滬一官妻開發(fā)地產(chǎn)獲利上億 提高容積率背后灰幕重重

　　近日，上海閔行現(xiàn)任官員妻子和兒子開辦的房地產(chǎn)公司通過提高容積率獲取上億元利潤一事逐漸浮出水面，該事件再次掀開了容積率背后的層層灰幕。

　　“先報建再違建，如果被發(fā)現(xiàn)再補交處罰金，這種肆意提高容積率的做法屢見不鮮。相對獲得的超額利潤而言，補交罰金的數(shù)額并不多，開發(fā)商的違規(guī)成本也不大。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院一位人士告訴《華夏時報》記者。

　　實際上，國內(nèi)早已出臺法規(guī)制止類似行為。但在利益的誘惑下，相關(guān)法規(guī)幾乎淪為彈性很大的“橡皮筋游戲”。

　　容積率背后的“大生意”

　　在上述閔行區(qū)官員事件中，該官員的太太和兒子所開辦的房地產(chǎn)公司把某項目的容積率提高了0.29，獲利逾1億元。《證券市場周刊》報道稱，地塊的容積率在早年相關(guān)估價文件中顯示為1.2，然而，實際上該項目對外公開的資料顯示容積率變成了1.49。按該土地面積核算，相差的容積率多出了20571平方米面積。

　　報道還引述該項目的工程中標(biāo)公告和一份2007年12月的房屋銷售發(fā)票，稱該房屋的建造成本價為每平方米864元，而當(dāng)時的銷售價格為每平方米6200元，在不考慮漲價的前提下，在多出20571平方米的面積中，每平方米利潤就達到5000元。

　　華南某中型房企項目發(fā)展部門一位不愿具名的人士向記者表示，業(yè)內(nèi)有“容積率提高1%，開發(fā)商的利潤就可以增加10%”的說法，這并未過分夸大事實。“動輒以百萬千萬計。”上述人士告訴本報記者。

　　而住建部制定的《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，各地將容積率等規(guī)劃條件納入土地使用權(quán)出讓合同，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，不得隨意調(diào)整、更改容積率。事實上，各個城市的規(guī)劃部門官網(wǎng)公示欄目內(nèi)，對已經(jīng)出讓或劃撥的土地進行修改規(guī)劃、更改容積率的審批文件并不少見。

　　記者從業(yè)內(nèi)得知，房企可以通過多種手段對項目的容積率進行更改。“具體的操作方式要視項目而定。”中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院人士透露。

　　上述人士補充道，公示的容積率提高幅度一般不會高于1，而這看似很小的更改卻給項目帶來很大的改變。在提高容積率的情況下，還伴隨著調(diào)整規(guī)劃、公共配套設(shè)施的布局、樓層的高度等，實際的容積率不會比申報修改后的數(shù)字低。

　　上述人士還稱，大量項目存在一些“看不見的方式”，譬如暗地里更改項目的人防建筑、地下通道，包括幼兒園、花園等配套設(shè)施用地的面積，或者合并多個項目，增加容積率，甚至將如公共場所等市政配套設(shè)施的地塊面積，納入核算的容積率內(nèi)等。

　　正因為這些方式“看不見”，購房的業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)。各地曾出現(xiàn)多宗相似的業(yè)主投訴案例，業(yè)主在收樓時才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在提高容積率、降低綠化率等問題后拒絕收樓，項目實際的建筑情況與銷售時所展現(xiàn)的沙盤情況大相庭徑。然而，即使業(yè)主在維權(quán)后獲得賠償，這也難以改變他們所居住的環(huán)境已大打折扣的事實。

　　形同虛設(shè)的防火墻

　　事實上，對于房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)更改規(guī)劃、調(diào)整容積率等行為，政府一直在治理，這類現(xiàn)象為何屢禁不止？

　　監(jiān)察部網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，從2009年至今年8月底，在加強房地產(chǎn)開發(fā)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項治理中，全國共排查房地產(chǎn)項目9.86萬個，發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項目2150個，補交土地出讓金等158.02億元，罰款7.92億元，撤銷規(guī)劃行政許可47項。

　　近年來，各地多宗落馬官員的犯罪事實中均涉及了利用類似的操作牟取不正當(dāng)利益。因此，“強硬的關(guān)系”和“足夠的打點”，被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是能夠獲得相關(guān)規(guī)劃審批部門開綠燈的重要條件。

　　落馬官員廣東省茂名市原市長助理雷挺就是其中一例。根據(jù)檢察院公開信息顯示，雷挺被檢方指控在2007年至2008年擔(dān)任茂名市規(guī)劃局局長期間，在審批多個房地產(chǎn)項目過程中，未經(jīng)研究論證，擅自決定容積率等重要指標(biāo)的數(shù)值，未經(jīng)茂名市城市規(guī)劃委員會審議并經(jīng)分管副市長審批，超越職權(quán)，擅自批準(zhǔn)上述項目的規(guī)劃設(shè)計條件和規(guī)劃方案。

　　據(jù)了解，雷挺對多個項目的容積率提高了0.9至4.71不等，未按規(guī)定要求上述四家企業(yè)補交土地差價款，致使國家利益遭受損失合計2179萬余元。

　　近日，長沙市規(guī)劃局原副局長、市政設(shè)施建設(shè)管理局原局長顧湘陵及其妻子吳利君受賄、巨額財產(chǎn)來源不明一案公開審理。在受理過程中，顧湘陵及其妻子承認(rèn)對長沙上百個樓盤進行“干涉”，稱在受賄后，為房產(chǎn)開發(fā)商在加快項目報建進度、容積率調(diào)整、局部規(guī)劃調(diào)整、土地置換、勸退競拍等方面提供幫助，并以此作為巨額非法收入的來源。

　　其中，顧湘陵公開了其幫助開發(fā)商提高容積率的細節(jié)。2006年1月，長沙房產(chǎn)開發(fā)商車某拿到一塊地搞房產(chǎn)項目，初期項目容積率定為3.5。經(jīng)計算，車某認(rèn)為至少要調(diào)整到5.0才會盈利，于是向顧湘陵尋求幫助。

　　顧湘陵向車某建議，先按3.84的容積率報建，按5.0的容積率進行施工，同時書面向市政府申請調(diào)高容積率至5.0，爭取市政府批準(zhǔn)同意。如果市政府不予批準(zhǔn)，到時再通過處罰補辦的方式來處理。最后，在顧湘陵的協(xié)助下，項目的容積率得以調(diào)高。

　　“現(xiàn)在更改容積率越來越難了，找相關(guān)部門的一把手還不一定行，需要找到更強的關(guān)系。”深圳開發(fā)商梁女士表示。