樓市調(diào)控博弈中任志強看漲房價從頭倔到尾

　　2012年，是中國樓市調(diào)控以來拉鋸戰(zhàn)最為激烈的一年。元旦剛過，中央“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”的表態(tài)即拉開了新一年樓市調(diào)控的主旋律。不過，在地方政府的一次次微調(diào)試探中，暖風(fēng)不時地吹向樓市。“紅五月”再現(xiàn)、7、8月達(dá)到年內(nèi)高峰、歲末成交翹尾，一陣陣樓市回暖與調(diào)控喊話交織上演。

　　這場博弈不僅只在地方和中央、買賣雙方之間。在一次次對賭房價中，有“大嘴”之稱的任志強始終倔強宣稱房價會大漲，并預(yù)言2013年3月房價暴漲。以潘石屹為代表的一派人士今年則拒絕談房價。極端與沉默對比下，最終首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光拋出的“今年房地產(chǎn)市場是冬天里有春天”的一句總結(jié)倍顯中肯。

　　地方不斷試探底線 調(diào)控拉鋸貫穿全年

　　延續(xù)2011年的調(diào)控態(tài)度，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”為2012年的樓市調(diào)控定了調(diào)兒。有統(tǒng)計顯示，在這一年里，中央強調(diào)調(diào)控不動搖60次；4次提及“決不讓房價反彈”；房價合理回歸被提到156次；2次提及問責(zé)。

　　樓市在“寒冬”中艱難前行，有挨不過冬天的地方開始試探調(diào)控底線。蕪湖、上海、石家莊、南京等數(shù)十個城市在上半年陸續(xù)出臺放松限購條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度等微調(diào)政策。不過，多數(shù)微調(diào)在出臺幾天內(nèi)便夭折。

　　即便如此，在預(yù)期樓市升溫、中央保增長信號明確、“新4萬億”投資猜測等多個因素的作用下，部分購房者開始擔(dān)憂政策見底、房價反彈。于是，北、上、廣、深等一線城市住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”在2012年實至名歸。隨后，在“紅五月”的感召下，信貸政策松綁、開發(fā)商降價吸客，年內(nèi)成交高峰很快在7、8月份出現(xiàn)。

　　值得注意的是，在每一輪的成交回暖中，都是先有調(diào)控放松信號放出，最終卻都以辟謠結(jié)束。一輪輪的試探與博弈始終貫穿在2012年的樓市中。

　　任志強暴漲論推波 歲末樓市成交翹尾

　　記者從上市公司的簡報中獲悉，從10月開始，萬科、華潤、招商、中海等大型房企開始陸續(xù)提前完成2012年年度銷售計劃。在樓市春天要來了的樂觀預(yù)期下，開發(fā)商加快了換取“真金白銀”的速度，12月份的前9天，北京就有18個新盤密集入市。

　　中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，北京新建住宅和二手房住宅合計簽約253538套，相比2011年同期上漲20%以上。在鏈家地產(chǎn)董事長左暉看來，今年第四季度成為樓市年度成交高峰已成定局。

　　有觀點指出，年底成交翹尾除了中低價位新盤的集中上市，任志強的“3月房價暴漲論”也起到了推波助瀾的作用。據(jù)任志強分析，目前國內(nèi)現(xiàn)有商品房庫存在明年3月份以前將基本被消化，而新的供應(yīng)并沒有出現(xiàn)。在此背景下，不少有資格買房的人把購房計劃提前提上日程，集中年底出手。在業(yè)內(nèi)看來，這也是一種“恐慌性需求”。

　　比恐慌需求更為可怕的，是開發(fā)商制造出來的恐慌現(xiàn)象。幾天前，北京市住建委對目前出現(xiàn)的“恐慌”、“搶購”進(jìn)行辟謠，點名指出“紫金新干線” 捂盤惜售和“金地格林”項目未取得預(yù)售許可證排號的違規(guī)行為。同時記者發(fā)現(xiàn)，“兩居室二手房一夜?jié)q70萬”也僅是個案。

　　歲末樓市成交翹尾，也讓樓市“火爆說”甚囂塵上。不過，一向?qū)鞘姓哂蓄A(yù)見的劉曉光卻總結(jié)道：“調(diào)控將成為一種常態(tài)。今年樓市還遠(yuǎn)沒有迎來春天，最多算是冬天里的春天。而明年房價如果出現(xiàn)大漲，市場則可能變成春天里的冬天。”他對房價上漲的判斷遠(yuǎn)沒有任志強那樣樂觀。

　　■注腳

　　鋼價一夜間回到18年前

　　伴隨著4萬億元投資計劃的漸行漸遠(yuǎn)，2012年的鋼鐵行業(yè)正經(jīng)歷著史上最寒冷的“嚴(yán)冬”：有太多數(shù)據(jù)能證明這個行業(yè)現(xiàn)在的慘淡。

　　“賣一噸鋼利潤只有1.68元。”8月23日，中鋼協(xié)副會長王曉齊透露的這一數(shù)字讓人吃驚。而中鋼協(xié)國內(nèi)鋼價指數(shù)的變化更加觸目驚心。自2012年4月末開始，該指數(shù)急轉(zhuǎn)直下，截至8月24日，已降至103.28點，相當(dāng)于回到了1994年的起點100點，一夜之間，鋼價幾乎跌回到18年前。

　　而下半年的“金九銀十”小高峰也并未如期出現(xiàn)。中鋼協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度，我國粗鋼消費量為51027.61萬噸，同比增加了330.26萬噸，僅增長0.65個百分點，較去年同期增幅回落了9.73個百分點。

　　鋼價難以抬頭的主因顯而易見：消費不足和產(chǎn)能過剩。但解決方案卻似乎沒那么簡單，集體陷入“囚徒困境”的鋼企，都期望著“同行減產(chǎn)、自己增產(chǎn)”，產(chǎn)能反而越減越多。而下游用鋼需求的疲軟和上游原材料議價能力的缺乏，更讓廣大鋼企腹背受敵。　　　　

　　“三兄弟”患上樓市崩盤綜合征

　　作為拉動中國經(jīng)濟的重要引擎，房地產(chǎn)的地位至今無人替代，這種依賴在二三線城市尤為突出。在2012年樓市調(diào)控不放松的大背景下，一度以“炒房”聞名的溫州、鄂爾多斯率先出現(xiàn)樓市崩盤綜合征，而試圖通過微調(diào)救市的貴陽也被動加入到樓市泡沫危機的隊伍中來。

　　溫州和鄂爾多斯都屬于民間資金活躍的城市。一向有經(jīng)商頭腦的溫州人把炒房看成一個產(chǎn)業(yè)，不過房價沒有一路高歌猛進(jìn)，“炒房團”的行程被迫畫上了“休止符”。鄂爾多斯人和溫州人一樣，手中也有很多房。不過，他們還沒有來得及炒，就被停工的樓房壓得難以喘息。在一些鄂爾多斯人手中，大多是沒有建起來、但還需要還銀行貸款的期房。

　　被傳言可能會成為第三個崩盤城市的貴陽，起初并不引人注意。反倒是其出臺的救市計劃，讓外界開始關(guān)注貴陽?？v使當(dāng)?shù)厝吮響B(tài)“我們是被鄂爾多斯”了，但貴陽市30余個超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤體量以及貴陽出臺的“首次購房送戶口”，能真切地感受到對引入購房群體的渴望。

　　鄂爾多斯、溫州和貴陽這三個難兄難弟，在2012年真切地感受到了“寒冬”的氣息。

　　油價打破只升不降魔咒

　　7.81元，是眼下北京92號汽油的最高零售價。在2012年里，國內(nèi)成品油價格起起伏伏動了8回，合計漲了一毛八。長期被車主們抱怨的“漲多跌少、漲快跌慢”的魔咒褪色不少。在這一年，油價幾個之“最”令人回味。

　　其一，調(diào)整最頻繁。2012年的成品油價格軌跡呈現(xiàn)出過山車般的曲線。4升4降，使這一年成了現(xiàn)行定價機制出臺以來調(diào)整最頻繁的一年。

　　其二，創(chuàng)下歷史最高價。年初隨著國際油價持續(xù)沖高，國內(nèi)成品油創(chuàng)下歷史最高位。以92號汽油為例，3月20日漲至8.33元/升。以至于有人感嘆，8元時代來了，10元還會遠(yuǎn)嗎？

　　其三，首現(xiàn)“三連降”。5月、6月、7月，油價降字當(dāng)頭連調(diào)三次，令車主們大呼過癮?？v觀歷次調(diào)價，雖然三連漲甚至四連漲都曾出現(xiàn)過，但是下調(diào)卻很少保持連續(xù)性。

　　不過，呼喚多時的價格改革方案依然是霧里看花。其間國家發(fā)改委官員曾表態(tài)說，將選擇一個成熟的時機推出——油價正好滿足國內(nèi)成品油生產(chǎn)成本，同時國際油價相對比較合理的時候。業(yè)內(nèi)的看法是，更短、更快、更頻繁將是改革的方向。