江蘇邳州200多人“湊份子”建房 稱房價低于市場價4成

　　1月3日下午，邳州市一家賓館里，一場新聞發(fā)布會正在舉行。與會者大多是互相認(rèn)識的“網(wǎng)友”。近三個小時發(fā)布會上爆出了“猛料”：全國縣級市首家個人合作建房項目正式啟動。通過網(wǎng)絡(luò)報名，網(wǎng)友們“湊份子”作為股東，以非盈利目的參與房地產(chǎn)項目開發(fā)，最后收獲的商品房價格比同地段樓盤便宜40%左右。“個人合作建房”觸動的是高房價背景下，普通市民安居夢的敏感神經(jīng)。正因為如此，美好愿景背后也伴隨著諸多爭議，究竟是為中低收入者帶來福音，還是一場生死未卜的試驗？記者進行了深入的采訪。 揚子晚報記者馬志亞

　　邳州合作建房7點解讀

　　低于市場價四成的房價，這既極具吸引力，同時也會引發(fā)很多爭議。在當(dāng)天新聞發(fā)布會上，準(zhǔn)業(yè)主們用了1個多小時時間，向主席臺拋去了他們的諸多細(xì)節(jié)問題。

　　1、如何拿地

　　在發(fā)布會上，準(zhǔn)業(yè)主們對于能不能拿到地，以及如何拿地，表示出了疑問和擔(dān)憂。

　　對此，該個人合作建房項目發(fā)起人郭鵬程表示，自己也對個人合作建房可能產(chǎn)生的羈絆有了一定的心理準(zhǔn)備，對于這一問題，他則采取了謹(jǐn)慎回應(yīng)的態(tài)度，按照計劃，他們將在邳州市新城區(qū)拿地，但在邳州新城區(qū)何處拿地，他則回應(yīng)“暫時要保密”。

　　2、如何確保資金安全

　　準(zhǔn)業(yè)主們提出，個人合作建房需要他們先期拿出8萬—10萬元，作為集資進行土地招拍掛使用，萬一拿地不成，資金將如何退還。同時，根據(jù)協(xié)議，準(zhǔn)業(yè)主們需要定期提供后續(xù)房屋開發(fā)建設(shè)資金，他們將如何監(jiān)管資金使用情況。

　　對此，郭鵬程表示，項目開發(fā)資金采取了第三方托管形式，準(zhǔn)業(yè)主們需在指定銀行開設(shè)個人賬戶，將所需資金打入其中，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需資金將由銀行負(fù)責(zé)通知業(yè)主，在簽署了“劃款指定授權(quán)單”后，劃款到需繳納資金的專門賬戶，所有資金均不得提現(xiàn)。如土地流拍或項目進展不順，所有款項均原封不動退還。同時，項目進行過程中，個人實行進退自由，自有資金可全部退還。

　　3、政府什么態(tài)度？

　　有報名參與項目的網(wǎng)友提出，外地也曾有很多人想如此操作拿地建房，但由于政策等方面的種種原因而未能成功。那么，在邳州這個項目上，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門會有什么樣的態(tài)度？

　　在昨天的發(fā)布會上，邳州房管部門負(fù)責(zé)公積金管理的有關(guān)人士也來到現(xiàn)場。據(jù)這位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，待房產(chǎn)項目正常啟動運作之后，其性質(zhì)就和一般的房地產(chǎn)開發(fā)一樣，建成取得有關(guān)手續(xù)銷售時，購買者可以申請商業(yè)貸款以及公積金貸款。

　　4、房屋質(zhì)量如何監(jiān)管

　　有人提出，因為負(fù)責(zé)具體項目運作的現(xiàn)有公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)以及建筑資質(zhì)，那么在“外包”后，如何對房屋質(zhì)量進行有效的監(jiān)管？

　　對此，發(fā)布會有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，商品房將按照正常房地產(chǎn)開發(fā)流程進行，包括工程監(jiān)理、質(zhì)檢驗收等，還將引入業(yè)主監(jiān)督流程。從原材料選購、房型設(shè)計都將由業(yè)主們參與決策，“就像是自家在蓋房子一樣，實際的主人還是業(yè)主。因此，我們的住房質(zhì)量將比普通商品房多了一重保障。”

　　5、建成后如何選房

　　“我們都是出了‘份子’參與項目開發(fā)的，那么房子建成后該如何進行分房和選房？”有準(zhǔn)業(yè)主問道。

　　發(fā)布會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項目開發(fā)建成后，將遵循房地產(chǎn)市場做法，對所有商品房實行一房一價，利用價格杠桿，供業(yè)主們根據(jù)自身條件自由選擇。同時，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，將建立一套量化積分機制，根據(jù)業(yè)主報名先后、資金提交等情況進行積分，在遇到多人同時選購一套住房時，通過積分決定先后。“如果遇到大家積分都相同情況下，只能采用傳統(tǒng)的抓鬮方式”。

　　6、如何杜絕炒房客

　　記者了解到，目前報名的210名市民均是通過網(wǎng)絡(luò)報名，而該項目的出發(fā)點是解決那些中低收入、無法申領(lǐng)保障房市民的住房困難問題，如何杜絕炒房客呢？為此，郭鵬程表示，根據(jù)統(tǒng)計，210名報名者中，90%是普通工薪階層，95%以上是房屋改善型需求，20%是暫時無房的剛性需求，并且三分之二的申請者是邳州市區(qū)居民。

　　對于防止炒房客涌入，郭鵬程提供了一份協(xié)議，上面要求申請者家庭住房數(shù)量在2套（含）以下，但是他坦言，作為民間機構(gòu)無法核實申請者準(zhǔn)確信息，只能采取協(xié)議方式，規(guī)定如果發(fā)現(xiàn)不符合條件者將被要求退出。他們制定了名額遞補機制，除限定參與人數(shù)外，還接受了一定數(shù)量的候補人員，在有人退出后，一次遞補進來。

　　7、現(xiàn)有的公司將擔(dān)當(dāng)什么角色

　　作為項目發(fā)起人，郭鵬程專門成立了一家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，對項目進行運作，項目建成后，他們將收取4%的管理費用。對此，郭鵬程解釋，“我們并不是開發(fā)商，實際上全體業(yè)主才是，我們作為項目牽頭、運作、實施部門，4%的費用只是項目開發(fā)過程中聘請的專業(yè)人員工資、社會關(guān)系協(xié)調(diào)服務(wù)費用，與普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，我們的項目免掉了融資成本、銷售成本、利潤成本以及公關(guān)費用，全體業(yè)主實際上就是零利潤的開發(fā)商。”

　　發(fā)起人曾在房管部門工作多年

　　郭鵬程是邳州個人合作建房項目發(fā)起人，他曾在房管、房地產(chǎn)部門工作多年，對于快速上漲的房價，他有著切身體會。“我有一個朋友，因車禍致殘，一直想購買一套住房，可是房價越漲越快，直到如今他依然無力購買。”他很早就聽說了個人合作建房，在看到溫州等地有成功項目之后，他在去年年初萌生了合作建房的想法，為此，他還專門成立一家公司，涉足合作建房領(lǐng)域。

　　所謂個人合作建房，發(fā)布會提供材料介紹：是一群有民事行為、購房能力的居民，自愿簽署共同合作的協(xié)議，大家按各自購買能一起出資金，綜合匯總戶型并計算總面積，選購合適地塊，找設(shè)計公司設(shè)計、找建筑公司施工，最后驗收付款入住。

　　房價將低四成已有200多人報名

　　“我的目標(biāo)就是讓像我朋友這樣的中低收入者，也能買得起、住得上商品房，”郭鵬程表示，他首先在當(dāng)?shù)氐恼搲锇l(fā)布了合作建房的意向，很快就收到了眾多網(wǎng)友的回復(fù)。短短一個多月時間，已經(jīng)有210名網(wǎng)友報名參加該項目。通過兩個多月的前期準(zhǔn)備，邳州個人合作建房項目正式啟動。按照計劃，他們將復(fù)制“溫州模式”的開發(fā)模式，計劃用2—3年時間，建成一個規(guī)格不亞于周邊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新社區(qū)。

　　“我們的房子最顯著的特點就是高品質(zhì)、低價格。”郭鵬程介紹，根據(jù)他們測算，新樓盤的均價在2800元每平米，而周邊樓盤的價格在4100元—4300元每平米，房價低了四成左右。

　　個人合作建房有成功的“溫州模式”

　　2006年底，溫州市市場營銷協(xié)會法人代表、秘書長趙智強聯(lián)合協(xié)會成員、社會白領(lǐng)等200多人率先在全國“破冰”，建造個人合作房“理想家苑”。該項目建設(shè)規(guī)模為7幢小高層、多層建筑，合256套，房價比周邊商品房低40%。目前，溫州項目“理想家苑”房子已經(jīng)分配完畢，只等參與者入住。

　　趙智強介紹，“理想家苑”項目從發(fā)起到建成，也經(jīng)過了諸多磨難，在立項審批環(huán)節(jié)屢受延宕，但是最終被認(rèn)定合法合規(guī)。正因為如此，他陸續(xù)把“溫州模式”復(fù)制到北京和杭州，最近一站放在了長沙市。

　　將“溫州模式”從北京、杭州、長沙這樣的直轄市、省會城市直接復(fù)制到偏安一隅的蘇北小城——邳州市（縣級市），趙智強表示，他是看到了新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)對城鎮(zhèn)化發(fā)展的決心和力度，看到了城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的巨大潛力，“縣（縣級市）里的房地產(chǎn)市場競爭相對寬松，也能減少個人合作建房潛在的各種壓力。”

　　南京嘗試合作建房8年未果

　　資金和拿地是最大難題，專家表示政府應(yīng)予以支持，有利于解決“夾心層”住房問題

　　不通過開發(fā)商買房，邳州個人合作建房的事情有了些眉目。其實早在2005年全國刮起第一波個人合作建房旋風(fēng)時，南京就有人嘗試過，但近8年來一直都沒能成功。記者昨日也聯(lián)系到南京首位合作建房發(fā)起人邵角，他對邳州個人合作建房的進展表示祝賀，同時對南京的推進前景略顯悲觀。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，個人合作建房是保障房制度的重要補充渠道，政府應(yīng)該早日建立相應(yīng)法規(guī)予以支持。

　　8年前南京就有人發(fā)起，因集資難未能成功

　　2005年，在全國各地都在嘗試“個人合作建房”這種模式時，從事IT培訓(xùn)工作的南京市民邵角也發(fā)起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，并通過合作社的形式集資、找開發(fā)商建設(shè)。不過在經(jīng)過各種努力后，到目前為止這項事業(yè)還是沒能成功。

　　“當(dāng)時很多地方都在討論這種模式，我們當(dāng)時也想了很多辦法，但因為中間操作上的層層障礙，最終還是未能成功。”邵角在接受記者采訪時說道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問題。以南京目前的地價水平，要成功運作一個小型房產(chǎn)項目，沒有過億的資金恐怕很難，而這么一大筆資金的募集，在現(xiàn)有法規(guī)下還是比較難操作的。如果通過公司來募集，由于資金量大，需要參與的準(zhǔn)業(yè)主會比較多。而依據(jù)相關(guān)法律，有限責(zé)任公司的共同注冊股東只能有49名，需要涉及隱形股東的問題，這在法律上只能通過協(xié)議解決，容易讓參與人產(chǎn)生不信任感，難以做到操作的透明和公開。而50人以上股份制公司注冊資金要在1000萬以上，并需要發(fā)改委批準(zhǔn)，更加困難。

　　“通過住房合作社的形式集資開發(fā)，這是我們當(dāng)時就做出的選擇。”邵角表示，這種方式可以通過成立協(xié)會吸納會員、繳納會費來集資，更加容易操作?？墒菄L試起來卻發(fā)現(xiàn)，民間協(xié)會的成立，涉及的審批流程也相當(dāng)復(fù)雜。而且即便資金問題能夠解決，如何能拿到地塊也是問題。如果通過招拍掛形式跟開發(fā)房企競價，個人合作建房的人們顯然過于勢單力薄，而且不易統(tǒng)一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現(xiàn)在隨著地價及建筑成本的大幅上漲，做起來就更加困難了。而邳州這類縣級市所需資金少，相關(guān)管理等級也不高，操作起來可能容易很多。

　　住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成

　　說到住房合作社，其實這并非什么新詞語。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙臺和南京等許多城市都有這樣的組織。當(dāng)時南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個年代的房產(chǎn)項目都是該組織運作建成的。

　　不過在2003年以后，由于國家對待保障房制度的變化，這類組織有些轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)企業(yè)，有些則轉(zhuǎn)變成壟斷企事業(yè)單位變相搞福利房的工具，因此這類形式后來就被取消了。吳翔華表示，通過合作社的形式來建設(shè)住房，成本確實要低很多。自己出訂金拿地，并委托有實力卻又沒活干的中小開發(fā)企業(yè)來代建，以目前的房產(chǎn)項目運營成本來說，如果除去銷售、融資及公關(guān)等方面的投入，以及房企對高額利潤的追逐，成本降低2-3成是沒有問題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價部門對經(jīng)濟適用房的利潤控制規(guī)定在3%以內(nèi)，因此通過個人集資的合作社形式建房，管理費用控制在3%-5%是完全可行的。

　　■專家

　　個人合作建房能惠及夾心層政府應(yīng)予以支持

　　在談?wù)搨€人合作建房這件事當(dāng)中，邵角不斷表達著對相關(guān)法規(guī)限制太多的無奈。這件事看起來是利民，法律上也是允許的，但做起來就是很困難。而目前確實也只有溫州的趙智強一個人成功過。在吳翔華看來，這項事業(yè)于國于民都是很有益處的，政府應(yīng)該早日清除其中的障礙，予以支持。

　　吳翔華表示，在德國和日本這類房屋的建成比例占新建商品房比例最高能達到40%。因為它是解決社會夾心層住房難的一種十分便利的途徑。目前我國大力建設(shè)的保障房針對的也是社會最底層的人群。“低保戶”之上，仍有相當(dāng)一部分群體既買不起商品房，也夠不上買保障房的資格，如果這類群體能通過自己集資的途徑解決住房問題，豈不是兩全其美。

　　目前的問題是如何通過完善相應(yīng)法規(guī)，來幫助組織運作,讓這群人自行解決問題？能否舍棄土地財政上的一點利益，對這些人進行幫助扶持？“同樣的形式，為何十年前就辦得成，而十年后卻辦不成？”吳翔華認(rèn)為，在這個問題上，政府的態(tài)度很關(guān)鍵。完善法規(guī)、建立完整的保障房體系，這都是政府亟待解決的問題。