貴陽“超級大盤”調(diào)查 火爆銷售背后暗藏危機

　　一邊是人頭攢動，另一邊卻是門可羅雀。此前被認為可能成為第二個鄂爾多斯的貴陽，至少從表面上看，其市區(qū)和郊區(qū)的樓市正在經(jīng)歷著截然不同的命運。而在貴陽從事房地產(chǎn)多年的一位業(yè)內(nèi)人士也對記者表示，“貴陽樓市短期內(nèi)肯定不會崩盤，但如果金陽這樣的郊區(qū)新城未來幾年繼續(xù)保持很高的項目建設(shè)速度，那么后續(xù)的住宅銷售肯定會面臨非常大的困難。”

　　市區(qū)超級大盤銷售火爆

　　“如果讓我選，肯定是買花果園或者未來方舟的房子，均價都是4000多元，沒必要去到離市中心十幾公里遠的金陽新區(qū)買房。”從遵義來貴陽開出租的李師傅這樣對《證券日報》記者表示。

　　李師傅提到的花果園和未來方舟，是貴陽最大的兩個在售項目，雖然處于貴陽的城鄉(xiāng)結(jié)合部，但均在貴陽兩大城區(qū)云巖區(qū)和南明區(qū)內(nèi)。由于貴陽一環(huán)內(nèi)本身的面積不大，其經(jīng)營性用地基本消耗殆盡，因此上述2個項目已經(jīng)是目前離市中心最近的兩個大盤。

　　資料顯示，花果園是彭家灣和五里沖2個大型棚戶區(qū)改造項目，占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬平方米，其中住宅面積1230萬平方米，規(guī)劃居住人口35萬人，由貴州宏立城集團投資900億元打造。未來方舟項目則是由中天城投投資，整體占地面積9.6平方公里，可建設(shè)用地近5600畝，規(guī)劃建設(shè)面積約720萬平方米，居住人口17萬人。

　　而由于采取低價策略，這兩個超級大盤目前的銷售也相當(dāng)不錯。

　　記者在花果園項目的銷售中心看到，足有一個籃球館大小的售賣現(xiàn)場，人來人往的情形頗像周末的購物中心，無論是簽約柜臺還是和潛在客戶洽談的圓桌，都已經(jīng)被坐滿。而這種情況從記者下午2點到達現(xiàn)場，一直到記者下午5點離開，都沒有什么變化。

　　在銷售大廳的門外，記者無意中還看到了不少掛著黔B黔C車牌的中巴車。從車上下來的人告訴記者，他們都是從貴陽周邊地市來花果園看房的。

　　花果園項目策劃經(jīng)理蔡勁也對記者表示，“我們這里每天看房的人確實很多，不少商家看到這里人氣旺，在我們的售樓處前面都搭了銷售展臺。” 蔡勁甚至開玩笑的表示明年要找他們收點展臺費。而為了銷售的需要，花果園僅置業(yè)顧問就超過1000人，項目現(xiàn)場的銷售中心有400多人，其余則分布在貴州的其他8個銷售點，以及重慶、廣州、深圳、溫州、長沙等地。

　　“花果園的住宅項目是屬于棚戶區(qū)改造，因為我們住宅的售價可以說是不賺錢的。項目的盈利主要靠商業(yè)部分。” 蔡勁稱。而記者在貴陽采訪的一些企業(yè)、機關(guān)單位的工作人員，也表示可以接受4000元/平方米的銷售均價。

　　宏立城集團副總裁陳曉輝向記者介紹稱：“花果園2010年11月27日開盤銷售，已連續(xù)24個月蟬聯(lián)貴陽樓市銷售冠軍，共賣出7萬余套房源，銷售面積達605萬平方米，目前的銷售金額是297億。35%的業(yè)主來自貴陽本地，50%的業(yè)主來自貴州省其他地州，另外15%來自外省”。

　　至于價格腰斬的說法，花果園銷售部門的負責(zé)人告訴記者，由于花果園項目非常大，此前銷售價格達7000-8000元/平方米的住宅，基本都位于西一環(huán)旁的彭家灣，離市中心較近，且大部分都已售罄。而目前價格最低的3980元/平方米的住宅則是位置相對較遠五里沖。

　　除花果園外，記者在未來方舟項目處看到，其銷售中心門前的馬路上也停滿了前來看房的社會車輛，現(xiàn)場內(nèi)部同樣是熙熙攘攘。而為了爭取到更多的客戶，這個容積率僅有2的超級大盤，最低售價比容積率6個多的花果園還要便宜，這也使得未來方舟的銷售大有后來居上的趨勢。

　　真實的庫存

　　那么，在這兩個超級大盤如此火爆的銷售下，為何還有人擔(dān)心貴陽樓市的崩盤呢？

　　這主要來源一組數(shù)據(jù)。根據(jù)貴州省發(fā)布的《2011年貴州人口發(fā)展報告》，2011年貴陽市常住人口只有439萬人，但截止2012年6月，貴陽商品房住宅庫存卻有3490萬平方米。因此，崩盤論者認為，以貴陽的人口短期內(nèi)顯然是不可能消化掉如此多的庫存的。同時，按照今年上半年貴陽月均去化速度72.6萬平方米/月，僅這些庫存就需要4年消化。

　　不過，3490萬平方米這個數(shù)據(jù)并不是目前貴陽的住宅庫存量。提供這個數(shù)據(jù)的貴陽正行合智地產(chǎn)，在其貴陽市場半年報中明確表示，3490萬平方米是貴陽商品房市場的后期總余量，包括在售余量和已知代售項目后期未推出或待開發(fā)體量。

　　即崩盤論者實際上把規(guī)劃面積誤認為當(dāng)期供應(yīng)面積。所以才有了貴陽可能第二個鄂爾多斯的觀點。

　　陳曉輝就指出，貴陽目前開發(fā)的很多大盤都有3到10年的推貨周期，用4年消化，本就是計劃內(nèi)正常速度。以花果園為例，其計劃開發(fā)周期是5年，因此，每年花果園住宅的平均供應(yīng)量實際上只有246萬平方米，而未來方舟的開發(fā)周期更是在5年以上，每年的供應(yīng)面積最多也就在120萬平方米上下。

　　貴陽住建局官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)的數(shù)據(jù)也顯示，截至2012年9月，貴陽房地產(chǎn)市場存量約為590萬平方米。而2012年1-9月份貴陽的成交面積為833.43萬平方米。

　　此外，中指院的報告認為，貴州省2011年城市化率僅為35%，比目前全國水平低16個百分點，未來十年新增城鎮(zhèn)人口約300萬人，帶動住房需求約1億平米（2011年貴州住宅銷售面積為1699萬平米）。考慮到買房落戶等政策的實行，預(yù)計貴州省內(nèi)將有一部分人群向貴陽轉(zhuǎn)移，加上本地人口的城鎮(zhèn)化，預(yù)計未來十年貴陽城鎮(zhèn)人口新增約80萬人，帶來約2400萬平米住房需求（2011年貴陽住宅銷售面積為734萬平米）。同時，該院研究數(shù)據(jù)顯示，貴陽樓市中，只有40%的購房者是貴陽本地人，外地人占到了60%。

　　而貴陽市政府的目標(biāo)更是雄心勃勃，他們提出，5年內(nèi)要使貴陽中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模達到380平方公里，新增城鎮(zhèn)人口150萬人，城鎮(zhèn)化率達到75%以上。并將用三年時間完成全市4500萬平方棚戶區(qū)城中村改造工程。顯然，如果上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，3000多萬的庫存消化起來并不困難。

　　新城暗藏危機？

　　不過，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，貴陽樓市雖然短期內(nèi)沒有崩盤的危險，但郊區(qū)新城卻也隱藏著些許的危機。

　　相比于上述兩個距離市區(qū)很近的項目，位于金陽新區(qū)的眾多大盤，記者看的銷售情況就大相徑庭。而這種冷清也是人們認為貴陽樓市可能會出現(xiàn)問題的原因。

　　記者在路過美的林城時代的銷售中心時，發(fā)現(xiàn)其門口5分鐘內(nèi)僅僅走過了幾個路人，銷售中心的院內(nèi)也沒有什么車輛，而目前這個項目的最低售價已近5000元/平方米。此外，在金陽新城最為繁華的世紀金源購物中心大門前，為了招攬買家，龍頭萬科在這里設(shè)立一個小型的銷售中心。不過雖然這里的人流不少，且是周日，但銷售中心里還是置業(yè)顧問占了人群的大多數(shù)。

　　實際上，美的林城時代和萬科悅城的情況在金陽新區(qū)十分普遍。包括中鐵逸都國際、中國水電觀府壹號、金陽新世界花園、遠大生態(tài)風(fēng)景等項目均是如此。

　　并且，上述項目均是建筑面積在100萬平方米以上的超級大盤，例如中鐵逸都國際總用地近1800 畝，總建筑面積約為230萬平方米，總居住戶數(shù)達16000戶，居住人口近6萬人；美的林城時代總占地1049畝，建筑面積150萬平方米，規(guī)劃居住1萬余戶，居住人口逾3萬人；中國水電觀府壹號總占地883畝，建筑面積近116萬平方米；金陽新世界花園總占地3300畝，總建筑面積380萬平方米，規(guī)劃居住人口7萬人；中天會展城總占地約1408畝，總建筑面積203萬平方米。

　　可以看到，僅上面提及5個在售項目，總建筑面積便超過1000萬平方米，而在貴陽建筑面積超過100萬平方米的項目目前就有13個，明年還有數(shù)個將要入市，并且上述這些超級大盤絕大多數(shù)處于類似金陽這樣的郊區(qū)新城。而明年將要入市的部分項目并不在此前3490萬平方米的后期總余量內(nèi)。

　　同時，這些超級大盤幾乎是項目緊挨項目，中間只隔著一條馬路。記者曾打車在金陽新區(qū)沿著一條主干道直線行駛了十多公里，發(fā)現(xiàn)道路兩邊除了房地產(chǎn)項目幾乎沒有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，似乎金陽新區(qū)更像是一個為居住而建造的睡城。

　　但即使是在這樣大片的住宅區(qū)，記者在周末也很少看見幾個路人。只有在世紀城項目附近，這個金陽新區(qū)最為繁華的地段，才能感覺到一些人氣。不過，這個金陽最為熱鬧的小區(qū)，雖然全部售罄但入住率也只有50%左右。在晚上7點多，記者看到，至少超過一半的住宅沒有亮燈，地下車庫的車位也大多空著。

　　而在貴陽從事房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，包括中天會展城、遠大生態(tài)風(fēng)景等，因為進入金陽的時間比較早，是金陽市場上僅有的房源，因此樓盤還算賣的不錯，但入住率都比較低。而貴陽的郊區(qū)目前還有數(shù)個占地上千畝的超級大盤沒有入市，一旦這些樓盤進入市場，那么勢必將沖擊整個貴陽樓市，尤其是位于郊區(qū)新城那些后進入的項目，畢竟貴陽住宅市場目前的后期總余量已經(jīng)不小。

　　實際上，僅在金陽新城的核心區(qū)域，記者便看到了中鐵十二灘這樣占地3600余畝，建設(shè)面積數(shù)百萬平凡米的新項目。而隨著后續(xù)這些超級大盤的建成，未來二、三年貴陽樓市的新增供應(yīng)顯然要遠高于目前的水平。

　　因此，貴陽本地的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，二三年后的貴陽房地產(chǎn)市場很可能面臨一些困難，而這也要看貴陽的發(fā)展，尤其是城鎮(zhèn)化速度能不能達不到政府制定的計劃。