可售庫存近8萬套，消化時間也仍需6-7個月左右，不存在房價暴漲的前提。而且，北京有關(guān)部門也在積極促進新房源上市。

　　據(jù)北京市房協(xié)秘書長陳志介紹，目前全市已實現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項目大約1200萬平方米，預(yù)計可形成新增供應(yīng)10萬至12萬套，明顯高于2012年的8.9萬套，再加上二手房房源不斷擴大，“今年的供應(yīng)量應(yīng)該是充足的，”陳志說。

　　房企“補倉”仍將持續(xù)

　　對未來住房供應(yīng)稍可樂觀的是，近期房企的投資和新開工量在明顯加大。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至2012年11月，前十大房企拿地占銷售比為19.7%，接近2011年；下半年拿地總額明顯加速，達到882億，占銷售額29.1%，但仍低于2009-2010年接近50%的水平。

　　同時，主要城市的土地出讓金同比大幅下跌，尤其是一線城市，北京2012年的土地出讓金收入同比2011年大幅下跌四成。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，在年末房企銷售持續(xù)回暖的情況下，如果不出意外，土地市場熱度還將持續(xù)。

　　譚華杰也認為，目前的地價比2012年初已經(jīng)有所上漲，但相比2009年、2010年的高峰仍然是低的，預(yù)計房企在接下來的一季度仍然會繼續(xù)買地。

　　保利地產(chǎn)有關(guān)人士稱，保利去年三季度至今買地純粹是為了補倉。保利在一二線城市尤其是一線城市大的土地儲備偏少，所以在北京、上海拿了一些合適的地塊，地價比2009、2010年是低的。

　　保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新稱，截至去年11月，按照權(quán)益比例計算，保利地產(chǎn)拿地支出約為218億元。相較于往年，保利地產(chǎn)去拿地的費用大大降低，僅占銷售額逾20%。無論是拿地總額還是銷售占比，均為近三年的最低值。保利上述人士透露，到去年底保利地產(chǎn)賬面現(xiàn)金仍然有285億以上，未來一段時間拿地仍將持續(xù)。

　　整體來看，張大偉認為，由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。開發(fā)商對未來市場走勢的判斷并未十分樂觀。

　　調(diào)控仍將是常態(tài)

　　隨著房地產(chǎn)市場連續(xù)數(shù)月回暖，房價再次面臨上漲壓力。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為9715元/平方米，環(huán)比11月上漲0.23% ，自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲。

　　在此背景下，多位接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認為，以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在2013年仍將繼續(xù)，甚至可能有所加碼。21世紀不動產(chǎn)分析師張磊表示，2013年樓市總體表現(xiàn)可望是量價均呈升勢，良性的局面是成交繼續(xù)增長，價格穩(wěn)中略升；而一旦價格上漲過快甚至暴漲，新的調(diào)控的到來將不可避免。

　　“中國的城市化過程還沒有結(jié)束，人多地少是永久性的國情。調(diào)控已經(jīng)是房地產(chǎn)市場的常態(tài)。”譚華杰說。

　　那么，在頻繁波動的市場中，究竟是什么在影響產(chǎn)品的價格？

　　譚華杰認為，影響房價的根本因素仍然是供求。只要是自愿交易的市場，(價格的變化)就必然由供求關(guān)系決定。制度因素對供應(yīng)或需求有影響，它本身就是供求關(guān)系的因素之一。調(diào)控也是通過改變供給或需求來影響市場，并非脫離于供求關(guān)系之外。

　　美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)徐楓對本報記者表示，調(diào)控政策對市場的影響從時間上看是短期的；就指標來說，政策對成交量的影響遠遠大于對價格的影響。“民間不應(yīng)對調(diào)控政策寄予不切實際的期望，調(diào)控對房價的作用相對有限。”徐楓說，從2003年至今的歷次調(diào)控來看，真正發(fā)生房價下跌的時期，是實體經(jīng)濟特別差的那段時間，比如2008年底2009年初，以及2011年底2012年一季度。

　　譚華杰等人士均認為，要真正解決房地產(chǎn)市場波動、供不應(yīng)求的方法，在房地產(chǎn)之外。比如收入分配制度改革、財稅體制改革、金融制度創(chuàng)新等，這些都需要相當(dāng)長的時間。