施永青:今年房價(jià)已經(jīng)見底回暖 2013年起爆發(fā)式上漲

　　“隨著國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，一線城市的房價(jià)將不可避免地上漲，二三線城市也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。”12月22日，被譽(yù)為香港地產(chǎn)教父的中原地產(chǎn)地創(chuàng)始人施永青在東莞對(duì)未來房價(jià)表態(tài)，認(rèn)為整體經(jīng)濟(jì)局面不斷改善，最壞的日子已經(jīng)過去了，一線城市經(jīng)過兩年時(shí)間的調(diào)控，本地資金已代替外來資金支撐樓市發(fā)展，越來越多的人認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)見底，房價(jià)會(huì)爆發(fā)式地在2013年上升。

　　房價(jià)

　　“一線城市房價(jià)已調(diào)整至新底位”

　　南都：任志強(qiáng)此前說明年3月房價(jià)暴漲，最近不少人覺得可能應(yīng)驗(yàn)，對(duì)此你怎么看？

　　施永青：未來一年大城市房價(jià)要升是不可避免的，此前一線城市房價(jià)主要由外來資金支撐，經(jīng)過兩年的限購后，長期處于觀望狀態(tài)的本地資金也能夠支撐本地樓市，現(xiàn)在一線城市已經(jīng)調(diào)整到新底位。

　　達(dá)到底位后，就會(huì)有一個(gè)爆發(fā)，北上廣深等一線城市房價(jià)均會(huì)上漲，深圳包括東北大連，以及華中武漢、長沙等大型省會(huì)城市的房價(jià)都會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　南都：你認(rèn)同明年樓市回暖的說法？

　　施永青：不用等到明年，其實(shí)今年年底已經(jīng)開始回暖，明年大部分城市房價(jià)都會(huì)上漲。不過出現(xiàn)過熱的時(shí)候，政府應(yīng)該會(huì)在按揭、短期轉(zhuǎn)讓等方面做出調(diào)整。整體來說，房地產(chǎn)有機(jī)會(huì)可以做得更好，主要是看政策是否配合。

　　南都：樓市回暖后，可能又會(huì)出現(xiàn)過熱的情況，會(huì)繼續(xù)走政府調(diào)控的路線嗎？

　　施永青：現(xiàn)在樓市已經(jīng)回暖了，明年可能存在過熱的情況，明年政府應(yīng)該會(huì)在按揭、短期轉(zhuǎn)讓等方面做限制。政府可以參考新加坡的方法，首先要保障本地人的基本住房需求，而不是完全的限購，例如，有一些房子只賣給本地居民，剩下的給投資人去投資，當(dāng)然，在投資太離譜的時(shí)候，政府肯定會(huì)用一些辦法限制。

　　我認(rèn)為調(diào)控方法主要是兩方面，一個(gè)是比較王道一點(diǎn)，就是房價(jià)上升，普通人民買不起時(shí)就需要提供一些保障房，讓大眾可以解決居住問題。保障房不是一天可以造出來的，所以他要把握時(shí)間，壓抑需求。例如，香港是增加印花稅，新加坡、臺(tái)灣都是用這個(gè)方法，你要買房子，我增加交易成本。中國政府也做過，但是收得不多，香港收得很高，短期轉(zhuǎn)讓要收20%的成交稅，這樣炒賣的人就少了。

　　東莞

　　“沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，房地產(chǎn)只是曇花一現(xiàn)”

　　南都：那二三線城市的房價(jià)呢？

　　施永青：目前資金開始流入一線城市，畢竟一線城市還是吸收能力比較強(qiáng)，除了擁有高素質(zhì)人才外，一線城市機(jī)會(huì)也多。前兩年，因一線城市限購，逼著他們到二三線城市發(fā)展。所以未來我看好大城市的發(fā)展，二三線城市會(huì)有所調(diào)整。因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國際環(huán)境在改善，所以總趨勢(shì)我是看好的，只是大城市比中小型城市好的快，應(yīng)該在政府出手之前把握機(jī)會(huì)。

　　目前，二三線城市供應(yīng)太多，空置率高，如果再加大建設(shè)勢(shì)必造成浪費(fèi)，人口增長速度追不上房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)速度，東莞也存在這樣的問題。東莞的情況是經(jīng)濟(jì)增長放慢，東莞今年的增長只是3.5%，比全國7.5%低很多，有一些大城市是三位數(shù)，有一些是8%-9%。

　　南都：東莞做實(shí)業(yè)更難了，對(duì)于房地產(chǎn)來說未來會(huì)受到資金轉(zhuǎn)移的刺激上行，還是缺乏支撐力？

　　施永青：在整體經(jīng)濟(jì)在發(fā)展受到壓力時(shí)，單靠房地產(chǎn)的發(fā)展是不足的。沒有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，光靠房地產(chǎn)是不行的，房地產(chǎn)單獨(dú)發(fā)展只是曇花一現(xiàn)。想要做好地方經(jīng)濟(jì)，先要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)力增加，才有改善生活的能力。如果把原來積累下來的錢都消耗掉，那以后就更困難，房價(jià)最終還是會(huì)掉下來。也要看政府對(duì)于物權(quán)的保障是否足夠。對(duì)于個(gè)人來講，如果在某個(gè)地方有一處不動(dòng)產(chǎn)，那么他就會(huì)與這個(gè)地方同呼吸共命運(yùn)。

　　南都：前幾年東莞本土的房企還是市場(chǎng)的主流，但自從萬科、萬達(dá)等全國型房企進(jìn)入東莞后，排名前十房企中可能本土房企只有兩三家了，這種現(xiàn)象你怎么看？

　　施永青：這是不可避免的。因?yàn)槿f科等外來開發(fā)商屬于全國型的公司，他們?cè)跔I運(yùn)模式、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、產(chǎn)品素質(zhì)等方面都比本土房企優(yōu)勢(shì)多。本地企業(yè)做出好產(chǎn)品才能與他們抗衡。如果繼續(xù)局限于本地，是沒有競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的。本土企業(yè)要想與大公司競(jìng)爭，做好產(chǎn)品是第一位的。

　　局勢(shì)

　　“錢沒處走，不炒房也會(huì)炒大蒜”

　　南都：你覺得房地產(chǎn)這樣發(fā)展下去健康嗎？

　　施永青：對(duì)于房地產(chǎn)來說，過去一段時(shí)間的增長，中國人的住房有了非?？捎^的改善。改革開放以來，政府認(rèn)可房地產(chǎn)，引來了房地產(chǎn)的投資熱，社會(huì)上流到房地產(chǎn)的資金太多，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有足夠的資金支撐，沒有人做實(shí)業(yè)，那么中國經(jīng)濟(jì)就會(huì)出問題。

　　南都：目前面臨的難題是什么？

　　施永青：中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)還有機(jī)會(huì)高速發(fā)展的，西方有人說中國經(jīng)濟(jì)會(huì)硬著陸，我認(rèn)為不會(huì)，應(yīng)該只是調(diào)整。過一段時(shí)間還是會(huì)發(fā)展的，這需要政策跟民間力量的配合。改革開放的重要經(jīng)驗(yàn)就是無為而治，如果中央做少一點(diǎn)，民間做多一點(diǎn)，這樣民間的才能就可以發(fā)揮出來，今后還是要繼續(xù)推廣這個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)。應(yīng)該也允許民間企業(yè)加入進(jìn)來，增加競(jìng)爭的機(jī)會(huì)，這樣才會(huì)促進(jìn)行業(yè)更好地發(fā)展。收入分配不公也是一個(gè)問題，目前產(chǎn)能過剩，資金積累太多，投不進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)出來的東西賣不出去，錢沒處走，就只好炒房炒股甚至炒大蒜。