萬科通州搶地 北京土地市場(chǎng)上演了最后的瘋狂

　　2012年即將收官，北京土地市場(chǎng)上演了最后的瘋狂。

　　昨日（12月25日），備受關(guān)注的北京通州臺(tái)湖三宗地塊在北京市國(guó)土局開拍?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，中鐵建、萬科、首開、遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等眾多品牌房企悉數(shù)到場(chǎng)。“臺(tái)湖區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，也是處于五六環(huán)之間的優(yōu)質(zhì)地塊，大家都很看好。”競(jìng)拍開始前，一位參與競(jìng)拍的房企人士向記者表示。

　　在隨后的競(jìng)拍中，萬科首開聯(lián)合體連連奪地，將其中兩塊收入囊中，其中一塊溢價(jià)率高達(dá)46%，折合樓面價(jià)8541元/平方米，堪比此前萬達(dá)在通州北苑兩地塊的樓面價(jià)格。

　　萬科首次進(jìn)駐通州

　　昨日下午三點(diǎn)半，通州臺(tái)湖第一塊地開始競(jìng)拍，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)了解到，該地塊共獲得現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)57次，參與競(jìng)拍企業(yè)達(dá)13家，包括中鐵建、萬科首開聯(lián)合體、綠地、華遠(yuǎn)、保利、金隅、遠(yuǎn)洋、富潤(rùn)天成、東亞、世紀(jì)虹、東方紅盛、房地置業(yè)、泉州駿景臺(tái)等。

　　值得注意的是，此次參與競(jìng)拍的開發(fā)商大多是通州拍地的“常客”，但從未涉足通州土地市場(chǎng)的萬科也出現(xiàn)在了競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。在隨后的競(jìng)拍中，萬科和首開股份聯(lián)合體以7.8億元競(jìng)得第一宗地塊（4-1-017、4-1-010地塊居注醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目用地）該地塊需配建公共租賃住房面積32000平方米，溢價(jià)率為46%，折合樓面價(jià)8541元/平方米。

　　隨后，萬科首開再度出手，以6.4億元拿得京土整儲(chǔ)掛（通）[2012]069號(hào)地塊，該地需建設(shè)公共租賃住房面積80378平方米（其中現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)配建公共租賃住房面積28000平方米），溢價(jià)率為45.9%，折合樓面價(jià)5359元/平方米。

　　不過，在第三宗地塊（4-1-028、4-1-029、4-1-030、4-1-027、4-1-033地塊居注小學(xué)、托幼項(xiàng)目用地）的競(jìng)拍中，萬科首開聯(lián)合體并沒有再參與爭(zhēng)奪，綠地、保利等龍頭房企也沒有戀戰(zhàn)，反倒是東亞新華、中駿置業(yè)、世紀(jì)鴻三家黑馬開始搶地。

　　標(biāo)桿房企戰(zhàn)略重點(diǎn)重回一線城市

　　掛牌資料顯示，昨日拍賣的三地塊均位于北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)，總建筑面積達(dá)到38.56萬平方米，合計(jì)開拍起始價(jià)達(dá)到15.87億元，平均樓面價(jià)為4115元/平方米。三地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)開發(fā)商報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格后，將以競(jìng)公租房面積形式?jīng)Q定地塊歸屬。此外，其中兩地塊本身需要配建公租房面積總計(jì)達(dá)到12萬平方米。

　　對(duì)于這三塊地的成交價(jià)格，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按照正常開發(fā)成本，地塊周圍的同質(zhì)可售物業(yè)均價(jià)在1.5萬~1.7萬元之間，“在樓面價(jià)過萬元的情況下，以目前的區(qū)域售價(jià)，利潤(rùn)接近零，房企更多是考慮后市升值溢價(jià)。”

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，雖然政府通過“限地價(jià)、競(jìng)保障房”的方式防止地價(jià)過高，但是羊毛出在羊身上，剔除公租房的因素，純商品房部分的樓面地價(jià)仍在12804~15984元/平方米之間，周邊在售新房東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目交易均價(jià)不足13451元/平方米，再次出現(xiàn)“面粉價(jià)格高于面包”的現(xiàn)象，這勢(shì)必影響周邊房?jī)r(jià)的預(yù)期。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2012年來，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比21%，二線發(fā)展中城市占比42%，三四線城市占比18%，其中二線發(fā)展中城市占比最高。由于三四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一二線城市的策略。

　　“隨著一線城市市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)回漲明顯，企業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生變化，品牌開發(fā)企業(yè)一改2012年之前布局二線城市的常規(guī)。”胡景輝對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前房企重回一線城市的趨勢(shì)明顯，拿地自然是企業(yè)戰(zhàn)略走向的參考指標(biāo)。