保障房融資方式：由政府直接主導(dǎo)向商業(yè)化運(yùn)作演變

　　近日，財政部印發(fā)通知，提出今年除為保障性安居工程繼續(xù)提供財政資金支持外，還將采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理，并切實(shí)落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

　　業(yè)界人士分析，在地方財政吃緊而保障房建設(shè)又成為重要支出項(xiàng)之時，此舉將更好地引導(dǎo)社會資金和信貸資金流向保障房投資領(lǐng)域，同時透露出一個重要信號，就是保障房建設(shè)資金融資方式，正由政府直接主導(dǎo)向政府引導(dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作方式轉(zhuǎn)變。

　　保障性安居工程，既是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要杠桿，又是切實(shí)改善百姓居住條件的民生工程。按照規(guī)劃，“十二五”期間我國保障房建設(shè)將達(dá)3600萬套，覆蓋率將從“十一五”期末的8％提高到“十二五”末的20％。在當(dāng)前地方債務(wù)風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)的背景下，單靠地方政府孱弱的財力，顯然還難以承擔(dān)如此大規(guī)模的投資，創(chuàng)新保障房投融資渠道勢在必行。

　　在保障房建設(shè)機(jī)制探索初期，建設(shè)資金以地方政府投入為主，難以為繼的弊端隨即顯現(xiàn)。2011年年中，財政部、住建部就聯(lián)合發(fā)出通知，強(qiáng)調(diào)將公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%作為保障性住房的建設(shè)資金。但根據(jù)機(jī)構(gòu)測算，土地出讓金和公積金收益部分相加，大約可籌集到保障房所需資金的20%到25%。剩余的巨大資金缺口，仍需通過多元化融資渠道才能填補(bǔ)。引入民間資金和保險、信托等長期資金，積極吸引企業(yè)參與保障房建設(shè)，就成為大勢所趨。

　　從保障性住房的組成結(jié)構(gòu)分析，融資的難點(diǎn)在于公租房建設(shè)。由于經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房以出售為保障方式，回收前期投資較快，因而開發(fā)商的積極性較高，融資也相對便利。相較之下，公租房屬于出租型，不僅投資期長，而且回報率低。按照財政部部署，如果對建設(shè)公租房的企業(yè)進(jìn)行投資補(bǔ)助和貸款貼息，無疑將調(diào)動社會資金的積極性，發(fā)揮財政資金四兩撥千斤的杠桿作用。按照這一思路，在保證預(yù)算資金、土地出讓金和公積金相應(yīng)部分投入的基礎(chǔ)上，再拿出一塊財政資金，由地方政府直接投入轉(zhuǎn)為吸引和撬動企業(yè)投資，不僅能夠緩解保障建設(shè)資金之渴，還能減緩地方政府的財政壓力，有利于房地產(chǎn)調(diào)控以及逐漸擺脫“土地財政”。

　　事實(shí)上，在近幾年地方政府的投融資實(shí)踐中，以債券融資和信托融資為標(biāo)志的保障房建設(shè)資金籌集，已經(jīng)明顯地體現(xiàn)出了這一趨勢。

　　2011年6月，發(fā)改委提出發(fā)揮企業(yè)債券融資對保障性住房建設(shè)的支持作用后，迄今已有河北、陜西等多個省份發(fā)行了以支持保障性住房建設(shè)為目的的企業(yè)債券。國家開發(fā)銀行也在去年發(fā)行了60億元首都保障房私募債定向中期票據(jù)。有專家指出，相對于期限較短的銀行貸款，使用周期長、成本較低的債券融資，更加契合保障性住房的投資特點(diǎn)。

　　與此同時，在房地產(chǎn)信托急速降溫之際，多家機(jī)構(gòu)發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品卻異軍突起，在保障房資金來源中的比重逐漸加大。據(jù)展恒理財研究中心統(tǒng)計，去年上半年共發(fā)行41款保障房信托產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到79.59億元。以靈活迅速、集合社會分散資金能力強(qiáng)著稱的信托產(chǎn)品，逐漸成為保障房建設(shè)的融資新途徑。

　　從政府直接投資，向吸引社會資金廣泛參與的商業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，是面臨財政支出增加、保障房需求量增大雙重壓力的地方政府的現(xiàn)實(shí)選擇。不過，對于方興未艾的債券和信托融資而言，風(fēng)險小固然是其典型特點(diǎn)，但同時還需解決其因保障房利潤低而吸引力不強(qiáng)的缺陷。由于能得到的預(yù)期收益和回報率較低，民間資本過去幾年內(nèi)投資保障房的積極性并不高。去年12月，國內(nèi)首只由民間資本發(fā)起的“建銀精瑞公共租賃房建設(shè)投資基金”，就因未獲得新進(jìn)展而宣告擱置。在保障房本身難以承擔(dān)高融資成本的現(xiàn)實(shí)條件下，投資者的回報收益率在很大程度上依賴于政策讓利。這也意味著，保障房籌資在堅(jiān)持商業(yè)化運(yùn)作方向的同時，必須強(qiáng)調(diào)政府引導(dǎo)，必須通過投資補(bǔ)助或貸款貼息、減免相關(guān)稅收等手段，確保企業(yè)和民間資本的積極性。

　　眾所周知，保障性住房建設(shè)是城鎮(zhèn)化加速后，提高社會保障水平的重要配套措施。相對于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的巨大居住需求，我國的保障房覆蓋面仍然較低，供給不足，在未來建設(shè)和籌資中必須做好統(tǒng)籌規(guī)劃和頂層設(shè)計。另外，目前各地已經(jīng)有大量保障房交付使用，進(jìn)入運(yùn)營和維護(hù)階段。發(fā)揮好儲備和輪換機(jī)制，將有助于減輕保障性住房的建設(shè)壓力。