史上最嚴調(diào)控摁下成交量牛頭 房價合理回歸可期

　　2010年4月，本輪樓市新政啟動，是年，7-8月和年尾的兩次大反彈，讓開發(fā)商渡過了一個豐收年，調(diào)控淪為“空調(diào)”。

　　2010年4月，本輪樓市新政啟動，是年，7-8月和年尾的兩次大反彈，讓開發(fā)商渡過了一個豐收年，調(diào)控淪為“空調(diào)”。

　　2011年1月，中央政府加碼樓市調(diào)控力度，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，市場成交量急轉(zhuǎn)，調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌。

　　2012年，中國房地產(chǎn)市場將走向何方？2011年12月9日，中共中央政治局會議定下2012樓市政策基調(diào)：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。從成交量萎縮到房價出現(xiàn)真正的松動，2012，值得期待。

　　限購城市調(diào)控效果突顯

　　根據(jù)中指院最新報告統(tǒng)計，從全國來看，去年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，去年1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。

　　“中國房地產(chǎn)市場形勢并不像我們感受到的那么嚴峻。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一向南都記者表示，“當(dāng)然地區(qū)差異比較大，2011年1到10月份住宅銷售面積40個城市同比下降0.1%，其中21個城市同比下降，但19個城市還是同比上升的，全國總體情況尚可。”

　　但“史上最嚴調(diào)控”政策的威力已在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價格指數(shù)連續(xù)3個月下跌。從重點城市來看，去年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%、7%，但去年9-11月單月同比降幅均在30%左右，降幅有擴大趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。

　　而價格方面，去年9月百城住宅均價出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優(yōu)勢進入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩(wěn)。

　　限購城市二手房受影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房。2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，絕對水平已接近2008年低點。價格方面，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

　　2012房價有望切實下降

　　盡管北上廣深等重點調(diào)控城市銷售不暢，但受上半年業(yè)績增長帶動，萬科等十大品牌房企2011年1-11月銷售額平均同比增幅達16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計劃，行業(yè)集中度進一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，去年1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達59%。但中指院指出，由于通過開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

　　在限購政策延續(xù)的大背景下，2012年樓市將走向何方？中指院預(yù)計，在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。

　　“2012年房價調(diào)控的目標由抑制房價快速上漲到如今的房價合理回歸，表明2011年調(diào)控以來大部分城市房價止?jié)q，調(diào)控效果可觀。而2012年房價的合理回歸，也意味著當(dāng)前價格的調(diào)整仍未到位。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月向南都記者表示“2011年未完成房價調(diào)控目標的城市，2012年或會面臨政策加碼，價格出現(xiàn)切實下降。”

　　但讓人疑慮的是，貨幣政策的微調(diào)是否松綁開發(fā)商的資金鏈？2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準率，中指院也預(yù)計貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。在張月看來，2012年實行穩(wěn)健的貨幣政策的同時，針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策仍將十分謹慎。盡管出于經(jīng)濟層面的考慮，未來存款準備金率或繼續(xù)下調(diào)，釋放部分流動性，“但在堅定房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的情況下，即使貨幣政策有所放寬，能夠進入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金也將十分有限。2012年房企進行融資狀況不會有本質(zhì)改變。”

　　高端對話

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

　　陳國強：黃金時代終結(jié)，未來十年將是白銀時代

　　“2012年房價整體將下降10%左右，但是個別區(qū)域和個別項目可能有20%多、甚至30%以上的跌幅。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受南都記者獨家采訪時表示，“從游戲規(guī)則來看，房價暴漲，或者只漲不跌的這種狀況，恐怕這種觀念我們要變，行業(yè)的游戲規(guī)則，如果以黃金十年為上半場，未來十年一些專業(yè)人士把它稱為白銀時代。”

　　南都：明年調(diào)控的基調(diào)已定，就是限購政策延續(xù)，但外界擔(dān)憂貨幣政策的微調(diào)會否減弱調(diào)控效果，您怎么看？

　　陳國強：此前下調(diào)存準金比率的時候，就有調(diào)控放松的擔(dān)心。當(dāng)然，下調(diào)存款準備金率是釋放資金流動性，金融機構(gòu)可以有更寬松的信貸環(huán)境。但是并不等于是對于房地產(chǎn)行業(yè)的放緩。金融宏觀調(diào)控放緩，是一個大的宏觀的調(diào)整，并不和房地產(chǎn)行業(yè)畫等號，也不是房貸放松的信號。

　　2012年貨幣政策局部微調(diào)也是如此，對于保障房或者實體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟可能會定向?qū)捤伞５罱档藐P(guān)注的是，住建部強調(diào)要保障首套房購房需求，這是有所松動的表現(xiàn)。2012年對保障房和首套房的貸款支持力度會加大，開發(fā)商的信貸情況可能會有所好轉(zhuǎn)。

　　南都：對開發(fā)商來說，2012年保障房領(lǐng)域似乎更有空間？

　　陳國強：越主動機會越多。而且保障房與其他項目、商業(yè)配建等往往會打包在一起，開發(fā)商在策略上完全可以更為積極主動一點。針對首次置業(yè)者可做一些性價比高的項目。

　　南都：大量的保障房建設(shè)改變了市場格局，這對未來樓市有何影響？

　　陳國強：我們過去十年被稱為房地產(chǎn)的黃金十年，需求井噴。我們研究的判斷認為這樣的高峰期已過，需求動力的支撐因素減弱。從城市化因素來看，盡管我們目前城市化率僅50%，但城市化速度在放慢。而且未來經(jīng)濟增長的速度可能會調(diào)整為8%，這也是我們未來行業(yè)發(fā)展所面臨的外部經(jīng)濟環(huán)境。

　　未來十年則被一些專業(yè)人士稱為白銀時代。從發(fā)展速度來觀察，恐怕會由過去的超高速轉(zhuǎn)向中速增長，從投資回報上看，暴利時代結(jié)束之后未來房地產(chǎn)行業(yè)會趨向平均化，由成長模式來觀察，未來野蠻增長需要邁向理性增長，在開發(fā)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品、服務(wù)上實現(xiàn)創(chuàng)新；同時在融資方面采取多元化的融資模式，未來我們會有更多的企業(yè)轉(zhuǎn)向質(zhì)量型、效益型的增長。

　　微評論

　　中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇

　　房價過高不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。房價增加了企業(yè)經(jīng)營成本，而從推動整個創(chuàng)新來講，房價過高也是不利的。

　　房價過高使企業(yè)形成上漲預(yù)期，房地產(chǎn)的上漲就像黑洞，吸納社會大量資金流，導(dǎo)致經(jīng)濟畸形發(fā)展。所以調(diào)控本身是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

　　中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮

　　對房地產(chǎn)調(diào)控不放松，本身就是對2011年房地產(chǎn)政策的肯定。誰說地方扛不住就放松調(diào)控政策？哪有這樣的事，別錯誤估計。

　　2012年也一樣，收緊還是放松房地產(chǎn)政策，取決于通脹是否卷土重來這個根本因素。而通脹取決于中國內(nèi)部和外部經(jīng)濟形勢。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌

　　2011年實施限購令的46個城市中，仍有20個左右的城市對來年是否繼續(xù)限購未作明確表態(tài)。地方政府既希望控制房價達到調(diào)控目標，同時也希望維持交易量，以保證地方經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，這是一個博弈的過程，找到平衡點很關(guān)鍵。