葉檀：海南是泡沫崩潰的第一個(gè)樣板 鄂爾多斯是第二個(gè)

　　海南是中國房地產(chǎn)泡沫崩潰的第一個(gè)樣板，鄂爾多斯是第二個(gè)樣板。

　　兩個(gè)市場環(huán)境不同，崩盤原因大不相同：鄂爾多斯房地產(chǎn)崩潰主要是金融鏈條崩盤的結(jié)果，金融杠桿過高、中小城市本地消費(fèi)力耗散，后繼無力；海南房地產(chǎn)第一次崩盤緣于海南旅游未進(jìn)、房地產(chǎn)開發(fā)冒進(jìn)。如果再次崩盤，則說明我國最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無法吸引到足夠的資金，剩余資金有了其他去向。

　　目前鄂爾多斯的實(shí)體經(jīng)濟(jì)與自然條件、營商環(huán)境不足以吸引大量人口與項(xiàng)目進(jìn)駐，煤炭價(jià)格下挫、民間借貸鏈條斷裂成為壓垮房地產(chǎn)的兩根稻草。

　　外地人無意長住鄂爾多斯，卻能調(diào)動(dòng)資金制造當(dāng)?shù)氐亩唐谫Y產(chǎn)泡沫。據(jù)高和資本的報(bào)告，大量民間資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。中國人民銀行鄂爾多斯支行的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年通過支付系統(tǒng)共流入鄂爾多斯58.4萬筆，總金額為9851.13億元，同比增長86.61%和50.52%。鄂爾多斯人熱衷于房地產(chǎn)投資，但沒有實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈、沒有營商環(huán)境、沒有人口聚集，一旦實(shí)際借貸利率上升，房地產(chǎn)市場的崩潰就是必然的。

　　與鄂爾多斯最大的不同，海南的房地產(chǎn)一直以外地人投資為主。2010年，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對(duì)海南房地產(chǎn)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島品牌開發(fā)商進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。

　　海南的房價(jià)收入比過高可以印證外地人主導(dǎo)市場。去年4月27日，上海易居發(fā)布“2011中國住宅房價(jià)收入比排行榜”，2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房價(jià)收入比排名位居全國前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個(gè)省份商品住宅房價(jià)收入比均超過9。與北京、上海作為經(jīng)濟(jì)中心不同，海南本地經(jīng)濟(jì)以旅游、房地產(chǎn)為主，本地居民收入近幾年雖然上升較快，由于基數(shù)較低仍處于全國中位以后，海南房地產(chǎn)價(jià)格卻快速躥升，可與京滬試比高。

　　外地人以剩余資金投資海南房地產(chǎn)供養(yǎng)老、休閑之用，說明本地居民收入無法左右海南房地產(chǎn)價(jià)格，全國剩余流動(dòng)資金量以及海南的吸引力才是確定海南房價(jià)的依據(jù)。

　　海南與美國的佛羅里達(dá)在氣候、產(chǎn)業(yè)、旅游核心區(qū)域地理環(huán)境等方面頗為類似。海南當(dāng)?shù)厝藷嶂杂趯W(xué)習(xí)佛羅里達(dá)的模式，如海南省旅游協(xié)會(huì)旅游推廣及咨詢服務(wù)中心總經(jīng)理、海南旅游發(fā)展研究會(huì)研究員孫德清在接受人民網(wǎng)海南視窗的采訪時(shí)表示，“國際旅游島建成了是什么樣子？我設(shè)想了一下，如果達(dá)到現(xiàn)在美國旅游收入第一大州佛羅里達(dá)的樣子也不錯(cuò)。”中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林等人都持相似意見，海南國際旅游島定位正基于此。佛羅里達(dá)的房價(jià)成為美國房價(jià)的標(biāo)桿之一，海南房價(jià)也是衡量中國房價(jià)泡沫較為準(zhǔn)確的標(biāo)桿。

　　海南房地產(chǎn)如果再次崩潰，以剩余現(xiàn)金支付的外地購房者不會(huì)受到太大影響，他們追求的是必要物質(zhì)之外的休閑享受，但開發(fā)企業(yè)將遭受致命打擊。負(fù)債過高，融資成本上升將導(dǎo)致短期內(nèi)大批開發(fā)企業(yè)倒閉。根據(jù)海南克爾瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準(zhǔn)備開發(fā)的潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南2011年去化量是880萬平方米。以此計(jì)算，目前海南樓市的潛在新房供應(yīng)量需要消化10年以上。以上數(shù)據(jù)的潛在含義是，如果保持2011年外地7萬戶左右每戶100平方米以上的購買力，海南房地產(chǎn)將嚴(yán)重過剩。海南只有兩個(gè)選擇：抑制房地產(chǎn)投資熱潮，或者吸引更多的外地人口到海南買房。

　　打個(gè)比方，鄂爾多斯如同剛發(fā)現(xiàn)黃金的加利福尼亞，淘金者蜂擁導(dǎo)致房價(jià)短期大漲，如果當(dāng)?shù)貨]有發(fā)展起實(shí)業(yè)，黃金挖完或者黃金不值錢，房地產(chǎn)市場會(huì)留下一地雞毛；海南的房地產(chǎn)是富裕起來的群體追求休閑所用，如果這批富裕群體有了更好的選擇、海南當(dāng)?shù)刂伟箔h(huán)境不佳、富裕群體遭受貨幣緊縮之痛，海南的房地產(chǎn)難免崩潰。

　　鄂爾多斯是較易崩潰的房地產(chǎn)市場類型，而海南則會(huì)跟隨經(jīng)濟(jì)景氣定期擴(kuò)張與緊縮。