讓低收入家庭能夠住有所居 樓市調(diào)控已定調(diào)？

 　　樓市調(diào)控在各種爭議中持續(xù)二年有余，而在2012年末終于出現(xiàn)統(tǒng)一的聲音，中國樓市發(fā)展的方向是讓老百姓住有所居，居有所宜。

　　而在近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，也提出要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，讓低收入家庭也能實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

這一基調(diào)的轉(zhuǎn)變會對樓市調(diào)控的方向產(chǎn)生怎樣的影響？

　　回顧

　　調(diào)控不止，搶房不歇

　　2012年即將落幕，回顧這一年，調(diào)控政策從嚴(yán)的主方向并沒有改變，但是預(yù)調(diào)微調(diào)政策卻也不時出現(xiàn)，購房者依然在“買”與“不買”中徘徊，開發(fā)商仍舊在“降”與“不降”中游移，在種種不明朗和博弈之下，福州樓市還是出現(xiàn)了搶房和局部升溫的局面。

　　細(xì)數(shù)2012這一年間影響樓市的政策，在年初住建部的表態(tài)中，樓市政策主要基調(diào)仍然是繼續(xù)延續(xù)2011年的嚴(yán)厲之勢。而1月底溫總理的講話中也強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。

　　但是緊隨其后一系列的微調(diào)政策開始出臺——國家層面，銀行降息變相救市、存準(zhǔn)下調(diào)、公積金貸款額度提高。而在地方層面，有多個地方政府對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，內(nèi)容分別涉及限購、戶籍、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等多個方面。在福州，6月底微調(diào)政策也開始進(jìn)入集中釋放期，住房公積金貸款最高額度提高、部分銀行首套房貸利率下調(diào)、豪宅標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了提高。

　　這對樓市的提振作用不言而喻，剛需置業(yè)潮開始涌現(xiàn)，特別是對限購政策沒有硬性要求的郊縣市場。據(jù)記者統(tǒng)計，截至12月24日，福州市五城區(qū)成交套數(shù)達(dá)到20410套，成交面積突破240萬平方米。而從紅五月到6月淡季不淡，再到7至11月連續(xù)五個月成交破2000套，就證明了福州樓市的熱度。至于在主城區(qū)之外不限購的周邊縣市，熱銷更是不言而喻，在閩侯、貴安、羅源板塊開發(fā)商都取得了紅火的銷售業(yè)績，不限購的產(chǎn)品如寫字樓、SOHO更是幾開幾清，甚至出現(xiàn)“被開盤”的情況。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“福州樓市年內(nèi)可謂調(diào)控未有停止，而在各種微調(diào)政策出臺的背景之下，福州的購房者卻也因為對政策走向不明朗，對市場判斷不準(zhǔn)確，而出現(xiàn)盲目對房源進(jìn)行爭搶，導(dǎo)致市場局部發(fā)熱，房價也相應(yīng)產(chǎn)生一定變化的局面。”

　　年底樓市，預(yù)期向好加劇

　　在進(jìn)入下半年之后，在中央系列政策的出臺和福州本地微調(diào)政策的引導(dǎo)下，大家都感受到福州樓市有了明顯的回暖，無論是各大營銷中心的人氣還是實實在在的成交數(shù)據(jù)。除此之外，全國各地拿地?zé)崆楦邼q，各大開發(fā)商都開始頻頻拿地，福州的開發(fā)商受限于市區(qū)無地可拿，則頻頻“外出”拿地。在廈門、武漢、甘肅等地，融信集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、陽光城集團(tuán)都大舉拿地。而福州的周邊縣市如閩侯、永泰等區(qū)域，但凡推出地塊，就會被福州開發(fā)商迅速收入囊中。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在十八大召開之后，市場對接下來樓市的預(yù)期再度轉(zhuǎn)好。十八大報告中提出了“堅持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。”城鎮(zhèn)化道路以及工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的字眼，讓很多人對來年的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了很多有益的猜想。而十八大中提出的10年后人均工資翻番，讓樓市房價走向再次被推向輿論的風(fēng)口。

　　因此臨近年底，可以說不僅福州，全國樓市成交數(shù)據(jù)上升、人氣回暖、拿地?zé)岢痹倨稹?/p>

　　2013政策猜想

　　回顧過去，樓市調(diào)控政策的著力點(diǎn)都集中在開發(fā)商和限制購房者身上，2012年末，樓市調(diào)控終于出現(xiàn)統(tǒng)一的聲音，讓老百姓住有所居、居有所宜成為未來的基調(diào)。隨著這一基調(diào)的轉(zhuǎn)變，明年商品房和保障房雙軌發(fā)展的思路會否更加清晰？房產(chǎn)稅的擴(kuò)容和替代限購令的可能性幾何？

　　猜想一：商品房與保障房雙軌并行思路更清晰？

　　在2011年，中央首次提出“保障性住房、商品房雙軌制體系”，此后全國各地都開始大力開建保障房。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去十年房價持續(xù)快漲的行情，與保障房的缺位關(guān)系莫大，如今重新強(qiáng)調(diào)執(zhí)行“住房雙軌制”，各地加大建設(shè)保障房，是對保障房缺位的補(bǔ)課。

　　在2012年，福州市除了大力開建保障房之外，在保障房建設(shè)方式上也有所轉(zhuǎn)向，開始從土地出讓源頭上捆綁保障房。加強(qiáng)與開發(fā)商的合作，并首次試水“限地價，競公租房配建面積”的方式。與此同時，日前福州宣布暫停經(jīng)適房的申請，將建設(shè)以廉租房和公租房為主的租賃型保障房作為未來方向。至此，以售為主的福州保障房體系發(fā)生轉(zhuǎn)變，租賃式將占據(jù)主流，主要保障低收入者住有所居而非提供產(chǎn)權(quán)式住房。保障房經(jīng)適房、公租房、廉租房“三駕馬車”的格局也已經(jīng)改寫。

　　業(yè)內(nèi)人士江映輝認(rèn)為，“隨著政府對保障房思路的日趨成熟，商品房和保障房雙軌并行的道路會越來越清晰。保障房作為解決中低收入者短時期的居住問題，是可周轉(zhuǎn)的。但想要擁有屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子，還得購買商品房，這不僅對中低收入者，對開發(fā)商而言也是一種福音。而在2013年，保障房的功課將持續(xù)補(bǔ)足。”

　　猜想二：房產(chǎn)稅取代限購令成調(diào)控新政策？

　　此外，房產(chǎn)稅的擴(kuò)容與否，會否取代限購令成為樓市調(diào)控的新政策，也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前房產(chǎn)稅的征收需要具備的三大條件都已基本滿足：各地個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)不斷推進(jìn)，40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；房地產(chǎn)估價技術(shù)培訓(xùn)的開班，意味著征收房產(chǎn)稅的評估技術(shù)也基本具備。此外，稅收征管法也將在今年修訂，稅收征管體系環(huán)境將會出現(xiàn)大的變化，征收包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的直接稅的能力將增強(qiáng)。

　　而近期多個地方政府的土地出讓收益下滑，導(dǎo)致地方財政壓力增大，這將可能加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的步伐。對此，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠表示，房產(chǎn)稅肯定是不可避免的大勢，福州在未來進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)和開征，只是時間問題。

　　至于房產(chǎn)稅會否取代限購令成為樓市調(diào)控新政策，業(yè)內(nèi)人士江映輝則表示，“目前在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅費(fèi)已經(jīng)很多，但在這些稅費(fèi)都存在的情況下，房地產(chǎn)市場仍然過熱。與限購這種直接的行政手段對投資的限制效果相比，簡單的加稅不見得能改變局面。因此我認(rèn)為未來，不會是簡單的房產(chǎn)稅新政出來，舊的限購政策退出這么簡單，政府應(yīng)該是站在更高更全面的高度進(jìn)行梳理。”