上港聯(lián)手中化56.8億摘海門路地塊 創(chuàng)今年中國總價地王

　　上港集團稱，該公司和方興地產(chǎn)對半出資競得的海門路55號地塊，將作為上海港國際客運中心、國際航運服務(wù)中心項目的延伸和拓展項目的土地儲備。

2012年的全國總價地王紀錄再度被刷新。

　　12月26日，備受關(guān)注的虹口區(qū)商辦地塊——海門路55號地塊，被上海國際港務(wù)集團股份有限公司(600018.SH，上港集團)、威旺置業(yè)有限公司以總價56.8億元競得，折合樓板價23330元/平方米，溢價率21.1%。

　　56.8億元的成交總價，也讓海門路55號地塊壓倒南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊，成為2012年新的全國總價地王。南京下關(guān)地王由央企中冶旗下公司于今年11月30日，以56.2億元總價競得。

　　按上港集團昨日發(fā)布的公告，威旺置業(yè)系央企中國中化集團公司旗下上市公司方興地產(chǎn)(中國)有限公司(00817.HK，方興地產(chǎn))的下屬全資公司。上港集團稱，董事會已同意由雙方共同出資組建項目公司，開發(fā)該地塊，雙方投資比例/競買保證金比例為50%：50%。

　　上港集團稱，該公司競得海門路55號地塊，將作為上海港國際客運中心、國際航運服務(wù)中心項目的延伸和拓展項目的土地儲備。

　　出讓公告顯示，該地塊起始總價即高達46.9億元，出讓面積為40577.4平方米，容積率為6.0。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉稱，海門路55號地塊位于北外灘板塊，與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，共同構(gòu)成黃金三角，是黃浦江兩岸綜合開發(fā)重點地區(qū)之一。

　　運營由方興操盤？

　　“海門路55號地塊的運營，未來將由方興操盤。”一知情人士說。

　　分析人士稱，方興有大型商辦物業(yè)的運營經(jīng)驗。公司官網(wǎng)資料顯示，方興地產(chǎn)的業(yè)務(wù)板塊涵蓋高端地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)租賃及酒店投資與經(jīng)營，在上海有金茂君悅酒店、金茂逸墅等項目。

　　不過，按方興地產(chǎn)昨日在公告中的表述，將與上港集團成立項目公司，威旺置業(yè)與上港集團分別持有50%權(quán)益。該土地的開發(fā)、建設(shè)、銷售、經(jīng)營等工作，由項目公司負責(zé)實施。

　　“項目公司將采取董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。上港集團將委派董事長、副總經(jīng)理及財務(wù)部經(jīng)理，而威旺置業(yè)將委派總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財務(wù)部副經(jīng)理。”方興地產(chǎn)在公告中說。

　　值得注意的是，海門路55號項目未來的投入壓力不小。

　　一位不愿具名的分析人士稱，海門路55號地塊位置優(yōu)越，但56億元的土地款，算上每年的資金成本，該地塊三年后的投資規(guī)模將至近百億元。加上該項目是商辦綜合體，沉淀資金周期起碼3年，意味著該項目投入百億后，可能還沒有資金回流。

　　“這類地塊，除了資金實力雄厚的央企，其他企業(yè)很難扛得起。”該分析人士說。

　　另一央企開發(fā)商投資部負責(zé)人也說，上述海門路地塊位置好，體量大，是一幅難得的好地。但對于普通企業(yè)而言，資金壓力不言而喻。據(jù)他透露，近期土地市場機會不少，他們公司也在找機會儲備地塊。

　　上港集團昨日在公告中提及，此次競買土地使用權(quán)所需資金由公司自有資金解決。

　　今年上半年財報顯示，截至6月底，上港集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為90.28億元；上港集團由上海市國資委持股40.8%。

　　官網(wǎng)資料顯示，上港集團目前是中國最大的港口股份制企業(yè)，貨物吞吐量、集裝箱吞吐量均居世界首位。

　　起始單價較去年降17%

　　海門路55號地塊的稀缺性不言而喻。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏介紹，該地塊位于北外灘板塊，具有不可復(fù)制性。

　　“上海計劃到2020年基本建成具有全球航運資源配置能力的國際航運中心。北外灘作為航運服務(wù)集聚區(qū)的功能將得到認可，屆時北外灘將吸引更多的航運企業(yè)總部入駐，將催生商辦市場需求。”龔敏說，相關(guān)規(guī)劃提出，要把北外灘航運服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)成為企業(yè)總部基地、航運要素集聚中心、國際郵輪客運和口岸服務(wù)中心。

　　據(jù)付偉介紹，海門路55號地塊總建筑面積將超過24萬平方米，未來或?qū)⒔ㄔO(shè)辦公、商業(yè)、公寓式辦公等多種業(yè)態(tài)。屆時對板塊商業(yè)氛圍有推動意義。

　　付偉稱，目前北外灘板塊內(nèi)辦公項目的成交單價普遍在3萬-5萬元/平方米。

　　“通過兩年左右時間開發(fā)，政府加大規(guī)劃力度，整個北外灘商業(yè)能級將有所增強。”付偉預(yù)計，海門路55號地塊項目未來建成后，如果開發(fā)企業(yè)選擇出售，房源售價預(yù)估將在4萬-5萬元/平方米，與目前拿地樓板價相比，仍然具備一定盈利空間。

　　值得一提的是，海門路55號地塊亦屬“復(fù)出”地塊。

　　去年7月，該地塊曾以46.67億元總價掛牌，后因出讓人要求中止出讓。時隔一年多后，重新掛牌出讓，其起始總價比去年提高了0.23億元，但由于容積率也從去年的5.0提升至如今的6.0，算下來起始樓板價反倒較去年掛牌時的2.3萬元/平方米，下降了約17%。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，與2011年樓市低迷、企業(yè)預(yù)期悲觀不同，如今隨著市場成交量明顯反彈，房企拿地積極性也大增，年內(nèi)已多次出現(xiàn)“復(fù)出”地塊的成交價高于前期掛牌價的情況。

　　12月上海土地出讓金創(chuàng)下年內(nèi)新高

　　“近期樓市高總價的地塊頻頻入市，無形間提升了競拍門檻，給更具資金實力的央企、國企提供了儲備優(yōu)質(zhì)地塊的機遇。”黃河滔說。

　　12月至今，上海已拍出兩幅總價超過50億元的大標(biāo)的地塊，這也直接推高了12月上海的土地出讓金。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月26日，上海12月經(jīng)營性土地出讓面積為60萬平方米，出讓金額為162億元，已經(jīng)創(chuàng)年內(nèi)最高。

　　在龔敏看來，總價地王的出現(xiàn)，反映了開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有資金的充裕和對未來的樂觀預(yù)期，這跟去年有很大不同。

　　一業(yè)內(nèi)人士分析，下半年以來，大面積且地理位置較佳的地塊供應(yīng)增多，但買家基本都是有央企、國企背景的大型企業(yè)。

　　另有不愿具名的開發(fā)商稱，下半年市場回暖基調(diào)已定，房企資金壓力有所緩解。此時去年流拍地塊調(diào)低價格后再次出讓，此時資金優(yōu)勢較大的企業(yè)更容易把握機遇。而這些企業(yè)拿地，往往也有傳導(dǎo)作用，房地產(chǎn)企業(yè)普遍有伺機買地的計劃。

　　值得一提的是，今年上海土地市場先抑后揚的成交節(jié)奏相當(dāng)明顯。

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，1月至今(截至12月26日)，上海共成交經(jīng)營性用地135幅，成交面積約490萬平方米，出讓金額為719億元，分別較去年同期減少20.5%、24.3%和19.1%。年初市場低迷是成交回落的主因。其中，今年下半年上海土地出讓面積約361萬平方米，占全年總量的73%；出讓金額合計達601億元，占比為84%。