經(jīng)濟(jì)觀察：樓市轉(zhuǎn)好 不是一項(xiàng)政策就能夠見效

最近，有關(guān)重慶“購房退個(gè)稅”的新聞不斷見諸報(bào)端，并在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳，激起廣泛議論，由此引發(fā)了對(duì)當(dāng)?shù)卣雠_(tái)一系列促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展政策的熱議。記者日前進(jìn)行了采訪，從多個(gè)層面了解社會(huì)各界對(duì)政策的看法，特別是對(duì)未來房地產(chǎn)走勢產(chǎn)生的影響。

　　“購房退個(gè)稅”引發(fā)熱議

　　2月3日，國內(nèi)一家財(cái)經(jīng)媒體關(guān)于“重慶購房退個(gè)稅被國務(wù)院緊急叫停”的報(bào)道在互聯(lián)網(wǎng)上廣泛傳播，引來各方熱議。重慶市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人隨即作出回應(yīng)：“購房退個(gè)稅”政策不但沒有被國家叫停，并且會(huì)繼續(xù)按照既定程序執(zhí)行。而后，刊登這則消息的媒體發(fā)出致歉說明：因?yàn)橛浾邔?duì)國家有關(guān)部門的通知精神理解存在偏差，該報(bào)道并不準(zhǔn)確全面。暫且不論消息的真?zhèn)?，這則消息為何會(huì)引發(fā)網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注呢？

　　對(duì)于“購房退個(gè)稅”議論的焦點(diǎn)主要集中在兩個(gè)方面：一方面是“購房退個(gè)稅”不僅違背了稅收的基本準(zhǔn)則，也違反了我國稅法的抵扣規(guī)定。稅收的基本作用是調(diào)節(jié)收入不平衡，其原則是“抽肥補(bǔ)瘦”，而“購房退個(gè)稅”政策，實(shí)際上讓全體納稅人為商品房購買者買單，是“抽瘦補(bǔ)肥”、“損不足而奉有余”的行為，有劫貧濟(jì)富的嫌疑，受益的只能是買得起高價(jià)房的富人；另一方面認(rèn)為地方政府超越自身權(quán)限乃至違法違規(guī)的托市，違背了基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，可能會(huì)導(dǎo)致一些開發(fā)商不再順勢而為主動(dòng)降價(jià)售房，而是繼續(xù)維持高房價(jià)不動(dòng)搖，有的甚至逆勢漲價(jià)。在金融危機(jī)大背景下，逆勢維持高房價(jià)的舉措，使市場的調(diào)節(jié)作用發(fā)生紊亂，很容易引發(fā)房地產(chǎn)市場的雪崩。

　　與網(wǎng)絡(luò)上各方的熱炒相反，重慶市地產(chǎn)界對(duì)此卻反應(yīng)平淡。重慶朵力房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長黎偉認(rèn)為，“購房退個(gè)稅”對(duì)于激活目前低迷的房地產(chǎn)市場有一定作用，但不能過高估計(jì)單項(xiàng)政策的效應(yīng)，要使房地產(chǎn)市場全面好轉(zhuǎn)，不是一項(xiàng)政策就能恢復(fù)得了的，關(guān)鍵要看市場。市場好的時(shí)候，即使政策再“打壓”，房子也賣得火；市場低迷時(shí)，政府扶持也不會(huì)立竿見影。

　　據(jù)了解，重慶設(shè)計(jì)的“購房退個(gè)稅”政策為個(gè)稅當(dāng)月抵扣，從2008年12月1日起，在市內(nèi)購買首套住房，并且房款以按揭方式支付，就可以用個(gè)人所得稅的40%，對(duì)提留部分以扣按揭貸款還息。之所以是40%，是因?yàn)槲覈鴤€(gè)人所得稅收入中央和地方按比例分享制度，中央分享60%，地方分享40%。舉例說，某市民如果每月應(yīng)繳納1000元的個(gè)稅，那么他憑銀行按揭的單據(jù)，每月到稅務(wù)部門繳納600元個(gè)稅即可。

　　一些業(yè)界人士指出，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的狀況下，重慶市的“購房退個(gè)稅”是激活房地產(chǎn)市場的有效途徑之一，是一種嘗試，無可厚非。事實(shí)上，重慶也不是第一個(gè)吃“螃蟹”的，早在1998年，上海市為了啟動(dòng)樓市消費(fèi)，就在全國率先推行了購房退個(gè)稅的政策，在一定程度上活躍了房地產(chǎn)市場，促進(jìn)了住房消費(fèi)。

　　重慶樓市新政意在拉動(dòng)內(nèi)需

　　記者了解到，“購房退個(gè)稅”政策只是重慶市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展政策中的一項(xiàng)。今年1月20日，重慶市有關(guān)部門對(duì)外發(fā)布了有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展一攬子方案，提出了17項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。

　　這些政策主要可歸結(jié)為幾方面：一是降低首次購房的準(zhǔn)入門檻，二是降低房產(chǎn)的持有成本，三是降低交易成本，四是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。既有讓利于民的購房交易費(fèi)減免、適時(shí)提高住房公積金貸款額度等，也有針對(duì)開發(fā)商的信貸支持、房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)減免等。重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些政策主要目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)住房消費(fèi)，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。

　　重慶市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額991億元，同比增長16.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為24.5%。自金融風(fēng)暴席卷全球，并開始逐步波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)以來，重慶市房地產(chǎn)累計(jì)投資增速于10月份開始持續(xù)回落，10、11、12月累計(jì)投資增速分別為24.9%、21.6%和16.6%，全年開發(fā)投資增速較前三季度下降11.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年下降18.4個(gè)百分點(diǎn)。自2000年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑至20%以下，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響明顯。同時(shí)，自去年6月份，重慶市商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長，商品房銷售面積持續(xù)下降，且降幅逐漸加深。全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售2872.19萬平方米，同比下降19.2%。

　　對(duì)于重慶市而言，房地產(chǎn)業(yè)是這個(gè)市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)較大，房地產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)稅費(fèi)占地方財(cái)政收入的相當(dāng)一部分，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分重要。實(shí)際上，近幾年重慶市得到較快發(fā)展的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、農(nóng)民工公寓等保障性住房，很大程度上得益于房地產(chǎn)發(fā)展中財(cái)政實(shí)力增強(qiáng)后的轉(zhuǎn)移支付。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)蕩勢必會(huì)帶來一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，首當(dāng)其沖的是金融業(yè)動(dòng)蕩。樓盤賣不出去，或者房價(jià)大幅下跌，開發(fā)商還不了銀行的錢，就會(huì)給金融業(yè)帶來危機(jī)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長長的產(chǎn)業(yè)鏈，與之相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有50多個(gè)，還包括農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移問題。

　　部分房地產(chǎn)專家表示，必須辯證地看待地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控行為，前兩年的樓市有點(diǎn)發(fā)燒，政府開出了降溫藥；現(xiàn)在樓市已經(jīng)降溫，甚至有些轉(zhuǎn)冷，繼續(xù)吃降溫藥已經(jīng)不行，必須針對(duì)“病情”開新藥。

　　警惕為高房價(jià)“托市”

　　針對(duì)重慶市政府出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，部分市民表達(dá)了異議。他們認(rèn)為，雖然許多政策讓購房者受益，但實(shí)際上是政府在托市，最終的結(jié)果是房價(jià)依然堅(jiān)挺，甚至進(jìn)一步走高，可能會(huì)強(qiáng)化部分開發(fā)商繼續(xù)維持暴利的心態(tài)，無助于樓市的理性回歸。

　　“市民希望房價(jià)下降的想法是可以理解的，但他們不了解樓市的劇烈震蕩產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)將是更可怕的。”重慶市一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，無論是前兩年高房價(jià)下的“打壓”措施，還是現(xiàn)在的鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，都是在市場發(fā)展過程中必須的。

　　部分房地產(chǎn)專家指出，房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計(jì)民生，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場“軟著陸”而不能“硬著陸”。尤其是在當(dāng)前國際金融危機(jī)背景下，樓市遇冷的特殊時(shí)期，更加考驗(yàn)地方政府落實(shí)國家宏觀調(diào)控的智慧，增加有效供給，改變當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場，防止房價(jià)過快上漲對(duì)普通市民改善性住房需求造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場失靈領(lǐng)域的作用。在促進(jìn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，必須警惕政策變成目前高房價(jià)的“托市”工具。應(yīng)當(dāng)看到，目前的房價(jià)仍然高于普通購房者的承受能力，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。

　　重慶市國土資源和房屋管理局分析認(rèn)為，今年，重慶市從土地、信貸、稅費(fèi)等方面出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的相關(guān)政策，必將對(duì)激活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定作用。另外，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和危舊房改造力度加大，重慶房地產(chǎn)剛性需求較為旺盛，房地產(chǎn)交易將會(huì)逐步恢復(fù)增長。