三亞樓市進(jìn)入“迷茫期” 高庫存逼房企折扣迭出

　　近期，關(guān)于三亞樓盤庫存需要20個(gè)月才能消化完的消息傳播開來，有人預(yù)測(cè)，三亞樓市要“崩盤”了。

　　記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與北方部分城市出現(xiàn)購銷兩旺不同，三亞樓盤目前庫存壓力加大，折扣迭出但成交慘淡。作為外向型樓市標(biāo)桿的三亞房地產(chǎn)業(yè)，確實(shí)有些吃力。

　　開發(fā)商急于清庫存

　　此前有媒體報(bào)道稱：“三亞樓盤賣不動(dòng)了，等不及明年春季房展的到來，無論是普通住宅還是豪宅，海南開發(fā)商們紛紛自掏腰包提前在北京籌備推介會(huì)。”

　　實(shí)際上，三亞的開發(fā)商一直扎堆在外地進(jìn)行樓盤推介，甚至一度將樓盤推銷地點(diǎn)放到了國外。前段時(shí)間，急于出手去庫存的三亞樓盤在外地高密度登場(chǎng)推銷，才被聚焦于公眾眼前。

　　據(jù)偉業(yè)顧問海南公司副總經(jīng)理張麟透露，目前三亞樓市庫存量已經(jīng)超過百萬平方米，按照目前每月5萬平方米的消化速度計(jì)算，需要20個(gè)月的消化期。

　　為了快速消化庫存，加大折扣力度成了開發(fā)商統(tǒng)一的促銷手段。據(jù)偉業(yè)顧問海南公司監(jiān)測(cè)顯示，10月以來，一次性付款9.5折或9折已經(jīng)很普遍，一些尾盤甚至打出7至8.5折的優(yōu)惠，個(gè)別樓盤甚至能拿到7折的優(yōu)惠。

　　據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月海南全省共成交商品房在連續(xù)下跌3個(gè)月之后迎來反彈，但數(shù)據(jù)并不理想，以價(jià)換量仍在持續(xù)。

　　中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路認(rèn)為，去庫存化將持續(xù)到2013年，目前除三亞以外的海南其他地區(qū)普遍需要40個(gè)月消化庫存。

　　海南萬科市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理黃偉也認(rèn)為，企業(yè)只能通過旺季開盤緩沖市場(chǎng)壓力，以價(jià)換量，加快去庫存步伐。

　　各類折扣增多

　　“三亞目前商品房庫存量達(dá)到110多萬平方米。這些庫存分為三部分，一部分是購房者只簽訂了預(yù)訂協(xié)議或簽訂了合同并未備案，造成庫存，占了一定比例；一部分是企業(yè)留用，用作商鋪、酒店等；另外一部分是完全沒有賣出去的，這部分占到60％至70％。”三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉樹國說。

　　記者走訪三亞多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤均有庫存。在三亞市區(qū)多個(gè)路口，經(jīng)常會(huì)看到身上掛著各類樓盤促銷信息的銷售人員招徠客戶，三亞樓市正在進(jìn)入一個(gè)迷茫期。

　　“我們樓盤目前還有80多套沒有賣出去，將近8000平方米，每天看盤的人也不多。”三亞尚品華庭地產(chǎn)有限公司銷售主管劉帥說。

　　據(jù)劉帥介紹，三亞10月份開始迎來旅游旺季，在售樓盤就開始執(zhí)行促銷措施，比如特價(jià)促銷，一次性付款9折等。“10月份我們樓盤的均價(jià)是每平方米23000元，而到12月份，均價(jià)已經(jīng)降到每平方米21000元了。另外，樓盤精裝修，可為買主省下幾十萬元的裝修費(fèi)，吸引更多的購房者前來看房。”

　　記者一進(jìn)部分樓盤就能看見標(biāo)著“少量特惠尾盤，享受家具基金和更多優(yōu)惠驚喜”的促銷字樣。一家樓盤的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們正以“一口價(jià)”的打折促銷方式進(jìn)行銷售，但成績(jī)依然不理想。

　　記者在三亞樓盤采訪發(fā)現(xiàn)，看房者寥寥無幾，工作人員似乎也無事可做。

　　成交清淡，價(jià)格堅(jiān)挺

　　據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月海南土地市場(chǎng)顯得有點(diǎn)冷清。公開數(shù)據(jù)顯示，10月海南土地市場(chǎng)供應(yīng)43宗，11月全省土地供應(yīng)量已超過上月供應(yīng)。與此相反的是，近期土地成交大幅縮水，與10月成交水平相比，下跌幅度達(dá)50％。

　　王路認(rèn)為，海南省自2010年國際旅游島建設(shè)以來，諸多房企進(jìn)入海南“搶地”，目前，?？?、三亞等許多一線地塊已被瓜分殆盡，目前放量的多為中部、西部的二三線市縣，富力、魯能、雅居樂等大開發(fā)商也牢牢占據(jù)了資源優(yōu)厚的區(qū)域，其他想從海南分一杯羹的房企只能掂量著小幅拿地。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三亞房企手中未開發(fā)以及正在開發(fā)的地塊不在少數(shù)，而且大量的商品房庫存也待消化，這也成為部分房企暫緩拿地的原因。

　　以稀缺熱帶濱海資源和成熟旅游度假配套為資本，2012年前十個(gè)月三亞以每平方米27132元的價(jià)格穩(wěn)居海南均價(jià)榜首，新浪樂居對(duì)6、7月全國40個(gè)城市商品房成交均價(jià)進(jìn)行的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，三亞憑借26000元每平方米的成交均價(jià)遠(yuǎn)超北上廣深，成為全國均價(jià)最高的城市。

　　盡管目前三亞樓市去庫存化壓力加大，以價(jià)換量成為主要趨勢(shì)，但三亞房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，均價(jià)仍在每平方米20000元以上，購房者仍以島外投資客為主。據(jù)三亞房地產(chǎn)交易中心人士透露，目前，三亞一手房供應(yīng)量非常充裕，二手房交易極為清淡。

　　劉樹國建議，在三亞旅游旺季到來之際，開發(fā)商應(yīng)考慮去經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行推廣和推介，采取多種促銷手段，更好地消化庫存量，政府有關(guān)部門和協(xié)會(huì)也應(yīng)幫助房企搭建相關(guān)平臺(tái)，提供服務(wù)。