廈門房產(chǎn)奇案：一樓盤引發(fā)300起官司 驚動中央政法委

　　廈門嘉蓮大廈的故事證明，一棟大樓所吞噬的公共資源可以達到多么驚人的程度。

　　迄今為止，這棟大廈已前后引發(fā)了將近300起訴訟，前后拉鋸長達10年，不斷刷新全國司法審限紀錄，驚動中央政法委，至今仍在膠著狀態(tài)。

　　“當事雙方現(xiàn)在還在不斷信訪，比較棘手。”廈門市委政法委執(zhí)法監(jiān)督處劉奕強對本報記者說。

　　最新消息是，廈門市思明區(qū)法院根據(jù)業(yè)主沈誦慶、陳淑芳等人的申請，決定啟動強制執(zhí)行程序，對嘉蓮大廈開發(fā)商廈門匯成建設(shè)發(fā)展有限公司總部六套辦公房產(chǎn)和一套商品房進行評估、拍賣，用以支付法院判決給申請人的購房逾期辦證違約金。

　　對此，匯成公司先后兩次向法院提出書面異議，并提出，已經(jīng)支付給沈誦慶的所謂逾期辦證違約金必須返還，但可以放棄向其他業(yè)主追索。

　　“整個案件還在復(fù)查、協(xié)調(diào)處理階段，目前沒結(jié)案。”廈門市中級法院宣教處副處長何春曉告訴本報記者。

　　禍起公攤變幻

　　位于廈門市思明區(qū)的嘉蓮大廈，1994年1月動工，1996年達到預(yù)售要求，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局(下稱廈門市土房局)在當年11月出具預(yù)算面積報告，將第5層技術(shù)轉(zhuǎn)換層計入公攤，匯成公司以此預(yù)算數(shù)據(jù)對外銷售。

　　嘉蓮大廈2000年2月通過竣工驗收后，廈門土房局委托當時的閩西地質(zhì)隊三明測繪所進行測繪。測繪報告出來后，匯成認為該報告未將技術(shù)轉(zhuǎn)換層計入公攤，且遺漏了部分連廊面積，提出異議并申請重新測算。

　　2000年8月，廈門土房局出具并審核通過調(diào)整后的測繪報告，重新將技術(shù)轉(zhuǎn)換層列入公攤，同時增補部分連廊面積。

　　“公司以此為據(jù)，協(xié)助95%以上的業(yè)主辦理了產(chǎn)權(quán)證。” 匯成公司的姚女士說。

　　姚女士稱，這次的測繪報告，比1996年預(yù)算報告中的銷售面積減少1466.05平方米，匯成公司向大部分住宅業(yè)主退回了總計222萬元的面積差款，但1998年以1264萬元買下一層商場的業(yè)主沈誦慶，其所購面積較已簽購房合同多出近300平方米，需補交137萬元差款，但沈誦慶對此不予認可，拒絕補交。

　　2002年，匯成公司將沈誦慶告上法庭，沈誦慶也到廈門土房局投訴，不僅要求將列入公攤的技術(shù)轉(zhuǎn)換層扣除，且要求將騎樓、變配電房等建筑面積不列入共有建筑面積，總共應(yīng)該核減2400平方米的公攤面積。

　　隨后，廈門土房局在2004年4月以不符慣例為由，推翻自己之前的測繪結(jié)果，做出修正嘉蓮大廈房產(chǎn)測繪審核成果的決定，核減了之前計入公攤面積的技術(shù)轉(zhuǎn)換層1233平方米，對測繪成果的其余部分予以維持。

　　“廈門土房局在作出修正決定之前，已經(jīng)組織測繪技術(shù)專家合議組，對預(yù)算和兩次測量資料進行全面的審查復(fù)核，并組織工作小組分赴北京、武漢、福州征求測繪和法律專家意見。” 廈門土房局權(quán)籍處副處長葉松林稱。

　　始料未及的是，這次修正核減的技術(shù)轉(zhuǎn)換層公攤面積，引發(fā)了匯成公司與沈誦慶等業(yè)主、廈門土房局三方之間層出不窮的連環(huán)訴訟。

　　2004年6月，一審法院根據(jù)沈誦慶提供的證據(jù)，認定2000年執(zhí)行竣工勘丈的三明測繪所不具有房產(chǎn)測繪資格，判決撤銷廈門土房局上述修正決定，要求重新審核測繪面積。二審法院維持了原判。

　　2006年4月，廈門土房局根據(jù)以上法院判決作出新的測繪成果審核認定書，仍然維持上述核減公攤面積的決定，匯成公司再次就其中的公攤核減問題提起行政訴訟。

　　“這兩次訴訟，思明區(qū)法院、廈門市中院都沒有實體審理嘉蓮大廈公攤爭議，認定測繪單位沒有測繪資質(zhì)和經(jīng)營資格，要求廈門土房局重新審核。”姚女士表示。

　　由于測繪成果被判無效，加上廈門土房局以“項目測繪結(jié)果當事人各方有異議，正在法院訴訟”為由發(fā)出《暫緩登記通知書》，沈誦慶等業(yè)主在此期間發(fā)起了大范圍撤銷產(chǎn)權(quán)證和索賠訴訟，但同樣的訴訟請求，同一法院系統(tǒng)卻做出三種不同的判決。

　　2005年5月，沈誦慶作為嘉蓮大廈第一批62名業(yè)主的行政訴訟代理人，起訴廈門市政府，要求撤銷已經(jīng)辦理的產(chǎn)權(quán)證，思明區(qū)法院于2007年5月一審判決撤銷產(chǎn)權(quán)證。隨后，其中的23名業(yè)主以三明測繪所資質(zhì)問題導(dǎo)致的測繪成果無效為由，分批起訴匯成公司，要求支付逾期辦證違約金，均獲法院支持，匯成公司僅此就需支付1281萬多元。

　　而在2008年第二批54名業(yè)主提起的訴訟中，思明區(qū)法院作出兩種判決：對其中大部分業(yè)主僅判決撤銷產(chǎn)權(quán)證的面積，不再撤銷產(chǎn)權(quán)證；對少數(shù)業(yè)主以已過訴訟時效為由駁回起訴。

　　“匯成公司在與沈誦慶長達10年多的糾紛中，實際賠付沈誦慶逾期交房、逾期辦證違約金922萬多元，尚有430多萬元正在強制執(zhí)行，這已經(jīng)超過了沈誦慶當初總共出資1264萬元購買嘉蓮大廈一層商場及18個車位的金額。”姚女士指出，“當時由于銷售面積無法合法化，產(chǎn)權(quán)證辦不下來導(dǎo)致每天都產(chǎn)生逾期辦證違約金。”

　　而廈門市中級法院副院長黃小民此前曾就此表示，在業(yè)主、開發(fā)商、土房局三者之間，業(yè)主起訴開發(fā)商索賠違約金，法院判決的原則應(yīng)看開發(fā)商是否可以免責(zé)，而行政機關(guān)的過錯并不能使開發(fā)商免責(zé)，法院應(yīng)先判決開發(fā)商賠付業(yè)主；至于開發(fā)商和土房局之間的索賠，則需另案審理。

　　就在業(yè)主大規(guī)模起訴撤證和索賠期間的2007年11月，匯成公司委托三明測繪所進行實地測量，但因部分業(yè)主不同意，直至2009年2月在政府多個部門協(xié)調(diào)下才完成測繪，2010年8月由測繪機構(gòu)報廈門土房局審核通過并公示。此次測繪仍維持廈門土房局2004年4月修正決定的內(nèi)容。

　　廈門土房局稱，在2010年8月17日測繪面積經(jīng)審核公示生效后，該局當天就通知了匯成公司和沈誦慶辦理產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)葉松林透露，嘉蓮大廈目前除了沈誦慶未辦證，其他均已辦理。

　　多部委過問

　　目前的僵局在于，法院判決匯成公司賠付沈誦慶等業(yè)主的逾期辦證違約金共計1990多萬元，其中已執(zhí)行金額約840萬元，但匯成公司不服。

　　而沈誦慶購買的該處房屋和車位的產(chǎn)權(quán)證辦理，至今仍遙遙無期。

　　此外，匯成公司已先后三次提起行政訴訟，要求廈門土房局給予國家賠償789萬多元，但這個行政訴訟卻處于中止訴訟階段。

　　“廈門土房局是否賠償匯成公司，要等法院判決，這與匯成公司和業(yè)主的訴訟是兩個案件，一碼歸一碼。”葉松林表示，“沈誦慶的房產(chǎn)證至今未能辦理的原因，是其一樓18個車位改變用途和4個單元的商鋪違章加建夾層，其與匯成的房價款沒有結(jié)清，按有關(guān)規(guī)定屬于不予登記的情形。”

　　據(jù)廈門土房局2011年9月公布的資料，沈誦慶購買的該處車位，被改作辦公和商業(yè)使用，并且在一樓商鋪違章加建夾層861.68平方米。

　　蹊蹺的是，此處已被變更的18個車位，至今未恢復(fù)原有用途，而商鋪違章加建夾層也未拆除。

　　對于思明區(qū)法院本次啟動強制執(zhí)行逾期辦證違約金程序，匯成公司十分不解：法院一邊說正在復(fù)查、協(xié)調(diào)，另一邊卻要強制執(zhí)行，顯屬自相矛盾。

　　“現(xiàn)在復(fù)查還沒結(jié)束。”何春曉稱，“執(zhí)行跟復(fù)查、協(xié)調(diào)沒有矛盾，根據(jù)判決執(zhí)行是有依據(jù)的。”

　　2010年7月6日，廈門市委為此召開了專題協(xié)調(diào)會。

　　會議決定成立嘉蓮大廈問題工作督導(dǎo)小組，由市委副秘書長、市政府副秘書長和市委政法委副書記三人牽頭督辦。

　　但至今兩年多過去，案件復(fù)查、督辦卻仍然沒有結(jié)果。

　　就在復(fù)查、督辦期間，此案波折橫生，思明區(qū)法院于2011年1月初受理嘉蓮大廈85位業(yè)主集體訴匯成公司面積差異賠償案件，二審判決賠付業(yè)主78.23萬元的面積差款。

　　據(jù)了解，匯成公司總經(jīng)理白連發(fā)是第一個到廈門投資的新加坡僑商，而沈誦慶則是臺胞。由于此案錯綜復(fù)雜、難解難分，一度驚動了與之相對應(yīng)的外事單位和有關(guān)部門。

　　測繪資質(zhì)懸疑

　　圍繞嘉蓮大廈的訟爭，其焦點是三明測繪所是否具備測繪資質(zhì)和經(jīng)營資格。

　　遭受巨額索賠的匯成公司認為，嘉蓮大廈是行政指定測繪，即使測繪單位不具有測繪經(jīng)營資格，逾期辦證賠償責(zé)任也應(yīng)由廈門土房局承擔(dān)。

　　匯成公司稱，在2003年8月25日之前，廈門市房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)均是由廈門土房局進行行政管理，由其統(tǒng)一安排、指定測繪單位和進行審核，完全是一種行政行為。之后才將房地產(chǎn)測繪項目推向市場。

　　但令匯成公司糾結(jié)的是，其對廈門土房局提起的三次行政賠償訴訟，均因中止而未有定論。

　　匯成公司還指出，思明區(qū)法院2005年6月8日在廈門市思明房屋建設(shè)開發(fā)公司訴市國土局案判決中認定：“因施測單位已經(jīng)在《廈門日報》公告(2003年8月22日)的具備資格的測繪單位名單中，因此要求提交施測單位的測繪資格證書予以審查，顯非必要。”但同一法院、相同的合議庭，卻對同一公告名單中嘉蓮大廈的施測單位采用不同的標準。

　　“沈誦慶作為第三人提交給法院的三明測繪所沒有房產(chǎn)測繪資質(zhì)和經(jīng)營資格的工商登記復(fù)印件證據(jù)材料，是偽造的，在二審中，匯成公司和廈門土房局都向法院提交了證據(jù)，但法院卻不采納。”姚女士稱。

　　據(jù)其表述，第三人是將三明測繪所2000年3月15日申請變更登記的封面，與當年8月16日的封面對調(diào)，以偷梁換柱的方式制造三明測繪所在2000年3月27日至2000年8月16日期間不具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的假象。

　　對于這個說法，葉松林向本報記者表示認可。記者未能聯(lián)系上沈誦慶對此作出回應(yīng)。

　　在二審中，廈門土房局還提供了福建省測繪局關(guān)于三明測繪所具備測繪資質(zhì)的證據(jù)，法院亦未采信。二審法院的認定表述是：“匯成公司和廈門土房局在二審提交的材料，都是在本案起訴前就已經(jīng)形成或是在法定的舉證期限內(nèi)就可取得，依法不屬于新的證據(jù)，在對方當事人不予質(zhì)證的情況下，法庭對上述證據(jù)不予采納。”

　　相關(guān)資料顯示，自1997年7月至2000年4月，廈門市的商品房面積測量均委托三明測繪所和八閩煤田測繪院測繪，并直接引用其測繪成果辦理房產(chǎn)證，其中至少有55000本房產(chǎn)證以三明測繪所提供的測量成果為依據(jù)登記辦理。

　　但除嘉蓮大廈外，三明測繪所被法院認定不具備測繪資質(zhì)和經(jīng)營資格期間，其在廈門提供測繪成果辦理房產(chǎn)證的業(yè)主，并不存在撤證索賠問題。

　　廈門土房局稱，盡管嘉蓮大廈存在面積爭議、更改、訴訟等過程，但并沒影響業(yè)主的占有、使用、收益、處分等權(quán)利的實現(xiàn)。

　　匯成公司也指出，嘉蓮大廈撤證業(yè)主一方面執(zhí)行逾期辦證違約金，另一方面仍有效使用這些產(chǎn)權(quán)證，包括抵押、轉(zhuǎn)讓等，而即使撤證業(yè)主已將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶新業(yè)主，執(zhí)行卻未終止。

　　比如，這次與沈誦慶同時申請法院執(zhí)行購房逾期辦證違約金的陳淑芳，只是嘉蓮大廈的二手房業(yè)主，與匯成公司無任何合同關(guān)系，而其在法院撤銷了其產(chǎn)權(quán)證后，未經(jīng)匯成公司任何協(xié)助，就自行完成了更名、轉(zhuǎn)讓等一系列產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)，并在起訴匯成公司逾期辦證二審剛判決兩個月后的2007年6月，就將其產(chǎn)權(quán)證更名為陳可華，同時辦出新證，之后又在2010年4月將該處房產(chǎn)全部過戶轉(zhuǎn)讓他人。

　　何春曉則表示，案件復(fù)查何時結(jié)束沒有時間表，目前有些東西不能對媒體公布。

　　“我們的態(tài)度是一貫的，支持依法獨立辦案，如果法院認為對的，司法獨立應(yīng)該走下去，錯的就要糾正。”劉奕強說，“(廈門)市中院的辦案水平還是不錯的。”