2013年樓市：一二線城市房價看漲 三四線城市難說

　　供不應求的情形只會出現在我國一線城市，短時間內還不會在重慶上演。

　　三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，部分供應明顯超出當地需求的城市面臨價格下行風險。

　　2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現2009年那樣的飆升局面。

　　專家認為，今年初重慶樓市不會出現供不應求的局面。

　　中國指數研究院市場總監(jiān)何田認為，重慶土地供應穩(wěn)定，今年一季度不會因供不應求漲價

　　“地球還在轉，丈母娘還要面對，房子的問題也還是得解決。”談到樓市，網友如此戲言。

　　瑪雅人“2012世界末日”的預言已經破滅，可2013年樓市的預言還在繼續(xù)。買還是不買，賣還是不賣，在焦慮和糾結中觀察市場的人，總需要臨門一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢如何？記者專訪了中國指數研究院的市場總監(jiān)何田，與全國200多個城市的各項房地產數據打交道的他，對2013年樓市有著自己的判斷。

　　猜供應量

　　重慶樓市不會供不應求

　　2013年的樓市將怎么走？拋開政策影響，供求關系至關重要。

　　何田認為，去年年初商品房銷售面積和銷售額已經觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計新開工面積和開發(fā)投資額增速到達低谷(分別為下降9.8%和增長15.4%)，市場的供應量將在今年年初達到一個低點。不過，隨著近幾個月開工、投資等供應指標已逐步企穩(wěn)回升，單月新開工面積由降轉增，開發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績好轉，拿地力度加大，預計2013年這一趨勢將延續(xù)，全國房屋新開工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。

　　之前有人認為，隨著供應量的逐漸減少，房價可能在今年3月份出現上升。對此，何田表示，“這種供不應求的情形只會出現在我國一線城市，短時間內還不會在重慶上演。因為重慶的土地供應量最近幾年一直比較大，雖然存量已經消耗，但是隨著建設周期的到來，2013年重慶的供應量還是相對穩(wěn)定的。”

　　猜房價走勢

　　會漲，但上漲空間有限

　　眼巴巴盼著房價降下來的人們，估計2013年要大大地失望了。

　　基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內人士對于今年房價的預測大方向頗為統(tǒng)一，都是一個“漲”字。

　　何田也這樣認為。他說，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場成交不斷加溫，都支持房價繼續(xù)走高，尤其是一線城市，如北京、上海，因為供應少，房價走高已成定局，“從全國整體而言，我認為至少向下的通道已經關閉，房價即使不漲也不太可能跌。”

　　何田說：“具體而言，一線城市和發(fā)達的二線城市(如長三角的杭州、南京等地)，在過去兩年受調控影響較大，2012年來積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達到小高峰；多數二線城市市場的供應總體充足，價格上漲動力不及一線城市，價格平穩(wěn)運行的可能性較大；三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，部分供應明顯超出當地需求的城市面臨價格下行風險。”

　　何田還認為，由于2010年以來新開工面積始終處于高位，這些新開工面積將持續(xù)形成供給，因此預計2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房價持續(xù)上漲，將加大房地產調控政策在2013年升級的風險。

　　猜市場格局

　　大魚擠走小魚將成定局

　　如果說之前房企洗牌還只是預言，那么到了2012年底，這個預言基本實現了大半，大企業(yè)通過2012年的銷售業(yè)績，牢牢把握并逐步擴大市場份額。數據顯示，2012年，萬科、保利、恒大中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷售目標，這些業(yè)績飄紅的大房企在土地市場更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話。2013年，糧草足的大房企們，或將把房地產市場攪動得強者愈強、弱者愈弱。

　　何田認為，雖然2012年房地產市場還沒怎么上演“大魚吃小魚”，但是大魚變大擠走小魚的情況已經成為定局。“目前，我國百強房企加起來的市場份額不過30%，就是房企老大萬科也只占了市場份額的百分之幾。而在美國，僅僅前十名的地產公司就占了30%的市場份額。”

　　何田說，這幾年品牌房企的市場占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場份額為全國的7.5%，到去年已擴大到11.6%，萬科在千億的基礎上繼續(xù)實現增長，品牌房企業(yè)績快速增長已經擠占了中小開發(fā)商的市場空間，預計在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

　　“雖然大房企的壟斷也會帶來弊病，但是對于我國的房地產行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質的提升都是好事。”何田說。

　　猜房企應對

　　多物業(yè)形態(tài)多層次開發(fā)

　　何田認為，2013年對房地產企業(yè)來講應該是利好眾多的一年，如何踩準市場和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價格提供適銷對路的產品才是企業(yè)長遠發(fā)展的要訣。

　　何田建議，2012年東部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢可能會延續(xù)，而部分三四線城市房地產供應和當地經濟、人口不匹配，或將面臨供應過剩風險。從產品方面來看，要跑量快速周轉做大規(guī)模，中小戶型、低單價、低總價是產品策略的必然選擇，想要迅速提升銷售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產品特征稀缺、性價比高的中大戶型高端產品必不可少。

　　另外，在當前住宅市場受到嚴密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產等也是企業(yè)分散風險、做強做大的重要途徑，但與傳統(tǒng)住宅產品完全不同的是，這些產品存在周期長、前期資金投入大、產品開發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導致供過于求或去庫存乏力的局面。