2012樓市囧途之調(diào)控眾生相 購(gòu)房者：忐忑與焦灼

　　“增速放緩”無疑是2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，樓市有驚無險(xiǎn)地走過了這一年。這一年，房?jī)r(jià)雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。

　　糾結(jié)于買還是不買的購(gòu)房者，利潤(rùn)率不斷下滑的開發(fā)商，倚重土地財(cái)政的地方政府，難以獨(dú)善其身的銀行……在這場(chǎng)樓市深度調(diào)控中，每個(gè)角色都小心翼翼，企圖能夠使自己能在這一場(chǎng)變局中從容安身。他們形色各異的表情，足以拼出一幅2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的眾生相。

　　購(gòu)房者：觀望、忐忑與焦灼

　　“8月15日，正式成為房奴。”在簽訂了購(gòu)房協(xié)議后，小張寫下了這樣的個(gè)性簽名。作為一名非京籍人士，他終于在今年年初熬過了5年大限，獲得了購(gòu)房資格。但那時(shí)樓市零成交、寒氣逼人，他和大多數(shù)人一樣覺得還沒到抄底時(shí)期，便決定再等等。

　　到了5月份的時(shí)候，小張發(fā)現(xiàn)了樓市回暖的跡象，多個(gè)樓盤需要排隊(duì)購(gòu)買。“但降價(jià)的樓盤大家都想買，一有猶豫就沒有自己喜歡的戶型了，所以那會(huì)還沒有買。”小張告訴記者。隨著后來樓盤給的優(yōu)惠力度越來越少，他才覺得必須趕快下手了。最后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室。

　　回顧這段購(gòu)房經(jīng)歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套：“不是有一種說法么，今年沒買房，拿多少年終獎(jiǎng)也沒用。”

　　這樣的段子雖是調(diào)侃，卻意味深長(zhǎng)。今年年初，位于大興區(qū)天宮院的項(xiàng)目保利春天里以11900元/平米起的價(jià)格入市，成為剛需首選。但如今該區(qū)域樓盤全都在16000元/平以上。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告》來看，多個(gè)城市房?jī)r(jià)歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開始環(huán)比有所回升，11月更是出現(xiàn)了“翹尾”的行情。包括北京、城市在內(nèi)的十大城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)尤為明顯，11月其平均房?jī)r(jià)水平甚至出現(xiàn)了同比上漲。

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟(jì)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的內(nèi)生動(dòng)力。也就是說，“剛需”扮演了撬動(dòng)樓市的關(guān)鍵角色。另外，2012年并未出現(xiàn)類似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來講保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　開發(fā)商：圖存、轉(zhuǎn)型與發(fā)展

　　市場(chǎng)的回暖亦使得房企的銷售數(shù)據(jù)見好。截止11月，萬科、保利、中海、華潤(rùn)等11家上市房企已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)。而萬科、保利的年度銷售額更是已破千億大關(guān)。不過在很多開發(fā)商看來，這一切“如人飲水，冷暖自知”。

　　自去年下半年開始，樓市持續(xù)低迷，房企庫(kù)存壓力大增，而此前形成的債務(wù)又將陸續(xù)到期。無力招架的開發(fā)商被迫降價(jià)或促銷以渡難關(guān)。“以價(jià)換量”抬升了銷售業(yè)績(jī)，成交量在猜測(cè)與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實(shí)際利潤(rùn)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市房企今年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。

　　而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣股權(quán)賣項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。

　　當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來的機(jī)遇。融創(chuàng)、SOHO中國(guó)等通過并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價(jià)購(gòu)得土地和在建項(xiàng)目等資源的良機(jī)，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場(chǎng)，為下一輪擴(kuò)張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來越高。

　　通過降價(jià)或促銷，開發(fā)商才在與購(gòu)房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，另隨著市場(chǎng)的回暖尤其是全年銷售目標(biāo)提前完成，不少房企開始“縮量提價(jià)”。但一位上市房企副總裁表示：“價(jià)格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼。”

　　不過，“房地產(chǎn)最壞的時(shí)期已經(jīng)過去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會(huì)上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展，樓市調(diào)控也不會(huì)輕易結(jié)束，但業(yè)界普遍認(rèn)為城鎮(zhèn)化將成為樓市發(fā)展新動(dòng)力。

　　此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng)新”的轉(zhuǎn)型之路。一方面，通過發(fā)展模式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)來獲得品牌溢價(jià)，從而增加內(nèi)生利潤(rùn)；另一方面，不斷進(jìn)行多元化嘗試與探索，以尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)及分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在盤整期，房企在底部探尋自身價(jià)值，這對(duì)行業(yè)而言未嘗不是好事。

　　政府：博弈、平衡與突破

　　對(duì)于調(diào)控下的樓市，地方政府也感受到了陣陣寒意。據(jù)一位二三線城市的地方官員講述，在前兩年房地產(chǎn)火爆時(shí)期，他所在城市財(cái)政收入的25%來自土地出讓金。“現(xiàn)在不但這一部分減少了，連房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)作用也減弱了，但一下子又找不到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。”

　　財(cái)政收入對(duì)土地出讓金的依賴和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的倚重，讓部分地方政府試圖自下而上地尋求政策突破口。今年以來，上海、河南、珠海等多地?cái)M放松政策調(diào)控。盡管這些微調(diào)政策中，凡觸及“限購(gòu)”、“限貸”紅線的微調(diào)政策，無一例外都被叫停，但仍或多或少地影響到了購(gòu)房者的心理預(yù)期。

　　不過樓市整體基調(diào)依然是“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”。截止目前，今年中央各部委共33次表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖不放松，10次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸。為了強(qiáng)化政策執(zhí)行力度，7月下旬國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)調(diào)控措施的情況開展專項(xiàng)督察。密集的發(fā)聲與高調(diào)的督查無疑能肅清輿論雜音，緩和了購(gòu)房者的恐慌情緒，在一定程度上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　但不得不承認(rèn)嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，樓市調(diào)控變得更加艱難。今年央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩(wěn)增長(zhǎng)”提供更為寬松的貨幣環(huán)境，但也讓一部分資金不可阻遏地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌回升勢(shì)頭。

　　而值得欣慰的是，持續(xù)的調(diào)控下，地方政府也在將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上。以海南為例，由于房地產(chǎn)在其區(qū)域經(jīng)濟(jì)占比一直比較大，海南將2012年確定為“項(xiàng)目建設(shè)年”，全省以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，抓項(xiàng)目、上投資，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，以謀求經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，確保海南經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　銀行：堅(jiān)定、微調(diào)與控風(fēng)險(xiǎn)

　　另外，房貸政策與更為宏觀的貨幣政策，也是影響房?jī)r(jià)向合理價(jià)位的回歸的重要要素。利率的調(diào)整除了減輕房貸成本，降低房貸難度，更重要的是，它影響購(gòu)房者的心理預(yù)期。

　　春節(jié)過后，首套房貸款出現(xiàn)松動(dòng)。北京、上海等一線城市的主流首套房貸款利率調(diào)回至基準(zhǔn)水平，甚至推出9折、8.5折等不同程度的優(yōu)惠。顯然，這大大減輕了剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，使合理自住性住房需求得到滿足。

　　但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，并收緊了優(yōu)惠幅度。有分析認(rèn)為，這是銀行在“自身利益”與“社會(huì)責(zé)任”之間努力尋找著平衡。到10月份許多銀行的住房貸款任務(wù)就基本完成了，在此背景下，銀行要用有限的信貸額度，獲取更大收益。

　　不過總體來說，銀行對(duì)調(diào)控的態(tài)度是十分堅(jiān)定的。正是得益于其嚴(yán)格貫徹差異化房貸政策，市場(chǎng)上才形成剛性需要被釋放，投機(jī)投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對(duì)房企開發(fā)貸款仍在收縮，各家銀行的房地產(chǎn)貸款增速均低于其他行業(yè)。

　　此舉也是為了在風(fēng)險(xiǎn)上逐漸將房地產(chǎn)與自身切割開來，畢竟樓市調(diào)控帶來的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。不過從16家銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)不良貸款余額仍在繼續(xù)回落，樓市并未成為銀行不良貸款的重災(zāi)區(qū)。

　　種種跡象表明，每一個(gè)市場(chǎng)主體都有自己的利益，當(dāng)政策調(diào)控把舊的利益平衡打破后，各方在通過各種方式來維護(hù)原有的利益，但也在適應(yīng)規(guī)則并尋找新的方向。“窮則變，變則通，通則久”，無疑，2012的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中在朝更理性、健康的軌道邁進(jìn)。