南京下關(guān)地王被查：一家公司買下全區(qū)近4%土地

　　“由于土地出讓面積較大，因此出讓價(jià)款總額較高，但土地單價(jià)并不高，樓面地價(jià)未創(chuàng)本市新高。”12月21日，就南京下關(guān)區(qū)“濱江2號(hào)”地塊被國(guó)土部公開(kāi)調(diào)查一事，南京市國(guó)土資源局答復(fù)本報(bào)記者說(shuō)。

　　此前的12月18日，國(guó)土部以涉嫌“違規(guī)供地和違約房地產(chǎn)用地”為由，宣布對(duì)南京市下關(guān)區(qū)“濱江2號(hào)”地塊進(jìn)行公開(kāi)調(diào)查。

　　據(jù)悉，目前南京方面正按國(guó)土部要求先期進(jìn)行自查，亦派出分管領(lǐng)導(dǎo)飛赴北京匯報(bào)相關(guān)情況。

　　“濱江2號(hào)”所屬的下關(guān)區(qū)，是南京市主城八區(qū)之一，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)歷年來(lái)相對(duì)偏弱，房地產(chǎn)各項(xiàng)指數(shù)原本低于其他七區(qū)。但近年來(lái)該區(qū)頻現(xiàn)高端房源，今年6月曾爆出超過(guò)5萬(wàn)/平方米的高價(jià)，驚動(dòng)全城。

　　“自新領(lǐng)導(dǎo)班子主政南京以來(lái)，從未被重視的下關(guān)區(qū)獲得了自改革開(kāi)放以來(lái)的最佳發(fā)展機(jī)遇，大家達(dá)成共識(shí)，如果不在舊城改造中好好利用南京長(zhǎng)江段10公里的黃金岸線資源，集中優(yōu)勢(shì)做港口物流產(chǎn)業(yè)，下關(guān)將永無(wú)抬頭之日”。下關(guān)區(qū)的一位官員向本報(bào)表示。

　　在舊城改造的誘惑下，以申辦2014年青奧會(huì)為契機(jī)，新一輪舊城開(kāi)發(fā)高潮正在南京掀起。

　　在此背景下，“濱江2號(hào)”一案的發(fā)生并非偶然。

　　3年賣完近4%土地

　　一個(gè)城市出現(xiàn)一塊“地王”不稀奇，兩塊相連的土地都成了“地王”，這種事只出現(xiàn)在南京市下關(guān)區(qū)。

　　2010年9月19日，南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司(下稱“南京臨江”)以總價(jià)200.43億元拿下下關(guān)區(qū)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊，總體計(jì)算至今仍位列中國(guó)總價(jià)地王第二位。

　　2012年11月30日，南京市國(guó)土資源局公開(kāi)出讓濱江2號(hào)地塊，南京臨江作為唯一的競(jìng)標(biāo)者，以56.2億元底價(jià)輕松拿下，創(chuàng)造了2012年度全國(guó)范圍內(nèi)的總價(jià)地王。

　　2號(hào)地塊正處1、3號(hào)地之間，三個(gè)毗鄰地塊共同組成政府規(guī)劃的下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的核心，有“南京外灘”之稱。這是南京環(huán)境綜合整治開(kāi)發(fā)結(jié)合危舊房改造的重點(diǎn)工程。下關(guān)區(qū)視這一規(guī)劃為“最大發(fā)展機(jī)遇”。

　　僅以國(guó)土部門公開(kāi)的數(shù)據(jù)計(jì)算，這三個(gè)地塊出讓面積分別為353664.3㎡、313879.4㎡、364214.6㎡，均以121.41億元、56.2億元、78.93億元的底價(jià)成交，以此計(jì)算總面積為1031758.3㎡，折合約1549畝，約1.03平方公里。

　　這意味著下關(guān)區(qū)在3年時(shí)間內(nèi)，就以平均1657萬(wàn)/畝，總計(jì)256.63億元的價(jià)格，出讓了行政區(qū)劃面積的3.63%，而購(gòu)買方僅有南京臨江一家公司。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，南京臨江在下關(guān)濱江的地塊體量過(guò)大，可能是其引起國(guó)土部關(guān)注的重要原因，因?yàn)閲?guó)家對(duì)地塊的出讓規(guī)模有明確限制，“對(duì)住宅用地，單幅地塊要求不得超過(guò)300畝。”

　　南京臨江是何背景？

　　公開(kāi)信息顯示，為了“南京外灘”的大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，南京方面由市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司、南京聯(lián)宇開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司引入央企中冶集團(tuán)，聯(lián)合成立中冶置業(yè)(南京)公司。

　　2009年4月，南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府、中冶置業(yè)三方簽訂合作協(xié)議，共同發(fā)起成立南京臨江，主導(dǎo)下關(guān)濱江區(qū)域的老城拆遷改造，其中中冶置業(yè)(南京)占股80%。

　　中冶置業(yè)在2007年以“城市運(yùn)營(yíng)商”身份進(jìn)駐南京，曾參與南京河西開(kāi)發(fā)、蓮花村保障房以及多個(gè)高端樓盤項(xiàng)目。

　　2011年，根據(jù)中央改革精神，央企剝離旗下三產(chǎn)，獨(dú)立核算，中冶置業(yè)得以將規(guī)模再次做大。中冶置業(yè)(南京)持有南京臨江80%的股份在2012年增至98.52%。

　　有知情人士告訴記者，南京方面通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)換，在獲得約30億元的收入后，已基本退出了南京臨江。但此消息未獲南京方面證實(shí)。

　　原住民的得失賬

　　南京下關(guān)濱江地帶，朱自清散文《背影》的故事發(fā)生地，民國(guó)時(shí)代，這里是南京最為繁華的商區(qū)之一。1929年為奉安孫中山靈樞而建的中山大道，由下關(guān)碼頭直通市中心，是中國(guó)近代第一條現(xiàn)代化城市干道。

　　現(xiàn)在，下關(guān)已經(jīng)被多個(gè)工地包圍，打樁機(jī)等機(jī)器作業(yè)聲震耳。“權(quán)衡拆遷利弊、認(rèn)清形勢(shì)作為、積極配合政府推進(jìn)拆遷進(jìn)度”等宣傳拆遷的紅色條幅掛在下關(guān)碼頭附近各路口。

　　“濱江地塊是當(dāng)下城市遺留的最大棚戶區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施落后，區(qū)域面貌破舊，且被鐵路多處分割，環(huán)境臟亂差，居民要求改造的呼聲非常強(qiáng)烈”，南京市國(guó)土局在12月21日答復(fù)本報(bào)時(shí)表示。

　　早在2005年底，南京市委、市政府就明確了下關(guān)區(qū)的發(fā)展定位——現(xiàn)代都市特色與歷史文化蘊(yùn)涵相互交融的濱江核心發(fā)展區(qū)、南京跨江發(fā)展的中心輻射區(qū)，濱江片區(qū)舊城改造拉開(kāi)序幕。

　　下關(guān)舊城改造涉及拆遷總建筑面積157萬(wàn)平方米，關(guān)聯(lián)工企單位200余家和近12000戶居民。

　　公開(kāi)資料顯示，目前濱江地塊涉及居民住戶的拆遷已完成90%以上。其中，被國(guó)土部公開(kāi)調(diào)查的“濱江2號(hào)”地塊上共有1448戶居民，現(xiàn)已搬遷1374多戶，工企單位11家，已搬遷9家。

　　居民拆遷過(guò)程中的怨聲較多，“除了沒(méi)出人命外，其他的斷電斷水行為太常見(jiàn)了”，有自稱為“釘子戶”的居民對(duì)記者表示。

　　“政府給我的價(jià)格是7200元/平方，這價(jià)格在省城你讓我上哪安家去？”仍留守的居民對(duì)此抱怨，“這價(jià)格只能讓我到高淳、溧水(南京下屬縣)。”

　　另一個(gè)經(jīng)營(yíng)小店的居民說(shuō)，“我雙證齊全，土地面積超過(guò)100平方米，你讓我搬進(jìn)高樓，我擁有的土地面積就可以忽略不計(jì)，這不公平。再說(shuō)了，我現(xiàn)在還有證照齊全的小店，搬到幾十公里外以后我如何生活？”他已堅(jiān)持了3年多。

　　“為了讓我搬走，負(fù)責(zé)拆遷的人和我談，說(shuō)我出30萬(wàn)可以給我4套保障房的房號(hào)，我不同意，一個(gè)禮拜后就降價(jià)到18萬(wàn)”，一個(gè)老人對(duì)記者說(shuō)。10年前，他也因拆遷從三岔河附近搬遷至此。

　　在下關(guān)，與作為棚戶區(qū)形成強(qiáng)烈對(duì)比的現(xiàn)象是，這個(gè)區(qū)域頻現(xiàn)高端房源。世茂、鋒尚、天正等一線房企匯聚“濱江”區(qū)域：今年上半年，一套200平方米的鋒尚國(guó)際公園二手房售價(jià)在700萬(wàn)元左右，均價(jià)約35000元/平方米。今年6月下旬，天正桃園開(kāi)盤，其臨湖樓王曝出超過(guò)5萬(wàn)/平方米的高價(jià)，均價(jià)也在40000元/平方米左右。

　　老城改造中，“補(bǔ)償價(jià)格”和“開(kāi)發(fā)價(jià)格”的巨大價(jià)差由此可見(jiàn)一斑，價(jià)差造成的心理不平衡，是當(dāng)下居民不愿搬遷的最重要因素。

　　南京市政府12月20日舉辦的保障房新聞發(fā)布會(huì)透露，下關(guān)濱江1-3號(hào)地塊的居民將全部搬遷到丁家莊的保障房片區(qū)。

　　丁家莊位于南京長(zhǎng)江二橋南下橋口附近，距下關(guān)約約45分鐘車程，規(guī)劃中至2013年上半年將開(kāi)通5條公交線路。

　　包括丁家莊在內(nèi)的南京4大保障房片區(qū)，由南京市政府國(guó)資投資建設(shè)，采用基礎(chǔ)設(shè)施與樓群同步建設(shè)的原則，約7800元/平方米。

　　“歷史上南京的保障房建設(shè)有欠賬，但是2010年啟動(dòng)的四大保障房區(qū)域已進(jìn)入供應(yīng)分配階段，可以基本滿足需要。”南京市住建委副主任、市房產(chǎn)局局長(zhǎng)李真表示。

　　但南京大學(xué)商學(xué)院教授高波對(duì)保障房片區(qū)地處偏遠(yuǎn)的格局提出公開(kāi)批評(píng)，認(rèn)為“錯(cuò)學(xué)了新加坡理念”，“原住民受益”原則未得到有效貫徹。

　　3塊地?fù)Q18年財(cái)政收入

　　那么濱江地塊的巨大受益流向了哪里？

　　因?yàn)榈乩砩系呐R江位置，傳統(tǒng)交通運(yùn)輸業(yè)曾是下關(guān)的重要稅源，在轄區(qū)地方稅收中列第一大支柱產(chǎn)。

　　2005年后，隨著城市交通體系的調(diào)整，下關(guān)的交通運(yùn)輸開(kāi)始弱化，2005-2009年涉及交通運(yùn)輸?shù)亩愂照嫉胤蕉愂毡戎貜?2.5%下降到20.2%。

　　與此同時(shí)，在濱江概念板塊推動(dòng)下，下關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收快速增長(zhǎng)。2005年-2009年，下關(guān)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收從11819.3萬(wàn)元猛增至36718.8萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)超過(guò)50%。自2007年起，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為轄區(qū)地方稅收收入第一大產(chǎn)業(yè)，對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)率從2005年的20.26%上升至33.71%。

　　從2006年開(kāi)始，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)的個(gè)人所得稅也超過(guò)企業(yè)所得稅，成為下關(guān)地方稅收中的第二大主力稅種。

　　從濱江1、3號(hào)地塊200.34億元底價(jià)成交看，按出讓樓面價(jià)1號(hào)地塊5929元/平米、3號(hào)地塊8272元/平米測(cè)算，按規(guī)劃，其總建設(shè)規(guī)模建筑面積400萬(wàn)平方米，平均建設(shè)成本5000元/平方米，建成住宅面積約40%，非住宅約60%。

　　本報(bào)記者根據(jù)目前下關(guān)現(xiàn)有住宅平均售價(jià)計(jì)算，假設(shè)其中住宅全部用于銷售(銷售率80%)，非住宅直接銷售20%，上述取銷售單價(jià)分別為2.3萬(wàn)元(住宅)、3.5萬(wàn)元(非住宅)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)補(bǔ)貼給被拆遷安置居民7200元/平方。

　　綜合考慮并保守計(jì)算，除去一次性要收取的土地出讓金外，下關(guān)地方政府在濱江1、3號(hào)地塊開(kāi)發(fā)推進(jìn)中，僅工程建設(shè)、房地產(chǎn)銷售等部分就可以產(chǎn)生稅收累計(jì)可超過(guò)60億。

　　如此算來(lái)，下關(guān)1-3號(hào)地塊的出讓，預(yù)計(jì)地方可以獲得318.63億元的收入。

　　2011年，下關(guān)區(qū)全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入31.21億元，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入17.41億元，地稅收入12.56億元。也就是說(shuō)，若以2011年為基數(shù)年，上述收入抵得上下關(guān)區(qū)18個(gè)“2011年”財(cái)政一般收入總和。

　　不過(guò)，舊城拆遷改造中，地方稅后的可持續(xù)增長(zhǎng)是最主要的挑戰(zhàn)。這是因?yàn)?，危房改造、拆遷、商品房銷售等對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)為“一次性”，能否獲得較好的可持續(xù)性在于通過(guò)招商引資為地方稅收注入的稅源。

　　而下關(guān)區(qū)屬的諸多企業(yè)涉及更新改造或外遷，將帶來(lái)部分稅源的流失，對(duì)下關(guān)而言，“固企保稅”任務(wù)艱巨。

　　有下關(guān)官員告訴記者，此次濱江改造影響的企業(yè)，每年會(huì)減少地方稅收1.5億元左右。而隨著南京市的財(cái)權(quán)和事權(quán)的重新調(diào)整，能否快速找到替代稅源彌補(bǔ)外遷稅收缺口等成為當(dāng)下最為緊急的任務(wù)。