樓市三大懸念待解房?jī)r(jià)、土地、調(diào)控謎團(tuán)重重

　　在過(guò)去的2012年，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，樓市一開(kāi)始就墜入寒冬，而后又逐漸轉(zhuǎn)暖，到了年末，再現(xiàn)翹尾行情。走進(jìn)2013年后，樓市將出現(xiàn)何種變局？

　　銷(xiāo)量高攀房?jī)r(jià)會(huì)否跟進(jìn)

　　回首過(guò)去的一年，樓市銷(xiāo)量雖時(shí)有震蕩，但全年都比較平穩(wěn)。去年2月是傳統(tǒng)的淡季，七八月淡季也不淡，銷(xiāo)量攀上一個(gè)制高點(diǎn)，而“金九銀十”延續(xù)了這種高位態(tài)勢(shì)，到了年底的最后兩月，又出現(xiàn)了一波明顯的翹尾行情。

　　這種逐步上升的市場(chǎng)曲線在武漢體現(xiàn)得淋漓盡致。由于剛性需求的大量涌入，武漢樓市從去年3月開(kāi)始就逐漸回暖，持續(xù)至7月，當(dāng)月銷(xiāo)量已創(chuàng)26個(gè)月新高，到了10月，前10個(gè)月成交量已超過(guò)2011年全年。去年全年總成交已超過(guò)13萬(wàn)套，創(chuàng)最高歷史紀(jì)錄。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)總體上比較淡定，其間個(gè)別地方雖有小幅溫和的上漲，漲幅也并不高。特別是開(kāi)發(fā)商持續(xù)的“打折促銷(xiāo)”策略，讓房?jī)r(jià)始終處于相對(duì)平穩(wěn)軌道。

　　“最近，部分地方似乎出現(xiàn)了一些回暖跡象，但市場(chǎng)并不存在價(jià)格大幅反彈的基礎(chǔ)。”李國(guó)政認(rèn)為，由于調(diào)控力度不減、商品房銷(xiāo)量居高不下等原因，供需雙方難以達(dá)成一致的樂(lè)觀預(yù)期，房?jī)r(jià)難現(xiàn)大漲的動(dòng)力。

　　不過(guò)，也有人表示了不同的看法。楊紅旭表示，房地產(chǎn)企業(yè)差錢(qián)的困難正在好轉(zhuǎn)，庫(kù)存量也持續(xù)減少，而新開(kāi)工面積卻在負(fù)增長(zhǎng)，意味著房屋供應(yīng)量偏緊，市場(chǎng)需求量仍很巨大，價(jià)格自然往上走。

　　另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，新增住房需求和改善性需求也會(huì)持續(xù)增加，銷(xiāo)售或?qū)⒗^續(xù)當(dāng)前的“火熱”，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)回升上漲。

　　土地市場(chǎng)會(huì)否進(jìn)入“暖冬”

　　先冷后熱，是去年土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。上半年，土地拍賣(mài)量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。但第四季度起，形勢(shì)悄然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。伴隨新房銷(xiāo)售的逐漸回暖，開(kāi)發(fā)商資金壓力有所緩解，拿地?zé)崆槊黠@增加，推動(dòng)土地成交量步步回升。從去年11月開(kāi)始，各地“地王”大戲輪番上演，土地市場(chǎng)看似也進(jìn)入了“暖冬”。統(tǒng)計(jì)顯示，在剛剛過(guò)去的一個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳等城市均有“地王”涌現(xiàn)。

　　“目前，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榕c三年前的狂熱相比，已理智了很多，整體拿地價(jià)格并不高，底價(jià)成交仍是土地市場(chǎng)主調(diào)。”李國(guó)政直言，“地王”項(xiàng)目大多由實(shí)力雄厚的大企業(yè)取得，而一些小房企資金鏈仍然緊張，面臨著庫(kù)存壓力和成本困境，甚至只能賣(mài)地求生存。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解，預(yù)計(jì)隨著商品住宅成交量持續(xù)上升，土地市場(chǎng)也將加快復(fù)蘇，特別是土地價(jià)格并未大漲的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市預(yù)期也比較樂(lè)觀，拿地?zé)崆槿詫⒏邿?/p>

　　樓市調(diào)控步入何方

　　住建部近日明確表示，今年將堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。

　　許多市場(chǎng)人士表示，住建部這一表態(tài)，很明顯是給當(dāng)前部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)重新出現(xiàn)的“過(guò)熱”苗頭潑了一盆冷水。

　　但是，2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策將根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，以促進(jìn)發(fā)展，保障民生。

　　“不過(guò)，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展階段，未來(lái)不可能再現(xiàn)過(guò)去那樣的暴利，而是轉(zhuǎn)入利潤(rùn)均衡、以質(zhì)取勝的時(shí)代。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)。

　　相對(duì)城鎮(zhèn)化，更引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅最終能否落地。張東表示，房產(chǎn)稅逐步擴(kuò)大試點(diǎn)的時(shí)機(jī)已成熟，但什么時(shí)候推出還要看各方的利益權(quán)衡。“房產(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房?jī)r(jià)，而在于增加投機(jī)成本和投資成本，打擊炒房，保護(hù)和引導(dǎo)普通商品房的消費(fèi)，確保老百姓的住房權(quán)。”

　　武漢一大型房地產(chǎn)企業(yè)老總告訴記者，在制定公司今年計(jì)劃時(shí)相當(dāng)謹(jǐn)慎，對(duì)于調(diào)控政策幾乎不抱松動(dòng)的希望，銷(xiāo)售收入目標(biāo)比去年僅有微小的上調(diào)。他認(rèn)為，今年可能出臺(tái)政策完善土地供應(yīng)制度、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中小戶型住房、增加住房有效供給、嚴(yán)格商品房預(yù)售管理、推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息管理系統(tǒng)建設(shè)等。