保利地產(chǎn)躋身千億軍團(tuán) 狂補(bǔ)庫(kù)存欲維持兩位數(shù)增長(zhǎng)

　　12月21日，傳說(shuō)中的“末日”，保利地產(chǎn)（600048.SH）卻在這一天躍過(guò)千億門檻。當(dāng)日，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新確認(rèn)了該消息，而其廣東公司董事長(zhǎng)余英也在微博中予以確認(rèn)。

　　千億時(shí)代

　　事實(shí)上，早在一周之前的16日，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊就已經(jīng)在海棠灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目奠基儀式上透露公司將在今年銷售突破1000億元的消息。

　　雖未正式披露最終的銷售數(shù)據(jù)，但根據(jù)保利全年大約11000元/平方米的銷售均價(jià)、銷售面積在八九百萬(wàn)平方米左右的數(shù)據(jù)基本可以推算出。

　　2011年，保利地產(chǎn)銷售732億元，同比增長(zhǎng)10.69%，但2012年，該漲幅將超過(guò)40%。

　　在保利1000億元銷售業(yè)績(jī)中，除了150億來(lái)源于商業(yè)產(chǎn)品外，其余大部分均來(lái)源于住宅的銷售，而面積在144平方米以下的普通住宅占比九成以上。

　　“今年銷售的大幅增長(zhǎng)緣于公司的剛需產(chǎn)品跟上了市場(chǎng)節(jié)奏。”該公司營(yíng)銷部門相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，而貨量充足也是主要因素。

　　數(shù)據(jù)顯示，在成交冷清的2011年，保利地產(chǎn)新開(kāi)工面積非但沒(méi)有如同行一樣進(jìn)行收縮，反而大膽地逆勢(shì)加倉(cāng)，開(kāi)工量同比增長(zhǎng)50%，超過(guò)1500萬(wàn)平方米，使得今年的庫(kù)存相當(dāng)厚實(shí)。消息稱，截至2012年底，在大量去庫(kù)存后，保利依然有大約幾百億元的可售貨量留到明年。

　　狂補(bǔ)庫(kù)存

　　從銷售突破1000億元去解讀，外界大約能夠理解保利地產(chǎn)在今年第四季度以來(lái)在土地市場(chǎng)上近乎狂熱的購(gòu)地行為。

　　該公司此前提供的一份資料顯示，截至今年11月，保利地產(chǎn)共獲取26幅地塊，新增的容積率面積為980萬(wàn)平方米，高于2011年的933萬(wàn)平方米。最后一個(gè)月，土地增持行為仍在繼續(xù)，還有部分合作項(xiàng)目未盡數(shù)披露。

　　對(duì)此，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱：按照權(quán)益比例計(jì)算，保利地產(chǎn)截至11月拿地支出約為218億元。相較于往年，該費(fèi)用大大降低，僅占同期銷售額的23%。無(wú)論是拿地總額還是銷售占比，均為近3年的最低值。而其獲取土地的付款周期大多為半年~1年之間，預(yù)計(jì)年底保利地產(chǎn)賬面現(xiàn)金極有可能仍然保持在285億元以上。

　　事實(shí)上，900多萬(wàn)平方米僅相當(dāng)于公司1年的銷售量。

　　后千億思考

　　數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)從2006年總資產(chǎn)165億元，凈資產(chǎn)36.4億元，到今年11月報(bào)披露公司總資產(chǎn)2460億元，凈資產(chǎn)502億元，保利地產(chǎn)成就了6年15倍的發(fā)展速度。

　　在2009年初，宋廣菊曾提出“三到五年再造一個(gè)保利地產(chǎn)”，截至目前，這一目標(biāo)的多數(shù)指標(biāo)均已達(dá)成甚至有所超越。

　　據(jù)透露，雖然跨過(guò)千億大關(guān)，但宋廣菊以及公司內(nèi)部仍舊將公司定位為“成長(zhǎng)型”企業(yè)，即每年依然追求20%~30%左右的增長(zhǎng)。

　　這意味著，在房?jī)r(jià)保持不變的情況下，保利地產(chǎn)明年的銷售目標(biāo)將在1200億元以上，銷售面積也將突破1000萬(wàn)平方米。為了保證明年的增長(zhǎng)，公司今年的新開(kāi)工面積仍在1300萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于保利地產(chǎn)的這一定位，一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論：由于目前全球的房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿是萬(wàn)科，年銷售額也還不到1500億元，所以很難預(yù)計(jì)未來(lái)最大的房地產(chǎn)公司會(huì)到達(dá)什么規(guī)模。“從全球房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀研究，規(guī)模極限比其他行業(yè)來(lái)得更早，但規(guī)模極限在哪里，目前沒(méi)有人知道。也許保利會(huì)繼續(xù)創(chuàng)造奇跡。”

　　但是，規(guī)模對(duì)企業(yè)而言仍然是一把雙刃劍：規(guī)模為企業(yè)帶來(lái)一定價(jià)值，例如采購(gòu)的議價(jià)能力，例如品牌溢價(jià)等等；但規(guī)模帶來(lái)公司層級(jí)的增加、制度的僵化、執(zhí)行能力的下降、維護(hù)制度的成本等，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)全新挑戰(zhàn)。