葉檀: 房地產(chǎn)振興無用 房價會有新一輪大探底

2月23、24日，房地產(chǎn)股票出現(xiàn)過山車行情，原因在于房地產(chǎn)業(yè)是否擠入振興規(guī)劃出現(xiàn)明顯不同。房地產(chǎn)市場低迷而房地產(chǎn)股票大漲，是明顯的結(jié)構性牛市特征，而房地產(chǎn)股票在消息落空后大跌，明顯印證了目前市場具有博弈政策利好的典型猴市特征。

　　行業(yè)振興規(guī)劃甫出，股市亦步亦趨，不管這些振興規(guī)劃能否對企業(yè)利潤起到實質(zhì)性提振作用，熊市泡沫與政策牛市混為一談。在此輪全球金融風暴中，一些人士對于計劃與政策的癡迷到了走火入魔的地步。

　　我們應該承認市場規(guī)律的客觀性，房地產(chǎn)就是搭上末班車也無用，一輪大的調(diào)整態(tài)勢已經(jīng)形成。目前的房地產(chǎn)市場正如趙曉先生所說，兩只腳都已走入水塘，再怎么救都是無用的了，中國經(jīng)濟會做好迎接最困難日子的充分準備。

　　央行2月23日發(fā)布《2008年第四季度貨幣執(zhí)行報告》，該報告披露去年貸款投向中，人民幣中長期貸款主要投向為基礎設施行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)。其中用于房地產(chǎn)業(yè)的中長期貸款為2407億元，占新增中長期貸款的比重由上年同期的13.9%下降到10.8%。第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，居民消費意愿略有下降，未來3個月中準備購房的居民人數(shù)占比較上季低0.6個百分點，是1999年有調(diào)查以來的最低水平。據(jù)預測，2008年全國住宅存量約2.1億平方米。2009年住宅供應量將延續(xù)去年趨勢，也大約為2.1億平方米。近期在對全國35個典型城市2009年供求走勢和消化周期進行預測后認為，根據(jù)近半年的市場平均消化能力，今年全國住宅市場的消化周期將達33.84個月，接近3年時間，這與中金公司的報告結(jié)論相同。只有去庫存化結(jié)束之后，房地產(chǎn)才能進入另一個市場輪回。

　　房地產(chǎn)市場取決于信用、投資價值與剛性需求?，F(xiàn)在惟一不變的是剛性需求，不幸的是剛性需求的消費時間節(jié)點有彈性，而信用與投資價值正在喪失。土地與房地產(chǎn)是上一輪通脹期貨幣的潛在抵押物，隨著土地與房地產(chǎn)的投資價值下挫，引起貨幣流通速度下降，而流通速度的下降引起房地產(chǎn)估值下降，如此循環(huán)到一輪周期的低點。最近在廣州、上海等地雖然房地產(chǎn)成交量有所反彈，這與股市從去年底開始的震蕩反彈一樣，無法左右大局。

　　如果中國上一輪房地產(chǎn)高企是國際通脹作用的產(chǎn)物，在全球資產(chǎn)泡沫崩塌之時，中國的房地產(chǎn)業(yè)沒有理由一枝獨秀；如果上一輪房地產(chǎn)高企是國內(nèi)貨幣流動性過剩、投資渠道過少的產(chǎn)物，雖然央行從2008年11月份開始不斷放松貨幣，雖然投資渠道仍然不多，但從貨幣的周轉(zhuǎn)速度不斷下降來看，貨幣總量與高峰期比還是在減少。并且，基于貨幣發(fā)行過多的擔憂，央行在放松信貸的同時，從政策面來看，各地政府試圖通過建設規(guī)模龐大的保障性住房，力保固定資產(chǎn)投資額與60個左右的相關行業(yè)不被房地產(chǎn)業(yè)擠垮。

　　這一輪房地產(chǎn)熊市人為制造之初有明確的目標：一是取得保障性住房和高價商品房之間的平衡；二是房地產(chǎn)開發(fā)商重新洗牌，發(fā)揮集聚效應與專業(yè)效應?，F(xiàn)在兩個目標正處于緊要關頭，政府不可能大力托市自毀長城。今年年中，房地產(chǎn)開發(fā)商處境十分艱難，硬挺著的開發(fā)商將陸續(xù)破產(chǎn)。從政策層面而言，筆者認為今年下半年是開發(fā)商生死存亡的關鍵時期，政府具體托市計劃已經(jīng)明確，信貸總額不會像年初這樣猛增，開發(fā)商的退地與開發(fā)已經(jīng)安排停當，房地產(chǎn)大勢初定。

　　在目前這個特殊階段，重提尊重市場規(guī)律是必要及時之舉。瘋狂貸款既救不了房地產(chǎn)市場，也救不了資本市場。政府的積極財政可以彌補市場投資不足的眼前大患，以免經(jīng)濟失速運行，但政府的積極財政政策無法拯救居民消費下滑，無法彌補大多數(shù)企業(yè)的產(chǎn)能過剩與不良的資產(chǎn)負債表，更無法提升企業(yè)效率戰(zhàn)勝通脹，戰(zhàn)勝經(jīng)濟周期。房地產(chǎn)市場不需要什么振興規(guī)劃，倒是需要長遠的發(fā)展綱要，需要土地、稅費等明確的政策預期，便于市場主體按照預期行事。筆者擔心的是，房地產(chǎn)市場在政策有形之手的調(diào)整后，與金融行業(yè)一樣，成為外資與國企的天下，真正的市場化企業(yè)被排擠出市場。

　　長期生活在計劃經(jīng)濟體制下，浸淫在政策市中，消費者與投資者對政府既排擠又神化，希望出臺一個又一個的利好政策麻痹自己的神經(jīng)，在震蕩市里火中取栗，等到虛幻的樂觀破滅之后，又把一切歸咎于他人。市場可以調(diào)整，經(jīng)濟規(guī)律無法抗拒