海南樓市泡沫破裂 天量潛在供應量需消化10年

　    潮水退去，裸泳者遍地皆是。2010年國際旅游島利好急劇催生的海南房地產(chǎn)泡沫，在兩年之后漸漸破滅。

　　在國內多個城市出現(xiàn)房價回調的歲末年初，海南樓市卻出現(xiàn)價格血拼，市場變化顯然更快于購房者的思維調整。從三亞到?？冢绕涫浅芜~、陵水、文昌等市縣，開發(fā)商開始以低價沖擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。

　　開發(fā)商爭相套現(xiàn)離場，是理智，更是無奈。在海南樓市年初即上演價格血拼的背后，是海南樓市居高不下的庫存，以及可供10年消化的可怕供應量。

　　價格血拼

　　每到寒風刺骨的冬季來臨，擁有溫潤空氣和陽光[最新消息價格戶型點評]沙灘的海南就會迎來大批北方度假游客，這也是海南開發(fā)商苦守一年的精神支撐。

　　喜歡從重慶來三亞歡度元旦假期的劉毅發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)風靡一時的三亞灣路、吉祥路、解放路沿線的售樓點明顯減少，本該人氣火爆的售樓處仍顯得有些冷清蕭條。

　　保亭地恒花園在三亞灣售樓處的工作人員說，今年元旦看房者人數(shù)雖有所回升，但與此前的2010年前后無法同日而語。

　　克爾瑞信息集團海南片區(qū)總經(jīng)理王路向《第一財經(jīng)日報》表示，“抱團取暖，斷臂求存”是樓市寒冬下的生存之道，開發(fā)商以價換量成為必然選擇。

　　位于海口西海岸的海長流項目正在推售，這個被認為是區(qū)域第一大盤的項目以7068元/平方米起價，成交均價不到9000元/平方米，遠遠低于西海岸15000元~20000元/平方米的主流價格，直接讓同片區(qū)其他項目陷入銷售困境。

　　海長流一位銷售負責人向記者表示，這個價格已經(jīng)逼近成本價，但低價策略銷售非常明顯，創(chuàng)造了兩小時銷售260套的火爆業(yè)績。

　　1月1日，陵水樂活城市開盤，公寓均價9800元/平方米，別墅均價15000元/平方米，這種價格水平較清水灣區(qū)域的雅居樂[簡介最新動態(tài)]清水灣、阿羅哈清水灣、綠城[簡介最新動態(tài)]清水灣等樓盤，每平方米低幾千元不等，部分別墅產(chǎn)品價格相差甚至在2萬元/平方米以上。

　　樂活城市代理商負責人向記者稱，該項目的價格完全出乎市場預料，部分售樓員也忍不住出手購買。而樂活城市的開盤，則直接掀起清水灣區(qū)域的價格戰(zhàn)。目前，Aloha阿羅哈推出公寓最低6.4折的大幅優(yōu)惠。

　　澄邁老城一個項目的代理商負責人稱，五花八門的常規(guī)營銷手段已經(jīng)失靈，價格戰(zhàn)成為目前撬動海南樓市最有力的手段。

　　尤其是海南二線城市，價格戰(zhàn)層出不窮。在?？谑心稠椖康膽敉鈴V告牌上，澄邁縣某樓盤就高調地亮出了2980元/平方米的驚爆價。儋州市的一家樓盤最近也推出了“2880元/平方米”的特價房。

　　天量供應壓頂

　　價格戰(zhàn)的導火索，正是調控政策重壓下海南樓市的高庫存。

　　根據(jù)海南克爾瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2012年11月，庫存量最少的三亞仍需要2年消化，海口樓市庫存消化周期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

　　王路認為，在這樣的背景下，去庫存化、回籠現(xiàn)金仍將是開發(fā)商很長一段時間內的首要任務，2013年海南樓市仍要以去庫存為主。

　　實際上，讓開發(fā)商更感壓力巨大的是潛在供應量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個市縣都跑了一圈，并結合官方數(shù)據(jù)調研顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量達到1.079億平方米。

　　根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年海南一年去化量是880萬平方米。以此計算，目前海南樓市的潛在新房供應量需要消化10年以上。

　　王路表示，由于統(tǒng)計條件限制，這個潛在供應量里邊存在一小部分重復統(tǒng)計的情況，但整體來說，目前海南已經(jīng)浮出水面的新房供應量非?？膳隆Ｋ瑫r強調，海南的兩極分化非常明顯，好賣的和不好賣的項目差距很大，即便是同一個區(qū)域，不同項目銷售情況存在天壤之別。

　　國內某大型上市房企海南公司經(jīng)理向本報稱，由于巨大的供應量和結構分化，海南樓市未來將無法擺脫價格戰(zhàn)，尤其是介于高端旅游地產(chǎn)和剛需產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，多出于海南二三線市縣，這里將會成為價格戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。

　　不過，上述房企海南負責人表示，當時闖進海南的房企多是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本較高，激烈的價格戰(zhàn)將導致部分房企陷入項目盈利難題。

　　這位負責人直言：“我們在三亞的一個項目基本是成本價，但與往年相比仍銷售緩慢，如果繼續(xù)下調價格則會陷入虧損。”

　　與開發(fā)商同樣陷入糾結的是，如此大起大落的房價，同樣刺痛購房者的神經(jīng)，讓部分購房者無所適從。根據(jù)海南克爾瑞統(tǒng)計，海南2012年全年的商品房成交均價約為每平方米10238元，在大部分購房者看來依然偏高。