永康35位老板集資6億元 沒(méi)造好的新房成了二手房

　　集資建成的35幢排屋基本用于自住，目前房產(chǎn)證已經(jīng)辦出。

　　集資建成的銀都花園小高層，違規(guī)預(yù)售給了普通購(gòu)房者。

　　 今年9月30日，本來(lái)是永康人陳江林新房交付的日子，但包括他在內(nèi)，將近100位業(yè)主全都沒(méi)有拿到鑰匙，于是，陳江林等人成立了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，集體維權(quán)。

　　經(jīng)過(guò)近三個(gè)月的奔波交涉，陳江林等人得到了一個(gè)匪夷所思的說(shuō)法：他們買(mǎi)的房子——永康銀都花園，到目前為止仍是不能出售的，也辦不出房產(chǎn)證。

　　事實(shí)上，陳江林等人在買(mǎi)房時(shí)，簽訂的并不是“商品房買(mǎi)賣合同”，而是“房屋轉(zhuǎn)讓合同”，也就是說(shuō)，這些房子在還沒(méi)有造好的時(shí)候，就已經(jīng)成為了二手房，并且在還不允許銷售的時(shí)候，就賣給了陳江林等人。

　　這是怎么回事呢？

　　2008年前后，葉壽福等35個(gè)自然人組成的團(tuán)體，通過(guò)正常招拍掛程序，以3億元拍得銀都花園地塊，打算集資建造35幢排屋自住，一人一套。由于規(guī)劃部門(mén)對(duì)于容積率的要求，銀都花園最終除35幢排屋外，又增加了7幢13層的小高層，整個(gè)樓盤(pán)建設(shè)成本約2.7億元。按照相關(guān)規(guī)定，集資建造的房產(chǎn)必須在取得房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)讓，但葉壽福等人采取了“預(yù)售”的方式，通過(guò)簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓合同”，將7幢小高層中的部分房子，出售給了陳江林等購(gòu)房者。由于陳江林等購(gòu)房者并非集資建房者，房子建好后，無(wú)法按集資建房的程序，辦理一手房房產(chǎn)證；另一方面，也無(wú)法按照二手房交易程序，辦理房產(chǎn)證和按揭手續(xù)，陳江林等購(gòu)房者陷入尷尬境地。

　　銀都花園“開(kāi)發(fā)商”集資建房的初衷不是盈利

　　銀都花園的“開(kāi)發(fā)商”——35個(gè)自然人組成的團(tuán)體中，葉壽福是最大的股東，他經(jīng)營(yíng)著一家鋼材企業(yè)，自稱“年產(chǎn)值有10多億”。

　　葉壽福告訴記者，當(dāng)初集資建房的目的，就是為了自己住，省點(diǎn)錢(qián)。目前，35幢排屋都沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，房產(chǎn)證也于幾個(gè)月前辦好。

　　至于那多出來(lái)的7幢小高層，最初也是按照股份分給各位股東，由大家自行處置，其中，大部分股東選擇了出售。

　　因?yàn)槭莻€(gè)人集資建房，不能按照開(kāi)發(fā)商的模式進(jìn)行預(yù)售，所以就將新房當(dāng)二手房賣，與普通購(gòu)房者簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓合同”。

　　葉壽福說(shuō)，房子的銷售很火爆，“我們賣得便宜，比如第一期房子推出的時(shí)候，同類房屋市場(chǎng)價(jià)每平方米約1.2萬(wàn)元，我們才賣8000多元。”

　　最早的一撥買(mǎi)家多為股東們的親戚，“很多房子都是當(dāng)人情賣掉的，一轉(zhuǎn)手就能賺幾十萬(wàn)。”他坦言，這些房子到目前買(mǎi)家手上時(shí)，已經(jīng)沒(méi)有多少價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　有傳言說(shuō)，這35個(gè)股東通過(guò)出售7幢小高層，獲利超過(guò)1個(gè)億，對(duì)此葉壽福沒(méi)有正面回應(yīng)，他只是強(qiáng)調(diào)集資建房的初衷不是盈利，“即使賺了1億，分到每個(gè)人手上也沒(méi)多少錢(qián)。”

　　普通購(gòu)房者

　　買(mǎi)房時(shí)中介稱，可以直接更名不用繳納二手房交易的稅費(fèi)

　　李豪的老家在永康農(nóng)村，為了讓女兒進(jìn)城上學(xué)，幾個(gè)月前，他通過(guò)房產(chǎn)中介，購(gòu)買(mǎi)了還未完工的銀都花園一套約100平方米的房子，單價(jià)1萬(wàn)元左右。

　　購(gòu)房時(shí)，房產(chǎn)中介告訴李豪，房子將“直接過(guò)戶”給他，這不是指房產(chǎn)證過(guò)戶，而是在轉(zhuǎn)讓合同中，賣家“葉壽福等35個(gè)自然人”不變，將買(mǎi)家——也就是李豪上家的名字，直接更改成李豪，這樣也就不存在二手房交易時(shí)的稅費(fèi)問(wèn)題。

　　為此，李豪支付了1萬(wàn)元更名費(fèi)。

　　因?yàn)闆](méi)有錢(qián)一次性付款，李豪選擇了按揭的方式，首付40萬(wàn)元，按揭60萬(wàn)元，不過(guò)，由于賣家沒(méi)有房產(chǎn)證，這個(gè)按揭就辦不下來(lái)。

　　永康市建設(shè)局銀都花園違規(guī)銷售，但無(wú)法處罰

　　永康市建設(shè)局建設(shè)管理處的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，銀都花園是自然人團(tuán)體開(kāi)發(fā)的，不走預(yù)售途徑，“只有辦理房產(chǎn)證的時(shí)候才經(jīng)過(guò)建設(shè)局”，他們也是在普通購(gòu)房者投訴后，才發(fā)現(xiàn)存在合同問(wèn)題。

　　據(jù)悉，集資建房以二手房的形式進(jìn)行銷售，無(wú)需向房管部門(mén)備案，受到的監(jiān)管很少。

　　“法律規(guī)定，買(mǎi)賣二手房必須要具備房產(chǎn)證。沒(méi)有房產(chǎn)證，應(yīng)該不能簽這個(gè)房屋轉(zhuǎn)讓合同。”但這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，針對(duì)這種違規(guī)的形式，并沒(méi)有如何處罰的規(guī)定。而且，這個(gè)合同的糾紛屬于自然人之間的民事糾紛，建設(shè)部門(mén)也不好介入。

　　永康市政府

　　半年左右能辦出房產(chǎn)證再按二手房交易程序賣給購(gòu)房者

　　永康市政府的相關(guān)工作人員告訴記者，由于銀都花園的拿地、開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)，走的都是合法程序，對(duì)于目前普通購(gòu)房者的投訴，永康市政府也只能督促各部門(mén)加快驗(yàn)收進(jìn)度，盡力減少買(mǎi)主的損失。

　　目前，7幢小高層已經(jīng)通過(guò)消防驗(yàn)收，據(jù)永康市府辦預(yù)計(jì)，半年左右，房產(chǎn)證將全部辦好。

　　這些辦出來(lái)的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)所有人依然將是“葉壽福等35人”，拿到證后，再按照和普通購(gòu)房者簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更。

　　記者了解到，集資建房的三證上，并不標(biāo)注房產(chǎn)價(jià)值，在交易時(shí)，首先要通過(guò)第三方對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行原始估價(jià)，再根據(jù)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，繳納相關(guān)稅費(fèi)。

　　購(gòu)買(mǎi)集資建房隱患較大這種模式對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)沖擊不大

　　永康銀都花園通過(guò)自然人集資建房，再轉(zhuǎn)手出售給普通購(gòu)房者，利用法規(guī)空白賺取了不小利潤(rùn)，這對(duì)正常的房產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)造成影響呢？

　　金華某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的總經(jīng)理表示，集資建房確實(shí)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但房屋成交后的后續(xù)問(wèn)題比較多，對(duì)購(gòu)房和來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)很好的選擇，“比如說(shuō)，房屋比如房屋出現(xiàn)問(wèn)題怎么辦？出現(xiàn)糾紛找誰(shuí)處理？這些都是隱患。”

　　另外，他認(rèn)為，銀都花園只是一個(gè)個(gè)案，讓這么多資金雄厚的人聚集在一起并不容易，“集資建房銷售的模式，對(duì)一般開(kāi)發(fā)商的銷售沖擊不大。”