滬渝版房產(chǎn)稅難撼房價 全國推行“無法回避”

　　關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言在這兩三年里從未中斷。尤其在財政部部長謝旭人11月21日發(fā)表署名文章，指出“要認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開”后，房產(chǎn)稅將全國推行的消息更是甚囂塵上。

　　此時，距滬渝兩地開始征收房產(chǎn)稅尚未滿兩年。據(jù)上海市地稅局11月下旬披露的最新信息，上海共認(rèn)定約5萬套住房需要繳納房稅，其中去年認(rèn)定2萬余套，今年約3萬套，年增速100%有余。

　　重慶官方消息則顯示，重慶房產(chǎn)稅開征第一年，征收稅金約1億元。

　　在滬渝兩地的示范之下，呼吁房產(chǎn)稅全國推行的聲音從未間斷，雖然其中還夾雜著一些反對甚至提議停止滬渝兩地房產(chǎn)稅試點的聲音，但各個層面顯示的信息表明，房產(chǎn)稅已是“開弓沒有回頭箭”。

　　多位接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從滬渝兩地的試點效果來看，房產(chǎn)稅對降房價的效果并不明顯，但上海、重慶版的房產(chǎn)稅不是終點，并不能單純地用這兩個城市試點的結(jié)果來給房產(chǎn)稅下最終定論，房產(chǎn)稅代替限購令仍是解決土地財政依賴的長期趨勢。

　　滬渝試點兩條道路

　　2011年1月27日，離“國八條”落地剛滿24小時，上海和重慶版房產(chǎn)稅改革試行方案隨即出爐。兩地房產(chǎn)稅方案差異較大，代表著兩種不同的改革方向。

　　自此，上海全市行政區(qū)域與重慶市主城九個區(qū)成為令人矚目的“改革試驗田”。在征收對象方面，上海規(guī)定在不再新購住房的前提下，對存量房不征收房產(chǎn)稅。重慶則對存量獨棟商品住宅要征收房產(chǎn)稅。

　　上海的適用稅率分兩檔，即0.4%和0.6%，重慶分三檔，分別為0.5%、1%和1.2%。

　　滬渝兩地都對“新購普通房”有明確的界定，其中上海規(guī)定本市家庭新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房），非本市家庭為新購住房（不論是否第一套）。重慶則認(rèn)定本市家庭獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；非本市家庭新購的高檔住房（價格比主城新房成交價高2倍）。

　　市場分析人士認(rèn)為，總體看來，上海版主要是壓制二套房及新增購房，而重慶版則主要針對的是富裕人群和炒房人群，起到的是財富調(diào)節(jié)作用。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析，重慶的套均納稅額在7700元/年左右，上海住宅類物業(yè)繳納的房產(chǎn)稅估計也只有數(shù)億元，單套房屋年納稅額在幾百元到萬元。

　　“不管是重慶還是上海，作為相對高端、大面積房屋的持有家庭，對于年額度在萬元上下的房產(chǎn)稅，有著充分的承擔(dān)能力。相應(yīng)的，房產(chǎn)稅對于房屋消費的制約力是非常弱的，也無法起到左右市場供求、調(diào)節(jié)房價的影響力。”宋會雍如是說。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔則認(rèn)為，與其他稅費相比，目前房產(chǎn)稅的征收稅率并不高，2012年上海適用稅率標(biāo)準(zhǔn)按是否高于26896元/平方米，分為0.4%和0.6%兩個檔次，且僅按房屋總價的70%征收，實際稅率僅在0.28%和0.42%。而2012年至今，全市新建商品住宅均價同比漲幅1.8%，住宅租金回報率多集中在1.50%~3.00%，仍均高于房產(chǎn)稅征收稅率水平數(shù)倍。

　　房產(chǎn)稅乃大勢所趨

　　作為房產(chǎn)稅試點的積極推動者，重慶市市長黃奇帆曾表示，房產(chǎn)稅改革將在1年至2年試點的基礎(chǔ)上總結(jié)完善，上海、重慶試點后的“修改版”可能在全國推廣房產(chǎn)稅改革。他同時透露，“重慶版”房產(chǎn)稅改革試點方案確有需要修改的地方，重慶將全力把此項改革試點到位。

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，對房產(chǎn)稅試點效果的評判不能過于表面化。因為在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)搞房產(chǎn)稅，最重要的任務(wù)不是籌集收入，而是調(diào)節(jié)市場，影響人們的住房消費，并為財稅體制改革提供配套。“最重要的是總結(jié)兩地試點的經(jīng)驗，然后再談怎么進(jìn)一步推開。兩地的試點有其積極意義和借鑒作用，但具體到其他城市必須具體討論。在未來的新一輪財稅改革中，房產(chǎn)稅是一個無法回避的方向。”

　　目前，從中央幾大部委的表態(tài)上看，房產(chǎn)稅試點的擴(kuò)容已經(jīng)“箭在弦上”。本月25日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳出的消息稱，房產(chǎn)稅改革試點工作將擴(kuò)大。在具體方案上，除了試點城市的增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，向存量房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對記者表示，重慶房產(chǎn)稅盡管收入不多，但更接近真正意義上的房產(chǎn)稅。“不對存量房征收，很難談得上是真正的房產(chǎn)稅。渝版房產(chǎn)稅是對豪宅征的，而且要對存量豪宅征收，而滬版只對增量征收，效果大打折扣。”

　　中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所所長高培勇也認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革試點的真正難點，始終鎖定于能否對存量而非增量房征稅。“對存量房征收房產(chǎn)稅，才是我們在房產(chǎn)稅改革試點中面對的真正考驗。”

　　中國指數(shù)研究院在一份報告中預(yù)測，比照上海和重慶的房產(chǎn)稅征收稅率，如果在全國范圍內(nèi)針對住宅開征房產(chǎn)稅，預(yù)計每年稅收規(guī)模約為5000億元。相比之下，2011年全國土地出讓金則高達(dá)31500億元。

　　陳晟認(rèn)為，5000億的規(guī)模和土地出讓金還是有很大的差距，但從長期來看，這并不妨礙房產(chǎn)稅逐步代替土地財政的趨勢。“重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案的試點情況將會給未來同類城市起到示范作用。上海對應(yīng)著北京、廣州等一線熱點城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。”

　　對于在國內(nèi)征收房產(chǎn)稅，一個持續(xù)的爭議是——土地出讓金與房產(chǎn)稅之間可能存在重復(fù)征收的問題。同時，國外土地多數(shù)為私有，而我國的商品住宅不是完全意義上私有產(chǎn)權(quán)，在這當(dāng)中存在法理沖突。

　　現(xiàn)在的土地出讓金，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價格；而房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)。“租”與“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。

　　可以肯定的是，從長遠(yuǎn)來看，用房產(chǎn)稅逐步取代土地財政已是不可回避的改革方向。不過，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，盡管是趨勢，但是在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅對國內(nèi)樓市的影響還是比較有限。

　　宋會雍表示，房產(chǎn)稅的實質(zhì)性推進(jìn)有幾個關(guān)鍵的點，一是只有土地財政再無潛力可挖，通過房產(chǎn)稅拓展新稅源的動力才能提升上來，絕大多數(shù)城市都還沒有到這一步。二是房產(chǎn)稅的全面鋪開涉及到個人信息的公開。“這也決定了，眼下還不是房產(chǎn)稅大展拳腳的時候。房產(chǎn)稅在明年乃至后年，更多仍是牽制市場交易情緒的一枚‘棋子’，而不是一輛沖鋒陷陣的‘戰(zhàn)車’。”