摩根士丹利：中國將有一半房企倒閉

很多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨資金鏈緊張問題

　　位于北京通州區(qū)的世紀(jì)星城二期住宅項目，曾被開發(fā)商自稱是“亞洲最長的單體建筑”，2月23日，當(dāng)記者來到這里的時候，發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)停工很長時間了。

　　記者：“這個樓多長時間了建成現(xiàn)在這個樣子？”

　　業(yè)主張明泉：“應(yīng)該是08年的6、7月，到現(xiàn)在沒有變，沒有動，現(xiàn)在我們也經(jīng)常進(jìn)里邊看一看，里邊沒有一個工人，停工了，完全屬于停滯狀態(tài)。”

　　在這里，記者碰到了前來看房的業(yè)主張明泉，他告訴記者，這個項目的收房時間本來應(yīng)該是2008年7月，就在他滿心歡喜準(zhǔn)備搬進(jìn)新居的時候，聽說了世紀(jì)星城延期交工的消息。

　　張明泉：“以為是要交房了，然后我就跟我媳婦來看，說我們的房屋由08年7月底延期到了08年的12月底交房。”

　　延期五個月交房，盡管給張明泉帶來了一些失望，但他也認(rèn)了，然而，到了08年年底，讓張明泉意外的是，他所期盼的新房還是沒有如期交工。

　　張明泉：“又收到了一份延期交房通知書，說因為奧運(yùn)的影響，后期的影響，交房日期又由08年12月底延期到09年9月底。”

　　算起來，原本應(yīng)該是2008年7月份就交工的房子，一下被延期了整整14個月，記者了解到，世紀(jì)星城二期整棟樓共有住宅2346套，“延期交房”涉及其中已經(jīng)銷售出去的570多套房源，現(xiàn)在，新房成了張明泉的一塊心病。

　　張明泉：“我的判斷可能就是說覺得開發(fā)商資金鏈斷了。”

　　2008年12月份遇到的一件事情，讓張明泉越加肯定自己的這個判斷。

　　張明泉：“遇到了建筑工程公司的民工來向建筑承包商來討薪，來售樓處來打著條幅來討薪，然后我們就覺得這里邊問題更大了，建筑商也沒有拿到該拿的錢。”

　　張明泉說，現(xiàn)在她和業(yè)主們最擔(dān)心的，是開發(fā)商沒有能力把房子繼續(xù)建下去。

　　張明泉：“外邊看還像個樓房，其實到里邊一看破不爛支的。”

　　記者：“還有哪些還沒有做好？”

　　張明泉：“底墑還沒有動，然后我們那個小戶型就是，簡單的刮了一下大白，然后有一個門，然后其他的都沒有，管線電力，水的管道，燃起這都沒有通的。”

　　記者：“現(xiàn)在進(jìn)去住的話能住嗎？”

　　張明泉：“完全不能住，最大擔(dān)心是怕這棟樓成為爛尾樓，開發(fā)商破產(chǎn)。”

　　買新房本來是一件高高興興的事情，然而，現(xiàn)在卻變成了張明泉的一塊心病，記者也采訪了世紀(jì)星城的總裁助理，他說其實開發(fā)商也不愿意延期交房，因為每延期一天，他們都得按房價總額萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主賠付，可為什么開發(fā)商又偏偏做出這種萬不得已的選擇？

　　世紀(jì)星城到底為什么兩次延期交房？是否像業(yè)主們猜測的那樣，是出現(xiàn)了資金難題呢？世紀(jì)星城總裁助理程天庭，接受了我們的采訪。

　　世紀(jì)星城總裁助理程天庭：“延期的原因是奧運(yùn)造成的停工，首先是在4、5月份的時候就對這個我們這個地方，就對造成揚(yáng)塵進(jìn)行嚴(yán)密的控制，那么到7月份，7月20號到9月20號這個全面停工。”

　　記者注意到，奧運(yùn)停工只有兩個月的時間，可是世紀(jì)星城的交工時間整整延長了14各月，而且直到目前，仍然沒有開工，這又是什么樣的原因？

　　程天庭：“冬天太冷，就說我們這個玻璃，那么高的一個都是大面積的玻璃，你這個黏性不夠的話，你黏進(jìn)去，到時候整塊砸下來，這不是對任何人都不負(fù)責(zé)任的一種做法嗎？”

　　程天庭告訴記者，工程延期是處于質(zhì)量的考慮，并非是業(yè)主們擔(dān)心的出了資金問題。

　　程天庭：“不存在資金問題，絕不存在資金問題。”

　　盡管程天庭矢口否認(rèn)公司的資金鏈出現(xiàn)問題，但采訪中，記者還是有諸多疑問，世紀(jì)星城目前的工程到底建到了什么樣的程度？還有哪些項目尚未完成？掃尾工程還需要多少資金呢？記者提出希望能到停工的工地看一看，程天庭拒絕了記者的請求。

　　記者：“那現(xiàn)在是到一個什么樣的程度？”

　　程天庭：“作為我的工作角度，我因為不分管這方面的工作，沒有算過。”

　　記者：“完成世紀(jì)星城這些掃尾的工程項目還需要多少資金？”

　　程天庭：“這個我，也沒有這個數(shù)據(jù)，同時這個應(yīng)該說不屬于我回答的職稱范圍，我不分管這個事。”

　　記者：“你不清楚？”

　　程天庭：“我不回答，我不能回答。”

　　調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，除了世紀(jì)星城，通州本岸、世紀(jì)星城、阿爾法社區(qū)，以及西南五環(huán)的沸城等多個樓盤，也出現(xiàn)延期交房現(xiàn)象，這背后到底會不會隱藏著開發(fā)商資金鏈的難題呢？為此記者專訪了北京市房產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰，他所在的聯(lián)盟里，聯(lián)合了北京300多家開發(fā)商。

　　北京市房產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰：“這就是個09年一個現(xiàn)象，就是開發(fā)商怕收房，或者說這個房子就差那么一點，交房就交不了得延期，所以這個是什么帶來的，它背后實際上是資金鏈的問題。”

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在30%以下，經(jīng)營性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值，資金鏈普遍吃緊，陳云峰介紹，盡管開發(fā)商們都不愿意承認(rèn)資金緊張，可實際上行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況不容樂觀。

　　記者：“你在這個聯(lián)盟里面，300多家的開發(fā)商里面，資金鏈比較緊張占多大的比例？”

　　陳云峰：“我覺得這么說吧，就是現(xiàn)在資金鏈不緊張的幾乎是沒有，那到底說緊張的會過不下去的，仿佛大家也沒說，但是我感覺普遍大家的日子都不太好過，原因特別簡單，08年通過上市公司的報表大家可以看到，基本上大家完成的這種銷售額都相當(dāng)于是計劃的一半，也就是有一半的房子形成了庫存，押到今年來了。”

　　記者也注意到，在香港上市的富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)，其資金鏈緊張問題也一直是媒體的焦點，富力地產(chǎn)中報顯示，截至2008年6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現(xiàn)金卻只有19億元，為了緩解資金緊張局面，在2009年年底之前將該公司凈資產(chǎn)負(fù)債率降低至80%以下，富力地產(chǎn)也采取了多項措施，如出售部分投資物業(yè)公司以及申請發(fā)行本金總額最多60億元的境內(nèi)公司債券等，資金將用以補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、取代部分中短期的銀行借貸及優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，而就在今年，摩根士丹利也幾次對富力地產(chǎn)進(jìn)行了減持。

　　摩根斯坦利中國策略師婁剛：“資金壓力肯定是非常大的，我們曾經(jīng)作了一下簡單測算，大概全行業(yè)的話，基本上從手頭上的流動資產(chǎn)，就是速凍資產(chǎn)吧，就是說現(xiàn)金加上現(xiàn)金的等價物，它基本上還不足以來償付整個行業(yè)在一年以內(nèi)到期的銀行的債款的還貸，也就是說他面臨著非常嚴(yán)重的資金問題，應(yīng)該說資金短缺是一個普遍問題，不是個別問題。”

　　記者：“您掌握的情況，有這種面臨垮掉的情況嗎？”

　　婁剛：“我覺得中國，有一半的發(fā)展商都面臨這種情況，如果出現(xiàn)這種銀行逼宮的情況，那可能它就是從技術(shù)上已經(jīng)到了破產(chǎn)的邊緣，那最嚴(yán)重的，就是說確實有一些地方性的發(fā)展商，他甚至就是他手頭上的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物還不足以償還他未來三個月到期的銀行貸款。”

　　在婁剛的調(diào)查中，目前，中小型房產(chǎn)企業(yè)面臨的資金狀況更為突出，但是大部分企業(yè)對外都并不會承認(rèn)資金緊張。

　　婁剛：“這個很正常，如果你這個地產(chǎn)商自己首先你就承認(rèn)了有這么嚴(yán)重的問題，本來銀行要到年底才能找你，那可能現(xiàn)在就來找你，所以這個一定是死撐到底的，你包括美國的銀行業(yè)，雷曼兄弟都快倒閉了，他最后還說沒問題，一直到最后他撐不下去了。”

　　在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎樣才能把手里的房子變成現(xiàn)金？

　　現(xiàn)在很多開發(fā)商都面臨著手頭缺錢的困境，有的開發(fā)商甚至連三個月的銀行貸款都還不上，現(xiàn)在他們最重要的現(xiàn)金源頭就是銷售市場，只有房子賣出去，手頭才會有錢支付給銀行，然而，在眼下低迷的樓市里，開發(fā)商怎么才能把手里的房子變成現(xiàn)金，以解燃眉之急呢？

　　“聯(lián)排現(xiàn)房別墅，直降150萬元”，在北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，記者看到幾家樓盤的降價宣傳牌非常醒目。

　　珠江投資集團(tuán)北京地區(qū)公司營銷總監(jiān)錢柄良：“別墅我們現(xiàn)在是直降150萬，有些戶型直降了200多萬。”

　　珠江地產(chǎn)北京公司的營銷總監(jiān)錢柄良告訴記者，去年，珠江地產(chǎn)的促銷手段主要是送車位和物業(yè)費，春節(jié)后，他們推出了首屆購房節(jié)，促銷手段也變成了直接降價，與別墅一起降價的，還有普通的住宅。

　　銷售人員：“這是推出來15套特價公寓房的，原來價位在70多萬，100多萬，現(xiàn)在優(yōu)惠30多萬，單價每平方米6000元左右，比以前下降了1000多元每平米。”

　　不僅在北京，珠江地產(chǎn)還選擇了深圳、廣州、成都等8個城市，提供380套現(xiàn)樓單位以“驚喜價”特惠發(fā)售，期望能回收4億元現(xiàn)金。

　　記者：“還會再降價嗎？”

　　錢柄良：“我們基本上就不會了，因為這是我們的成本價，我們不能虧本賣房。”

　　如果說珠江地產(chǎn)推出的特價房只是試水，緩解一下現(xiàn)金流，而隨后，記者分別在北京市望京地區(qū)、玉泉營的樓盤進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的降價、打折、促銷，也不再是猶抱琵琶半遮面了，有的樓盤一降就是幾千元。

　　方恒國際中心銷售人員：“我們從2月14號推出了30套八五折優(yōu)惠房，還是精裝修，現(xiàn)在這個價格跟同區(qū)域的毛坯房價格相等。”

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月8日至19日，北京期房每日成交量均持續(xù)保持在200套以上，商品房住宅整體銷售套數(shù)環(huán)比增長近2成，其中期房商品住宅銷售套數(shù)和銷售面積雙雙上漲，漲幅分別達(dá)到55.69%、63.66%，開發(fā)商降價促銷帶來了一些明顯的效果，在北京這幾家價降價促銷的樓盤，記者了解到，一些價位低的特價房一經(jīng)推出就被搶購一空。

　　錢柄良：“開始我們是推出了10套，一開始就銷售一空了，昨天晚上我們跟公司緊急溝通，別墅加推了8套。”

　　銷售人員：“因為他們都在搶購。”

　　記者：“你用搶購這個詞？”

　　銷售人員：“他們可能爭一套房源他們歸，為了一套房他們會爭起來。”

　　記者發(fā)現(xiàn)，采訪雖然這天是周一，珠江地產(chǎn)和方恒國際這幾個樓盤也是位于距離市區(qū)較遠(yuǎn)的偏遠(yuǎn)位置，但是來看房的人非常多。

　　記者：“你怎么看這個價格？”

　　購房者：“我覺得價格現(xiàn)在非常合適。”

　　購房者：“這個價格可以了，因為去年要比這個價格高。”

　　記者：“您在哪兒工作？”

　　購房者：“北京。”

　　記者：“那到這兒來好遠(yuǎn)，為什么不考慮在北京市買呢？”

　　購房者：“北京市根本就不可能，我們拿這些錢在北京市根本買不到，再小的房子也買不到，首付根本就不可能夠，所以在這兒還能買個差不多的，至少自己居住還可以夠了。”

　　購房者小宋告訴記者，選擇到遠(yuǎn)郊買房實屬無奈，他們曾經(jīng)在市里看過多個樓盤，但是一直沒有找到價格合適的，這個樓盤雖然位置有些偏遠(yuǎn)，并不是他們理想的房子，但是價格符合他們的購買能力，聽說開發(fā)商推出的特價房并不是很多，小宋最終決定今天買上一套。

　　購房者：“有些人在觀望，他們也許是在等著市場回暖，但是我們沒有辦法，我們得要買房，我們要結(jié)婚必須得買房。”

　　記者也注意到，近期打折幅度在30%以上的樓盤大多位于五環(huán)以外，五環(huán)內(nèi)的樓盤打折幅度超過15%的樓盤只有很少的幾家，三環(huán)以內(nèi)的新樓盤幾乎沒有打折的，記者還注意到，跟打折樓盤門庭若市的形勢相比，這些價格堅挺的樓盤，幾乎清一色的門客羅雀，在這家叫做東湖灣的樓盤，記者了解到，開發(fā)商沒有采取降價措施，記者采訪的這天下午，售樓處冷冷清清，下午五點不到，售樓處就早早關(guān)門下班了，在位于四元橋附近的這家順境園，記者看到，售樓處大門緊閉，保安告訴記者，樓盤目前仍然維持節(jié)前的價格，很少有看房者前來咨詢，春節(jié)后公司把售樓員都辭退了，到現(xiàn)在公司蓋起的幾棟住宅樓，只賣出去了一套房子。

　　購房者：“價格還是高，肯定還得降。”

　　購房者：“觀望，觀望 觀望，應(yīng)該還會再跌，六七月份應(yīng)該差不多了。”

　　購房者：“現(xiàn)在公司裁員，房價有下降趨勢，物價在漲，向我們80后的人，一般都是在觀望狀態(tài)。”

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅為109409套、可售面積為1357.7萬平方米，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為38827套、未簽約面積為551.0萬平方米，一直從事房地產(chǎn)投資研究的戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨認(rèn)為，按2008年存量計算，存量商品住宅尚可供市場消化一年到一年半時間。

　　戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問部董事王晨：“所以對于這些企業(yè)而言，當(dāng)務(wù)之急還是一個現(xiàn)金流，也就是說要保證足夠的資金來維持后面所有再售再建和未來準(zhǔn)備建設(shè)的這些項目需要。”

　　房地產(chǎn)危局到底該如何破解？

　　房子賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金自然回收不回來，再加上2006和2007年很多開發(fā)商在價格飛漲的時候，大批購地，支付了大量土地出讓金，更加劇了資金緊張，房地產(chǎn)剪不斷理還亂的危局，到底該如何破解呢？再來聽聽業(yè)內(nèi)人士的分析。

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　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，一方面，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商實際上面臨著資金難題，引發(fā)了不少穩(wěn)定房價振興樓市的呼聲，而同時，不少買房的人仍然在期待房價進(jìn)一步下調(diào)，房價到底是該漲還是該跌？樓市到底應(yīng)該往什么樣的方向調(diào)整呢？

　　摩根士丹利中國策略師婁剛：“我覺得沒有必要去拯救房價，房價該跌多少就讓它跌下去，房價跌了，中國的老百姓是有剛性需求的，他現(xiàn)在不買房子就是因為你房價不跌，我覺得，讓房價出現(xiàn)合理的下跌這是中國房地產(chǎn)行業(yè)以及振興中國經(jīng)濟(jì)唯一的出路。”

　　婁剛分析，現(xiàn)在國際經(jīng)濟(jì)不景氣，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的信號也非常明顯，在這種大環(huán)境里面，房價下跌是一個必然規(guī)律，現(xiàn)在不少地方希望依靠穩(wěn)定房價來振興樓市的做法，其實并不明智。

　　婁剛：“發(fā)展商扛著不愿意降低，地方政府，他也不愿意看到房價降下來，但是我們要知道，這樣僵持下來的結(jié)果，受傷害的整個經(jīng)濟(jì)，因為我們說你賣房子，賣得多貴你對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)都是非常有限的，我們必須要造房子，不造房子鋼鐵廠就開不了工，不造房子水泥廠就賣不了水泥，不造房子我們下游的很多產(chǎn)業(yè)包括家電，包括家具廠，它都是面臨很多的就業(yè)問題，最后直接導(dǎo)致的就是中國的投資會放緩，投資放緩對上下游造成的沖擊，那是非常非常嚴(yán)重。”

　　婁剛認(rèn)為，不救房價并不意味著打壓樓市，房地產(chǎn)行業(yè)涉及下游的鋼鐵、建筑等57個行業(yè)，他的興衰對中國經(jīng)濟(jì)的影響其舉足輕重，而且目前，開發(fā)商資金量趨于緊張，一旦大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法完成工期的話，購房者的損失也是難以估量，所以，救房地產(chǎn)業(yè)是毋庸置疑的事，但是關(guān)鍵看怎么救。

　　婁剛：“我覺得還是要以大吃小，我自己覺得中小型發(fā)展商是沒有存在的必要的，那么在任何一個國家也沒有這么多發(fā)展商，所以我覺得基本上可以考慮一個思路，我們比如十大主力的發(fā)展商，他相對資產(chǎn)發(fā)展比較健康，你把資金集中在這些大發(fā)展商身上，以這些發(fā)展商為核心，對整個行業(yè)進(jìn)行整合，逐漸的用市場的力量讓房價降下去，最后這些小的發(fā)展商，退出了沒有關(guān)系，比如說讓并購方，那么對這部分債權(quán)進(jìn)行認(rèn)購，就是說你可以用一個比較協(xié)調(diào)的方式，把這個破壞控制在最小的范圍之內(nèi)。”

　　對于樓市調(diào)整的方向，北京市房產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰同樣用救市不救價闡明了自己的觀點。

　　陳云峰：“我覺得政府救房地產(chǎn)行業(yè)那肯定是救對了，必須得救，必須大力度的救，必須采取各種措施以組合拳來救，但是并不是救高房價。”

　　陳云峰分析，北京的房價盡管已經(jīng)進(jìn)入下行通道，但是仍然維持在較高價位上，降價樓盤大多集中在郊區(qū)或偏遠(yuǎn)地段，市內(nèi)的房子降價幅度則比較小，整體降幅不大，從成本來看，北京房價仍然有下降空間。

　　陳云峰：“房價太高了，高得讓人害怕，高得讓人覺得幸福生活離自己確實很遠(yuǎn)了，所以我覺得房價高該不該降，就是應(yīng)該降，你看我在房地產(chǎn)行業(yè)，我從來都沒有隱諱過，我說現(xiàn)在的房價就是不合理，就是應(yīng)該降一些，從我個人的這種經(jīng)驗判斷，我覺得下降的幅度還有10%左右。”

　　半小時觀察：房子不應(yīng)該是奢侈品

　　對于所有的人來說，房子都是一種必需品，它就像空氣、水和食物，它讓我們遮風(fēng)擋雨,存放私有物品，同時庇護(hù)身體和心靈。所以中國有句古話叫“居者有其屋”，古代圣賢說過，今天我們的總理也多次說過；但在現(xiàn)實生活中，房子卻成了一種奢侈品，因為絕大多數(shù)老百姓要掏半輩子的收入才能買得起一套房子，房價每漲一塊錢，許多工薪階層的背上仿佛就多了一塊磚。

　　必需品變成了奢侈品，這說明我們的房地產(chǎn)政策出了問題，事實證明，如果消費者對物美價廉住房的需求不能滿足，房地產(chǎn)開發(fā)商自己也不可能帶著暴利走得太遠(yuǎn)。

　　當(dāng)前中國樓市的種種扭曲，正是因為我們把必需品當(dāng)成了奢侈品賣。要想走出困境，一方面需要開發(fā)商斷臂自救，該降價就降價，該打折就打折，不要再指望過高的利潤，在現(xiàn)在的情勢下，如果還和消費者扛著，其實是和自己過不去；另一方面，我們的房地產(chǎn)政策需要認(rèn)真反思和重新調(diào)整，樓市的巨大泡沫是怎么形成的，為什么它會成為威脅中國經(jīng)濟(jì)的毒瘤？空置面積不斷累積，為什么房價還能持續(xù)上漲？我們?nèi)绾尾拍鼙苊馇败囍b？新的房地產(chǎn)政策應(yīng)該對這些問題給出清晰的答案。